不動産の相続

1.遺産である不動産の評価

遺産を相続分に応じて分割するためには、それぞれの遺産を貨幣価値に換算する必要があります。このうち、不動産に関しては、当事者の合意に基づく評価または不動産鑑定士による鑑定を行うことになります。当事者の合意を形成する際の参考として、固定資産評価額、相続税評価額、公示価格、基準値評価額などの公表されている資料や、当該不動産についての家庭裁判所の指名した専門委員、参与員、家庭裁判所調査官による評価意見または不動産業者の査定額などが利用されています。

2.遺産に不動産が含まれる場合における遺産分割

(1) 遺産分割の種類

当事者間で遺産分割の協議がまとまらない場合は、家庭裁判所による審判を求めることになります。その際、審判における分割方法としては、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割という種類があります。裁判所は、①相続開始前からの遺産の占有利用状況の保護、②生活困窮当事者における定期的収益物件取得の必要性、③分割後の有効利用の可能性、④形式的無効な遺言に現れた被相続人の意向などを総合的に考慮して決定しています。

(2) 現物分割

現物分割は、遺産を各相続分に応じて分割する方法です。現金や預貯金などについては、特に問題がありません。これに対し、不動産の場合は、分割によって価値が下がったり、居住が不便になったりすることもあることから、あまり多く採用されていません。

(3) 代償分割

共同相続人の1人または数人に、他の相続人に対し債務を負担させて現物分割に代えることを代償分割といいます。代償分割は、〔1〕現物分割が不可能な場合、〔2〕現物分割をしたのでは経済的価値を大きく損なうために不適当な場合、〔3〕特定の遺産に対する特定の相続人の占有、利用状態を特に保護する必要がある場合、〔4〕相続人間で代償分割することを合意している場合に行われます。ただし、遺産が不動産である場合は、現物分割のデメリットが大きいため、実務的によく行われています。

代償金の支払時期は、調停または審判確定と同時に一括払いすることが望ましいといえます。実務上は、代償金の額や銀行融資の利用などを斟酌し、2~3か月程度の猶予を与えることもありますが、支払能力がない相続人の場合は、原則として代償分割をすることができないことに注意が必要です(大阪高決平成3年11月14日家月44巻7号77頁)。

(4) 換価分割

当事者の合意に基づく売却、現物分割が困難な場合で、代償金の支払いによる分割もできないときに、遺産を換価してその代金を分配する方法がとられます。当事者全員の合意に基づき、売却価格、売却期限、経費の不安、売却担当者を取り決めして売却を進めます。

不動産の売却代金自体は、遺産そのものではないため、その分配方法について定めておく必要があることに注意が必要です。

(5) 共有分割

例外的に、遺産を分割しないまま共有とする方法もあります。これは、現物分割、代償分割、換価分割のいずれの方法も採用できない場合に行われることがあります。ただし、共有関係は常に共有者との関係を考えなければならないことから、将来的な処分が困難になるおそれがあります。

なお、この共有関係は相続法における共有ではなく、物権法上の共有となるため、その解消には共有物分割請求が必要となります(民法258条1項)。

3.不動産の相続に関するさまざまな問題

(1) 不動産の相続と管理行為

相続人が複数存在する場合は、相続財産は共有相続人の共有となります(民法898条)。ただし、相続開始から遺産分割が終了して、相続財産の帰属主体が確定するまでの間、遺産を事実上保有している相続人には管理義務が生じます。

相続人は、相続が開始してから相続放棄または限定承認までの間、自分が所有している固有財産と同じように、相続財産を管理すべき義務を負います(民法918条1項)。具体的には、家屋等の修繕、不動産の不法占有者に対する妨害排除請求、相続の登記などです。

この点について、管理行為を超えて相続財産の全部または一部を処分した場合は、単純承認をしたものとみなされるため、管理行為の範囲については特に注意が必要です(民法921条1項)。

(2) 共同相続における債権債務関係

遺産財産の中に賃貸中の不動産がある場合、その賃料については、共同相続人の共有財産になると考えられています。これについて、裁判所は、「遺産は、相続人が数人あるときは、相続開始から遺産分割までの間、共同相続人の共有に属するものであるから、この間に遺産である賃貸不動産を使用管理した結果生ずる金銭債権たる賃料債権は、遺産とは別個の財産というべきであって、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定に取得するものと解するのが相当である」と判示しています(最判平成17年9月8日判タ1195号100頁)。

そのため、例えば遺産の中に月額10万円の賃料が発生する貸家があり、相続人は相続分が等しいAとBの場合、相続開始から遺産分割終了まで、AとBが月額5万円ずつ賃料を確定的に取得し、のちの遺産分割において、当該貸家をAが取得することになったとしても、Bは遺産分割終了までに取得した賃料をAに返す必要はありません。逆に、もしAがすべての賃料を受領していた場合には、Bとしては、Aに対してBの取得分につき不当利得返還請求を行うか、Aの同意のもと遺産分割手続の中で賃料の分配を行うことが考えられます。

また、その間に発生する土地建物の固定資産税、賃借料、電気料金、水道料金、火災保険料、下水道使用料、土地改良費、山林の植え込み・刈取りの費用などの管理費用については、同じように共同相続人が法定相続分に応じて負担することになります。

※遺産相続についての詳しい解説は、泉総合法律事務所の遺産相続専門サイトにて行っております。相続・遺留分・遺言・相続放棄・家族信託などの重要な知識を解説していますので、詳細を知りたい方は、下記より遺産相続専門サイトをご覧ください。

弁護士法人泉総合法律事務所 遺産相続サイト

4.不動産の登記

一人で相続する場合も含め、不動産の登記(名義変更)は非常に大切です。
登記とは、その不動産の権利関係を公に示すためのもので、相続に限らず、不動産に関する権利移転や設定などはこの登記が非常に重要です。

不動産の登記についてはこちらのページで詳しく解説していますのでご参照ください。

不動産を相続した場合における登記手続

5.不動産の相続税

不動産に限りませんが、相続においては相続税が発生することがあります。
相続税には基礎控除(3,000万円+600万円×相続人の数)があり、不動産に関しては小規模宅地の特例などもありますが、まずは不動産の相続税評価を知っておく必要があります。

不動産と相続税についてはこちらのページで詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。

不動産を相続した場合における税金関係

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