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住宅ローン控除で所得税が戻ってくる?適用条件・控除額を解説

マイホームを新たに建築・購入する際、ぜひとも利用を検討したいのが「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」です。

住宅ローン控除(住宅ローン減税)を利用することで、住宅ローンの金利負担が大きく軽減され、家計にとって大きなプラスとなります。

ただし、住宅ローン控除(住宅ローン減税)の適用を受けるには一定の要件を満たさなければならず、さらに今後制度の見直しが行われる可能性もあるので注意が必要です。

今回は、現行の住宅ローン控除(住宅ローン減税)の適用条件や控除額、さらに今後の制度見直しの見込みなどについて解説します。

1.住宅ローン控除(住宅ローン減税)とは?

住宅ローン控除(住宅ローン減税)は、住宅ローンを借り入れて住宅を取得する一般消費者を経済的に補助するため、所得税・住民税から一定の控除を行うことで、住宅ローンの金利負担を軽減する減税制度です。

無理のない負担で居住ニーズに合わせた住宅を確保することを促進するとともに、経済対策としての効果も期待されています。

2.住宅ローン控除の適用条件

住宅ローン控除(住宅ローン減税)の主な適用条件は、以下のとおりです。

(1) 居住期間を満たしている

  • 本人が住宅の引渡し日から6か月以内に居住すること
  • 控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいること

住宅ローン控除(住宅ローン減税)は、居住用住宅を確保することを促進する減税制度です。

その制度趣旨から、住宅の引渡し後6か月以内に、本人が居住を開始し、年末まで住み続けていることが要件となっています。

(2) 住宅の床面積が50平方メートル以上である

住宅ローン控除(住宅ローン減税)は、主にファミリー世帯をターゲットとした減税制度であるため、原則として住宅の床面積が50平方メートル以上の場合にのみ適用されます。

ただし2021年の税制改正により、以下の期間内に契約することを条件として、合計所得金額が1,000万円以下の年に限り、床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の住宅についても、住宅ローン控除(住宅ローン減税)の適用が受けられるようになりました。

  • 注文住宅の新築の場合:2020年10月1日から2021年9月30日まで
  • 分譲住宅の取得等の場合:2020年12月1日から2021年11月30日まで

(3) 床面積の2分の1以上が、専ら本人の居住用である

住宅ローン控除(住宅ローン減税)は居住用物件の確保促進を目的とした制度なので、床面積の2分の1以上が、専ら本人の居住用であることが要件とされています。

特に、個人事業主の方が自宅兼事務所として住宅を活用する場合、事業割合を50%以下に抑えることが、住宅ローン控除(住宅ローン減税)の適用を受けるために必須です。

(4) 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下である

経済的に余裕のある方は、住宅ローン控除(住宅ローン減税)によって経済的補助を行う必要性が低いと考えられます。

そのため、合計所得金額が3000万円を超える年については、住宅ローン控除(住宅ローン減税)を受けることができません。

(5) ローン期間が10年以上である

住宅ローン控除(住宅ローン減税)は、長期の住宅ローンの金利負担を軽減することを目的とした制度です。

その制度趣旨から、住宅ローンを10年以上にわたり分割返済する契約になっていることが、住宅ローン控除(住宅ローン減税)の適用要件とされています。

(6) 一定期間内に長期譲渡所得の課税の特例を受けていない

特例的な減税制度の重複適用を避けるため、住宅を居住の用に供した年と、その前後2年間の計5年間(※)に居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例を受けた場合には、住宅ローン控除(住宅ローン減税)の適用を受けることができません。

(※)2020年4月1日以降に譲渡した場合は、住宅を居住の用に供した年と、その前2年間、後3年間の計6年間

3.住宅ローン控除の控除期間・控除額

住宅ローン控除(住宅ローン減税)の適用を受けられる期間、および税額控除の金額は、居住開始時期や住宅の種類などによって異なります。

(1) 控除期間は10年または13年

住宅ローン控除(住宅ローン減税)の控除期間は、原則として10年間です。

ただし、2019年10月から消費税が10%に引き上げられたことに伴い、消費税10%で建物を取得した場合には、控除期間が13年間に延長される特例が設けられました。
この控除期間延長の特例は、新型コロナウイルス感染症の流行を受けた経済対策の一環として、現在に至るまで適用が延長されています。

13年間の住宅ローン控除(住宅ローン減税)を受けるためには、以下の要件を満たすことが必要です。

①2019年10月から2022年12月までの間に居住を開始すること
②居住開始時期が2021年1月1日から2022年12月31日までの場合、以下の期間内に契約を済ませること
・注文住宅の新築の場合:2020年10月1日から2021年9月30日まで
・分譲住宅の取得等の場合:2020年12月1日から2021年11月30日まで

(2) 控除額は年末ローン残高の1%|上限あり

住宅ローン控除(住宅ローン減税)の適用を受ける場合、所得税(引ききれない場合には住民税も)の金額から直接控除が行われます(税額控除)。

税額控除の金額は、年末時点でのローン残高(元本)の1%です。
住宅ローンを借り入れている場合、金融機関から年末時点での見込み残高を記載した書面が送付されますので、その書面を年末調整や確定申告に利用しましょう。

ただし、住宅ローン控除(住宅ローン減税)による税額控除には、原則として年間40万円の上限が設けられています。
(長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合は、年間50万円が上限)

たとえば上限が年間40万円である場合、年末のローン残高が4000万円を超えていたとしても、上限額の40万円までしか税額控除を受けられません。

なお、13年間の住宅ローン控除(住宅ローン減税)を受けている場合、11~13年目については、控除上限額が3分の2になります。

<11~13年目の控除上限額>
10年目まで年間40万円の場合→年間約26.7万円
10年目まで年間50万円の場合→年間約33.3万円

(3) 居住・事業兼用の場合

個人事業主の方などは、住宅ローンを借り入れて購入した建物を、自宅兼事務所として利用する場合があります。
その場合、建物の減価償却費・ローン金利・固定資産税・水道光熱費などの事務所関連費用を、事業用割合に応じて経費化することが認められます。

ただし、事務所関連費用を事業用割合に応じて経費化する場合、その分住宅の居住用割合が低下します。

前述のとおり、居住用割合が2分の1(50%)を下回る場合には、住宅ローン控除(住宅ローン減税)を全く受けることができません。
そのため、住宅ローン控除(住宅ローン減税)を受けたい場合、事業用割合は50%以下にとどめる必要があります。

また、事業用割合が50%以下の場合も、住宅ローン控除(住宅ローン減税)は、「年末のローン残高×居住用割合×1%」の範囲内でのみ受けられることに注意が必要です(年間40万円または50万円の上限は別途適用)。

(例)
①年末のローン残高が5000万円、居住用割合が70%の場合
住宅ローン控除額
=5000万円×70%×1% =35万円

②年末のローン残高が7000万円、居住用割合が60%、控除上限額が40万円の場合
住宅ローン控除額
=7000万円×60%×1% =42万円
※ただし控除上限額が40万円なので、40万円

4.住宅ローン控除が見直される可能性

これまで解説した住宅ローン控除(住宅ローン減税)の制度概要は、2021年度までの税制で決まっているものになります。

2022年度の税制については、現在改正の議論が進行中ですが、住宅ローン控除(住宅ローン減税)の制度は大幅に見直される可能性が高いです。
その理由は、各金融機関が設定する住宅ローンの金利がきわめて低い点にあります。

現在の住宅ローンの金利水準は、変動金利の場合で0.4~0.5%前後が一般的です。

たとえば、5,000万円の住宅ローンを借り入れている場合、単純計算で支払金利は年間20万~25万円程度となります。
一方、年末時点で5,000万円のローン残高がある場合、住宅ローン控除(住宅ローン減税)により、40万円または50万円の上限までの税額控除を受けることが可能です。

このように、実際の支払金利を控除額が上回ることにより、実質的に「マイナス金利」が発生する点が問題視されています。

2022年度の税制改正では、このような過剰な控除を見直し、実際の支払金利を上回る住宅ローン控除(住宅ローン減税)を認めないようにルールが変更される可能性があります。

また、これまで特例的に認められていた13年間の控除期間についても、短縮される公算が強いです。

これから住宅ローンを組むことを検討している方は、2022年度以降の税制の適用を受けるケースがほとんどでしょう。
そのため、新たな住宅ローン控除(住宅ローン減税)がどのように設計されるかをよく確認・検討したうえで、マイホーム購入の資金計画を立ててください。

5.まとめ

マイホームを購入する際には、住宅ローン控除(住宅ローン減税)の制度内容をよく理解しておくことが大切です。

うまく利用すれば、マイホーム購入の負担を実質的に軽減できるので、今後の税制改正の動向を含めて、正しい知識を身に着けておきましょう。

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