不動産所有者の債務整理(任意売却)

1.不動産所有者の債務整理の注意点

債務整理とは、住宅ローンに限らず、消費者金融やクレジットカード会社などからの借金が嵩み返済が難しくなった場合、その債務を合法的に整理して経済的な再建を目指す手続きの総称です。

すなわち、目的としては借金問題全体の解決であり、債務整理により不動産債務(住宅ローンなど)の滞納についても解決することが可能です。

しかし、不動産所有者の債務整理には注意点があります。と言うのも、不動産に設定された抵当権を実行されたり、不動産を処分・換価されて債権者への残務の配当に充てられたりすることにより、お持ちの不動産を失ってしまうケースがあるからです。

2.自分の意思で不動産を売る任意売却

債務整理だけでなく、「任意売却」もまた借金問題を解決する手段です。
しかし、債務整理が借金問題全体の解決を目的にしているのに対し、任意売却の目的は「住宅ローンの返済」です。

オーバーローン状態(住宅ローン残>物件価値)の場合、住宅を任意売却して住宅ローンの支払いに充てると、住宅ローン残債を大幅に圧縮することができるのです。

とは言え、任意売却だけでは借金問題の全てを解決することはできません。住宅ローンよりも他の借金の方が問題であるようならば、債務整理をするべきでしょう。また、今後もマイホームに住み続けたい場合は任意売却を避け、個人再生や任意整理を図るべきです。

しかし、任意売却では当事者の話し合いで金額・条件について定めることがある程度可能となりますので、滞納しているのが住宅ローンのみの場合は、任意売却だけで解決が図れる可能性があります。

3.任意売却のメリット

(1) 競売よりも高額で売却できる

抵当権が実行され競売手続きで不動産が売られる場合、市場価格の7〜8割程度、場合によっては半額程度の値段になってしまうことがあります。

一方、任意売却ならば、当事者間の話し合いにより市場価格に近い金額で売却できる可能性が高くなります。

これにより、売却後の残債務をより減らすことができる他、引っ越し費用も捻出できるかもしれません。

(2) 条件に債務者の意見を盛り込める

任意売却ならば、売却価格だけでなく引っ越しの時期や条件などについても、ある程度債務者の希望を考慮してもらえます。

今後の生活の見通しも立てやすくなるので、精神的な負担が減ることでしょう。

(3) プライバシーが守られる

競売では、評価額の設定のために裁判所の執行官・不動産鑑定士などが不動産内外の調査を行います。また、落札を考える不動産業者も周辺の調査に来るでしょう。

これは債務者にとって大きなストレスになるだけでなく、近隣の方に競売を察せられてしまうかもしれません。

任意売却ではそのような調査は行われないため、プライバシーが守られることになります。

(4) 費用が安価

任意売却にかかる費用としては、売買契約書に必要な印紙代の費用程度です。

通常不動産売買では、所有権移転登記費用や仲介手数料等の諸経費がかかりますが,任意売却の場合は専門業者に代行を依頼した場合の費用や登記費用は売却代金から賄われるため、費用の持ち出しはほとんどないと言って良いでしょう。

4.不動産所有者の債務整理・任意売却は泉総合法律事務所へ

弁護士法人泉総合法律事務所には、不動産問題、借金問題の解決実績豊富な多数の弁護士が在籍しています。
「任意売却をしたい」というご希望は勿論、「不動産を残したい」「マイホーム以外の借金を減額したい」など、ご相談者様のご希望に沿った解決方法を検討し、アドバイス致します。

マイホームなどの不動産をお持ちの方の債務整理は複雑で、様々な専門知識が必要となります。
債務整理・任意売却を成功させるためにも、まずはできるだけ早い時期に弁護士へご相談されることをお勧めします。

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