アパート・ビルのオーナーの方は、借主の家賃滞納や、種々の契約違反のトラブルなど、様々な入居者とのトラブルに、直面することがあると思います。
借主（賃借人）は、貸主（賃貸人）に対し、下記のような義務があります。
- 賃料支払義務：家賃を支払う義務
- 善管注意義務：借りた物件を壊したり汚したりしないように注意深く使う義務
- 原状回復義務：契約終了後は備え付けたものを取り外し、契約締結時の状態に戻して返還する義務（通常の住まい方で生じる自然損耗分については含まれない）
- その他契約に特に定めた義務：ペット禁止特約、増改築禁止特約など
ですので、これらの義務に照らして、借主が義務を履行しない場合、賃貸借契約を解除することも視野に入ります。
しかし、トラブルになったからと言って、すぐに契約解除ができるわけではありません。
貸主と借主との間の信頼関係が破壊された場合に解除が可能となります。
ここでは借主との間で起こりやすい、家賃滞納に伴う建物明渡しや未払い家賃の回収のほか、節税効果のある不動産管理会社の設立、老朽化したアパートの建て替えについて解説します。
家賃滞納による建物明渡訴訟
家賃の滞納
停滞している景気の中、経済的事情により、家賃を滞納する方が増えてきています。
家賃を滞納されてしまうと、貸主側としては、家賃を支払えない以上退去を要求することになりますが、法律上、自力救済（自分で無理やり追い出すこと）は禁止されていますので、まずは話し合いをして、話し合いに応じてくれなければ訴訟を提起するということになります。
借主から「家賃を待ってほしい」と言われて、そのまま滞納状況が続いてしまうと、結局家賃を回収できず、賃貸物件のローンを支払い中ですと、その原資も減ってしまい、貸主にはデメリットしかありません。
滞納が続く借主から建物を明渡してもらい、未回収の家賃をきちんと回収するためにはできるだけ早期に弁護士に依頼して法的にきちんと交渉し、難航する場合には訴訟を提起することも重要となります。
建物の明渡しは、強制執行による方法の段階まで進んでしまいますと、かなりの費用が掛かります。そうなる前に、早い段階から弁護士が介入して家賃の未払いを防止することが重要です。
家賃滞納による建物明渡しに力を入れている泉総合法律事務所では、下記のページをご用意しておりますので、解決策や弁護士費用についてなど、詳細をご確認ください。
不動産管理会社の設立
賃貸物件のオーナーの方の中には、節税を検討されている方も多いでしょう。
節税の方法の一つとして、不動産管理会社を設立するという方法があります。
不動産管理会社とは、賃貸物件オーナーの方が所有する建物や土地といった不動産の、所有や管理を引き受けるために設立される会社のことです。
様々な方法で、この不動産管理会社を活用し、節税を見込むことができます。
老朽化したアパートの建て替え
近年、分譲マンションの建設ラッシュから40年前後が経ったため、老朽化したマンション・アパートが増えています。
賃貸物件オーナーの方にとって、老朽化したマンション・アパートの問題は喫緊の課題です。
入居者がいる以上、入居者の同意を得る必要もありますので容易ではないですが、マンション・アパートを老朽化したまま放置するわけにもいきません。
抜本的に改善する方法としては、「全面建て替え」、「大規模改修（リノベーション）」などがあります。