不動産に絡む税金・節税

アパート経営の税金の種類と減価償却

アパート経営には知っておかねばならない知識がたくさんあります。その中でも税金や減価償却について知ることは成功への近道となります。
今回は、アパート経営に必要な税金の知識や減価償却について説明したいと思います。

アパート経営により発生する税金

1.アパートの購入時

印紙税

アパートを購入する際の売買契約書や住宅ローンの金銭消費貸借契約書、売買代金の領収書等の一定の文書に対して課税される税金であり、文書の書類や記載された金額により税額が異なります。
これらの文書に収入印紙を貼らず、そのことが税務調査などで見つかるとペナルティとして本来の印紙税額の3倍の金額を納めることになります。

登録免許税

購入した不動産の権利関係などを明らかにするためには登記が必要となります。
登記することにより第3者に対して所有権などを主張することができます。
税額は、購入した不動産の固定資産税評価額に一定の税率を掛けて計算します。

建物

通常 軽減税率※1 長期優良住宅
所有権保存登記(新築) 0.4% 0.15% 0.1%
所有権移転登記(中古) 2% 0.3% ※2

※1 自己の居住用、床面積が50㎡以上等の要件を満たす場合に適用されます。
※2 マンション等は0.1%、一戸建ては0.2%

土地

所有権移転登記 令和5年3月31日までは特例で1.5%

 

不動産取得税

売買などにより土地や建物などを取得した場合に発生する税金で、次の算式により計算されます。

不動産取得税 = 課税標準額 × 4%

ただし、2024年3月31日までに取得した不動産については下記の特例があります。

① 宅地を取得した場合には課税標準額が2分の1となります。
② 住宅(住宅以外は4%)及び土地にかかる税率が3%となります。

消費税

アパート等の不動産を購入する際には原則として購入金額の内の建物部分に消費税が課税されます。
土地部分につきましては、消費税は課税されません。

2.アパートを賃貸している時

所得税、住民税

不動産所得とは、アパート等の不動産を賃貸することにより得た収入額から、これらの賃貸の為にかかった必要経費を差し引くことで計算されます。

不動産所得に給与所得等の他の所得を合計した金額から生命保険料控除、社会保険料控除などの所得控除額を差し引いた金額に所得税率や住民税率を乗じて計算されます。

不動産の所得を計算する際の必要経費としては、固定資産税等の税金、損害保険料、入居者の募集のための広告費、減価償却費などがあり、その中でも減価償却費は金額も多額となり、重要な経費となるのですが考え方を理解するのが難しいため説明させていただきます。

減価償却とは建物や付属設備等は長年にわたって使用することにより徐々に価値が減少していく資産であるため、購入時に全額経費化してしまうのは実態にそぐわなくなってしまいます。その為価値の低下にともなって経費化していくようルールが定められております。土地については、月日の低下により価値が減少する資産ではないため減価償却の対象外となります。
個人事業主の場合は原則として毎年一定額ずつ償却する定額法という方法となります。

具体例

5,000万円の新築木造住宅を購入した場合の減価償却費(耐用年数22年、償却率0.046)

1年目 5,000万円 × 0.046 = 230万円
2年目 5,000万円 × 0.046 = 230万円
3年目 5,000万円 × 0.046 = 230万円
以降 22年の耐用年数が終了するまで、毎年必要経費としていきます。
中古アパートの耐用年数

中古アパートを取得した場合の耐用年数は、法定の耐用年数ではなく購入後に使用可能であると見込まれる年数により減価償却を行うことができます。ただし、その使用可能期間を見積もることが困難である場合には、次の簡便法によりその年数を計算することができます。

(1) 法定耐用年数の全部を経過した資産
そのアパートの法定耐用年数の20%に相当する年数
(2) 法定耐用年数の一部を経過した資産(そのアパートの耐用年数 - 築年数 )× 築年数 × 20%※1年未満の端数が出た場合には、端数は切り捨てます。ただし、その年数が2年に満たない場合は2年となります。

固定資産税、都市計画税

その年1月1日時点で不動産を所有している場合に課税されます。
都市計画税については、指定された市街化区域内にある場合に限ります。

固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%(市区町村により多少異なります。)
都市計画税 = 固定資産税評価額 × 0.3%(市区町村により多少異なります。)

固定資産税や都市計画税には軽減措置が設けられており、自己の居住用だけでなく賃貸用の不動産についても適用されます。

  • 新築住宅については3年間(耐火・準耐火構造住宅は5年)は床面積120㎡までの部分の税額が2分の1となります。
  • 住宅用の土地については、固定資産税評価額が下記のように軽減されます。
固定資産税 200㎡までは6分の1となり、200㎡超の部分は3分の1
都市計画税 200㎡までは3分の1となり、200㎡超の部分は3分の2

事業税

不動産賃貸の規模が一定以上である場合に課税され、税率は5%(不動産賃貸の場合)となります。
一定以上の規模があるかどうかの判定は下記のいずれかに該当するかどうかにより判定します。

(1) アパート等の場合は、賃貸することのできる独立した室数が概ね10室以上
(2) 独立している家屋については、概ね5棟以上

事業税 =(収入金額 - 必要経費 ― 290万円※1) × 不動産貸付業の場合の税率5%

※1 事業税には290万円の事業主控除が設けられているため不動産所得が290万円以下の場合には事業税はかかりません。

消費税

消費税は前々年の課税売上高が1,000万円超である場合に納税義務が発生します。前々年の課税売上高が1000万円以下である場合には消費税の納税の義務は免除されます。
課税売上高とは店舗や事務所、駐車場などの貸付の収入であり、住宅の貸付や土地の貸付は非課税取引となるため課税売上高には含まれません。

3.不動産売却時

印紙税

不動産購入時と同様に売買契約書や住宅ローンの金銭消費貸借契約書、売買代金の領収書等の一定の文書に対して課税される税金であり、文書の書類や記載された金額により税額が異なります。

所得税、住民税

所有している土地や建物等を売却し得た利益(譲渡所得といいます。)に対して所得税及び住民税が課税されます。
譲渡所得は売却金額から次の必要経費を差し引いて計算されます。しかし、先祖代々受け継がれてきた不動産など取得価格が不明なケースでは、1の費用を売却金額の5%として計算することも可能です。

1 その不動産の取得に要した費用
  • 購入代金や建築代金(建物につきましては減価償却費相当額を差し引きます。)
  • 取得時の仲介手数料
  • 取得時の印紙代
  • 登記に要した費用
  • 不動産取得税
  • 立退き料、測量費、造成費等
2 売却の際にかかった費用
  • 売却時の仲介手数料
  • 売却時の印紙代
  • 立退き料
  • 建物の取り壊し費用

譲渡所得は、不動産の所有期間に応じて長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられます。

  • 短期譲渡所得・・・売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下 税率 39.63%
  • 長期譲渡所得・・・売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超  税率 20.315%
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