離婚にあたっては、これまでの婚姻生活で築いてきた夫婦の共有財産を分配、清算することがあり、これを「財産分与」と呼びます。
財産分与は「2分の1ずつ」が原則ということはご存じの方も増えてきていると思いますが、では不動産はどのように分ければいいのでしょうか。
簡単に、離婚の財産分与時に不動産をどのように扱えば良いかをご説明します。
不動産の財産分与にあたって確認すべきこと
財産分与の前に、まずは以下の点を確認しておきましょう。
それによってどのような方法によるべきかが変わることもあります。
- 不動産が特有財産にあたるかどうか
特有財産は、婚姻前からの財産や、配偶者の協力とは無関係に築いた財産のことです。特有財産にあたる場合は財産分与の対象外になります。 - 不動産の登記名義
夫婦どちらかの単独所有か、共有か、抵当権などの担保物権があるか等、登記事項証明書で確認しておきましょう。 - 住宅ローンの名義、連帯保証人、残債
住宅ローンは財産分与を大きく左右する要素ですので、必ず確認しましょう。 - 不動産の評価額
財産分与を双方納得して行うためにも、不動産の価格は非常に大切です。
不動産の主な財産分与の方法2つ
不動産は、現金のように簡単には分けることができません。共有にしても離婚する夫婦では活用できないことが通常です。
そこで、主に以下の2つの方法が用いられます。
(1) 不動産を売却して代金を財産分与する
1つ目は、対象の不動産を売却し、その売却代金を分ける方法です。
双方の気持ちとしても「完全に清算できた」とすっきりしますし、後々のリスクを増やすこともないため、最もオーソドックスな方法と言えるでしょう。
ただし、特に住宅ローンが残っている場合はいくつか検討すべきことがありますし、売却の方法にも種類があります。
離婚財産分与に伴う不動産売却について、詳しくは下記をご参照ください。
(2) 夫婦の一方が住み続ける
夫婦の一方の住居確保のためや、住宅ローンの完済が難しい場合などで採られる方法です。
よくあるのは、夫名義の家に妻・子が住み続けるケースです。
この方法の注意点として、実際に利用する人、住宅ローンの主債務者、登記上の名義等が不一致になることがあり、様々なリスクが生じることが挙げられます。
なお、ローンを完済している場合は、財産分与上は他の財産でバランスを取るか、代償金を支払うことで足りるため、それほど大きな問題にはならないこともあります。
①不動産の財産分与とともにローンも引き継ぐケース
例えば、夫名義や共有名義の不動産に妻がローンを引き継いで住む場合は、妻の単独所有になるよう所有権移転登記手続を行います。
また、ローンの元の債務者が夫で、妻が連帯保証人になっているケースは多いですが、上記の例のように妻がローンを引き継いで住み続ける場合、元の連帯保証人が主債務者になるため、新たに連帯保証人をつける必要があります。
②所有者とローンの主債務者が異なるケース
これまでとは異なり、財産分与として不動産の所有権を移転し、ローンは元の主債務者が返済し続けるというケースもあります。
例えば夫名義の不動産を妻に分与しつつ、ローンはそのまま夫が返済するということです。
こうしたことも可能ではありますが、主債務者としては、自らは所有しない不動産についてローンの返済を続けることになりますし、逆に所有者からすれば、ローンの返済が滞ることによる抵当権実行及び不動産の明渡しを警戒することになります。
可能な限り、ローンの主債務者と所有権者は一致させておくべきでしょう。
③従来通りの所有者が住み続け、ローンも変えないケース
例えば、夫名義の家にそのまま夫が住み続け、ローンも夫が返済し続ける場合です。
このようなケースでは、ローンの連帯保証人に注意が必要です。
住宅ローンでは配偶者が連帯保証人になることが少なくありませんが、主債務者の返済が滞った際には連帯保証人に請求されますので、離婚時はこうした住宅ローンの連帯保証人についても変更を忘れないようにしましょう。
不動産の財産分与と税金
財産分与は、共有財産を分ける性質のものですので、通常は贈与税が発生することはありません。
ただし、不動産を売却せずそのままの形で財産分与する場合は、登記の変更時に登録免許税がかかり、その後所有を継続する際は固定資産税も毎年かかります。
また、不動産を売却して分与する場合も、売却せずに分与する場合も、取得価格を売却価格（分与時の価格）が上回っている場合は、分与した人に譲渡所得税が課税されます。
このように、不動産がある場合の財産分与には考慮すべき点が多数あります。
お困りの際は、泉総合法律事務所までお気軽にご相談ください。