賃貸住宅の入居者によるトラブル対応でお困りの賃貸人の方も多いと思います。
例えば、賃貸物件の修繕に伴うトラブル(誰がどこまで修繕するのかなど)や、賃料の引き上げに伴うトラブルなどです。
入居者とトラブルになった場合、一定の場合には賃貸借契約を解除し、建物の明渡しを求めることもできます。
ここでは、どのようなトラブルが見受けられ、またどのように解決していくことが望ましいかを解説していきます。
賃貸人の修繕トラブル
① 賃貸人の修繕義務とは
賃貸人の修繕義務の問題について解説します。
ここで、「賃貸人」とは、賃貸物件を貸している側のことであり、家賃を払って借りる側は「賃借人」と言います。
賃貸人には、契約期間中、賃借人のために目的物(貸している建物)を使用・収益に適する状態にしておく義務があります。
これは建物に生じた破損・汚損などのすべてについて発生するわけではなく、賃借人の居住の用に耐えない、もしくは居住に著しい支障が生じたような場合に発生します。
賃貸人の責任によって生じたものである必要はなく、不可抗力によって生じたものでも修繕する義務があることに注意が必要です。ただし、賃借人側に責任があるものについてはこの限りではありません。
また、賃借人の不利益に比べて修繕に不相応な費用を要する場合にもこの義務は免除されます。
修繕義務を怠ると、家賃の支払いを拒まれたり、賃料の減額を請求されたり、損害賠償請求される恐れがあります。
② 特約による排除
この修繕義務は、特約によって排除することが可能です。
ただし、「入居後の修繕は賃借人がする」というような特約を結んだとしても、賃借人に修繕義務があるとは解されず、ただ賃貸人の修繕義務が排除されるのみです。
③ 修繕の費用
賃貸人の義務なので賃貸人が費用を出さなければなりません。
賃借人が自分の費用で修繕した場合には、この費用を直ちに賃貸人に請求できるとの規定もあります。ただし、明らかに通常の使用の結果とは言えないような態様での故障等については、賃借人に責任があるのでこの限りではありません。
④ 具体例
1.「備え付けのエアコンが他の部屋に比べて古いから取り替えてほしい」との要求が賃借人からあった。
正常に作動している限り、交換する必要はありません。
2. 畳の交換
修繕が必要かどうかは、居住者の精神衛生的な側面からも考慮されます。よって、いくら物理的には使えても、雨漏り等によるふやけやカビがある場合には、表替えや畳替えをしなければなりません(「2~ 3年で裏返し、3~5年で表替え、10~20年で畳替え」が目安といわれています)。
3. 賃貸の当初から欠陥があった場合
「賃貸借契約で予定された内容」にこの欠陥が既に含まれており、家賃等に反映されている場合には、修繕義務の対象とはならないと考えられています。
何が「予定された内容」かは、契約の文言だけで判断するわけではありません。実際、最高裁は、修繕義務の有無の判断において、欠陥により賃借人が被る不便の程度と、賃料額とのバランスを基準とすることを示しています。
よって、当初からあった欠陥を考慮して賃料がその分低廉に抑えられている場合などには、契約において予定された内容にこの欠陥も含まれており、修繕義務が発生しない可能性があるということになります。老朽化アパートなどはこの典型例といえるでしょう。
4. ガス漏れ点検など貸部屋の保守点検をしたいが、賃借人が入室を拒んでくる場合
保守点検は修繕の前提として、修繕義務の一内容です。そして、賃借人はこの修繕義務のために必要な行為を拒むことはできないと規定されています。
ガス漏れ点検などはこの典型例ですので、賃借人には部屋に入ることを認容する義務があります。にもかかわらず、賃借人がこれをさせない場合には、賃貸人は契約を解除して、賃借人を退去させることができる可能性があります。
ただし、入居者の生活状況監督のため、など建物の保全に不必要な場合には許されるはずがなく、刑法上住居侵入罪にあたる可能性もあることには注意してください。
賃料増額請求
賃料増額請求について
アパートなどを賃貸していて、賃料を値上げしたいというケースがあと思います。
賃借人に賃料増額請求ができるのはどのような場合か、また賃料増額請求をどのような方法で行えばよいかについて、説明をします。
賃料増額請求認められる場合とは
賃料は賃貸人と賃借人との間の合意で決まるのが原則ですので、値上げをするには、まず賃借人との間で話し合いをすることになります。
話し合いにより賃借人と合意ができれば賃料の値上げができますが、合意ができなかった場合でも、借地借家法上、一定の要件を満たす場合は賃料増額請求が認められています。
借地借家法32条1項本文では、建物の借賃が、
- ① 土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減により、
- ② 土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、または
- ③ 近傍同種の建物の借賃に比較して
不相当となったときは、当事者は、将来に向かって建物の賃料の増額・減額を請求することができると規定しています。
ですから、上記のような事情があり、従前の賃料を維持することが不相当になった場合は、賃貸人は賃借人に対し賃料の増額を請求できます。
ただし、一定の期間、建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合に は、その間は賃料増額請求ができません(借地借家法32条1項ただし書)。
賃料増額請求の方法ですが、賃料増額請求権は形成権ですので、賃貸人から賃借人に対して賃料増額の意思表示をし、それが賃借人に到達すれば、将来に向かって適正賃料の範囲内で賃料増額の効果が生じます。必ずしも裁判を起こす必要はなく、裁判外で意思表示をすれば足ります。
しかし、賃借人が賃料増額請求に応じず、従前の賃料しか支払わないような場合は、裁判所の手続を利用することになります。
そして、賃料の増額請求事件については、調停前置主義がとられているので、原則として、いきなり訴訟を提起することはできず、まずは調停を申し立てることになります。
調停が不成立となった場合は、最終的には訴訟で解決することになります。
ただし、訴訟の場合は、不動産鑑定費用等もかかってきますので（数十万円になるケースもあります。）、訴訟を提起して採算が取れるかどうかを十分に検討する必要があります。
なお、賃借人から賃料減額請求をする場合も、上記と同じ要件・流れになります。
入居者トラブルによる建物明渡し
まず、建物や部屋の賃貸借契約が締結されている場合、賃借人は、法律・契約により、以下のような義務を負います。
- 賃料支払義務：家賃を支払う義務
- 善管注意義務：借りた物件を壊したり汚したりしないように注意深く使う義務
- 原状回復義務：契約終了後は備え付けたものを取り外し、契約締結時の状態に戻して返還する義務（通常の住まい方で生じる自然損耗分については含まれない）
- その他契約に特に定めた義務：ペット禁止特約、増改築禁止特約など
賃借人がこれらの義務に反しトラブルになったとしても、それだけですぐに契約を解除できるわけではありません。
賃貸借契約は、賃貸人と賃借人の信頼関係のもとに一定の期間継続することが前提となる契約ですから、賃借人が契約違反をし、それによって賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたといえる場合であれば、契約を解除することができます。
具体的なトラブルから明渡しまでの流れは、「家賃滞納による建物明渡しのトラブル」をご参照ください。