土地建物売買契約書の作り方
土地と建物を売却するにあたっては、土地建物売買契約書を作ることになります。
ここでは、一般的な土地建物売買契約書の作り方のポイントを分かりやすく解説します。
１．土地建物売買契約書とは？
土地建物売買契約書は、不動産売買契約書の一種であり、土地と建物を同じ機会に売買するにあたって作られる契約書です。
契約書の標題を「土地建物売買契約書」あるいは「不動産売買契約書」として作るのが一般的です。
日本の法律では、契約は口頭で成立するのが原則です。不動産の売買も、本来は、口頭で「売った」「買った」という意思の合致があれば、それで契約が成立します。
しかし、不動産売買は高額な取引になることも多く、登記により権利関係が世間一般に示されるという、重要な権利の移転に関する契約です。
そのため、当事者の売買の意思や売買の具体的な条件を書面に記載して、売買当事者に慎重な取引行動を求める必要があります。
また、このように重要な財産権の移転を内容とする契約ですから、その条件を書面にして、後々紛争が起こったときの証拠として残しておく必要があるのです。
【契約書の効果】
契約書にはまず、当事者の意思を確定させる効果があり、以後、契約内容を履行するにあたっての指針となる、という効果があります。
ただし、売買契約の相手方が代金を支払わないなどの債務不履行、つまり契約で合意した約束を果たさない場合に、契約書だけで強制執行をかけて相手に契約内容の履行を強制することはできません。しかし、約束した売買代金を支払え、といった訴訟を行う場合、きちんと作成され双方の署名捺印がある契約書は強力な証拠となり、何か特別な事情がない限り、契約書に記載された内容どおりの合意があったものと裁判所に認められるという大きな効果があります。
また、裁判になればこのような強い効果が契約書に認められますので、裁判になる前の交渉段階でも、契約書の記載内容自体を争うことは大変だという前提で話し合うことができるため、「言った」「言わない」という不毛な水掛け論をある程度避けることができます。
２．土地建物売買契約書の記載事項
土地建物を売買するにあたっては、きちんと定めておくべき多くの条件があります。
土地建物売買契約書を作成する際に確認すべきポイントは以下のとおりです。
なお、ひな形については次の段落に掲載しています。
(1) 売買の目的
売買契約の対象となる物件の特定は、基本中の基本です。
多くの場合、登記簿上の表示がそのまま契約書でも記載されていて、これによって物件が特定されます。
(2) 売買代金
売買代金の記載は必須です。
端的に「金○○円」と記載するのが売買契約書の一般的な書き方ですが、特に土地建物売買の場合には、合計金額を記載した上で、その下に内訳として「土地○○円、建物○○円」と記載することが多いです。
これは特に買主にとって、税金や会計上の必要がある場合が多いからです。
(3) 売買目的不動産の面積
登記簿上の表示面積を記載するのが一般的ですが、売買契約前に実測して登記簿上の面積と異なることが分かっている場合には、両者を併記することもあります。
また、売買契約後に実測面積と登記簿上の面積が異なることが判明した場合にどうするかを書いておくと後々の紛争防止になります。一般的には、異なることが判明しても契約の成立への異議や売却代金の増減を求めない旨を記載することが多いです。
[参考記事]
土地売買契約書の面積と実際の面積が異なる場合、返金してもらえる？
(4) 手付金に関する規定
不動産売買では売買契約書を交わす際に、買主から売主に対して手付金が支払われることが多いです。
手付金の性質には何種類かありますが、特に断らなければ、解約手付であると推定されます。
これは「買主は手付金を放棄して、売主は受け取った手付金の倍額を買主に返して、それぞれ契約の解除ができる」という意味で、民法557条1項にその規定があります。
売主と買主の合意があれば手付金はいくらでも良いのですが、通常は売買代金の5～10％程度を目安に設定されるのが一般的です。
(5) 売買代金の支払方法
不動産売買では代金が高額になることが多く、契約書の締結時には手付金だけのやり取りをして、残る代金については後日支払うとすることが多いです。
支払い方法は、一括での支払いもあれば、分割で支払うことにする場合もありますが、売買契約における重要な条件ですので、紛争防止の観点からも、いつ、いくらを払うのか契約書に明記すべきです。
なお、手付金については、契約解除とならない場合には代金の一部として充当されるのが通常であり、支払方法のところでこの旨を記載するのが通常です。
(6) 所有権の移転時期
売買契約において売買の目的物の所有権がいつ買主に移転するのかについては、学問上は争いがあるところです。また、裁判所は、特約がなければ、売買契約を締結した時に所有権が買主に移るとしています。
しかし、手付金を払っただけで代金の大半が支払われていない段階で買主に所有権が移ってしまうというのは、当事者にとって違和感があるのが通常であるため、ほとんどの売買契約書では、代金が全額支払われたときに所有権が移転すると定めています。
(7) 占有の移転時期
土地建物の売買の場合に、いつ、目的の土地建物の占有を移転するのか、つまり物件を引き渡すのかも、契約当事者にとって重要なことです。
多くの場合、上記の所有権の移転と同様に代金完済時とされますが、当事者の事情、特に買主の建物利用の都合などによって、代金の支払とは別に引渡しの時期を決めるのも珍しいことではありません。
(8) 登記手続に関する事項
不動産の所有権移転は、登記をしないと第三者に対して主張できません。そのため、売買契約書でも、登記手続に関する定めをおくのが一般的です。
多くの場合、売買代金全額の受領と同時に、売主が登記手続に必要な書類を買主に引き渡すと定めます。また、登記に関する費用は、登記を必要としている買主が負担すると定めるのが通常です。
(9) 物件に問題があった場合の処理方法
売買目的の不動産に権利関係の問題（他人の権利が付いていてそのままでは買主が完全な所有権を取得できない場合）や、建物の物理的な問題（雨漏り、床鳴り、基礎の傾斜など）があった場合などの処理方法について、あらかじめ契約書に記載しておくと、後日の紛争防止に役立ちます。
この点、民法では契約不適合責任として、損害賠償、契約解除、追完（修補）請求、代金減額請求などが規定されていますが、このような民法の規定に従うことも、民法とは異なった合意をすることも、原則として売買契約の当事者の自由です。
[参考記事]
契約不適合責任は特約で免責できる？契約書の文例・注意点を解説
具体的な定め方の例は、後掲の土地建物売買契約書のひな型を参考にして下さい。
(10) 危険負担に関する定め
危険負担というのは、売買契約締結の後に、天災や隣家からの延焼など、売買当事者の双方に責任がない理由で目的不動産、特に建物が、倒壊や全焼などにより消滅してしまったり、あるいは一部が壊れたりした場合に、その損害を売主と買主のどちらが負担するのかという問題です。
民法では、引渡しの前後で分け、引渡し後には買主が天災などの危険を負担することとして、買主は売買代金の減額や修理、損害賠償の請求や、契約解除を求めることができなくなる旨を定めています。
土地建物売買契約書でも、このような民法の規定に沿った定めをしていることが多いですが、事情に応じて民法とは異なった定めをすることも十分あり得ます。
(11) 公租公課その他の負担や精算に関する事項
売買目的の不動産に関する税金などの負担についても、あらかじめ契約書に記載しておくことが一般的です。
固定資産税については1月1日から所有権移転の前日までを売主の負担として、その後12月31日までの分を買主負担とするのが一般的です。
その精算は、いわゆる決済日、つまり代金の支払と登記手続に関する書類の受渡しを行う日に、買主が自己の負担分を現金で持参して売主に渡して行われることが多いです。
ただし、精算方法については、決済日の時点でまだ固定資産税等の金額が分からない場合もありますので、その場合は後日の精算とします。
また、電気、ガス、水道などの公共料金については、実際に買主が建物を使えるようになる引渡し日を基準に売主と買主の負担を分けるのが一般的です。
(12) 印紙税の負担
土地建物売買契約書には売買価格に応じて印紙税が課税されますので、契約書に税額に応じた収入印紙を貼る必要があります。
民法では売買契約締結の費用は売主と買主が半分ずつ負担するという定めがあるため、印紙税の負担についても契約書に記載しておくことが多く、売主と買主がそれぞれ自己の保有する契約書に貼る分を負担すると定めるのが一般的です。
ただしこの点も、民法の規定と違う合意を当事者ですることは全く問題ありません。
(13) 契約の解除に関すること
当事者が契約に違反した場合など、契約を解除できる場合を契約書に定めておくことも一般によく行われます。
どのような理由での解除を契約書に記載するかは場合によりますので、一例として後掲のひな型を参考にして下さい。
契約違反があった場合は言うまでもありませんが、経済的信用が損なわれたときに解除できると記載することが多いです。
(14) 紛争が起こった場合の協議と裁判の管轄
契約条項に疑義があった場合などに双方が誠意をもって協議することや、裁判となった場合にどこを管轄にするかの合意は、一般的な契約と同じように、土地建物売買契約書でも盛り込むことが多いです。
裁判の管轄は、不動産が所在する場所を基準とすることが一般的ですが、当事者の都合により、他の場所を指定することも可能です。
３．土地建物売買契約書のひな型
土地建物売買契約書の例として、契約書のひな型を掲げておきます。
４．土地建物売買契約の際に必要な費用
単に当事者間で契約書を作成するだけであれば、上記のような契約書に貼る印紙代程度が必要な費用です。
その他、契約締結の際に立会人を誰かに頼む場合の謝礼、契約を公正証書で作成する場合の公証役場の費用、契約書の作成を弁護士に依頼する場合の手数料などが必要に応じてかかります。
また、土地などの測量を行う場合にはその費用や、近隣との境界や給排水のトラブルがある場合にはその解決費用がかかる場合もあります。
いずれも、費用がかかることが予測される場合には、契約書に記載しておくとよいでしょう。
５．まとめ
土地建物売買契約にあたり、買主との交渉が難しいことは往々にしてあることです。
また、契約の条件を具体的にどのように定めるのか、具体的な物件の状況や特殊性に応じて、特に売主としてできるだけ有利な条件で契約を結びたいといったご相談もよくお受けするところです。
不動産取引に詳しい弁護士にご相談いただければ、あなたの代理人として有利になるよう買主やその他の関係者と交渉し、その結果を最大限反映させた売買契約書を作成することが可能です。
また、特に現状で揉めていなくても、将来問題が発生した場合に対応できるように、ご事情に応じた条項をあらかじめ契約書に盛り込んでおくことは重要です。
不動産業者に不動産の売却を依頼しても、不動産業者では関係者との交渉力に限界がありますし、売買契約書は不動産業者の定型書式が使われ、希望するような詳細な契約条件が十分に盛り込めないということもあり得るところです。
不動産売買契約のことは、ぜひ一度弁護士にご相談ください。
