離婚財産分与による不動産売却


離婚する際の財産分与において、不動産も分与の対象になることがあります(配偶者とは関係なく形成された特有財産の場合は除きます)。
そして、原則として財産分与は「2分の1ずつ」とされることが多いです。

しかし、不動産を物理的に分けることは難しく(家の場合はほぼ不可能)、しばしば不動産を売却してその売却代金を財産分与する方法がとられます。

以下では財産分与において不動産を売却する場合について、住宅ローンの残債がある場合とない場合に分けてご説明します。

なお、どちらかが家を取得して他の財産でバランスを調整したり代償金を支払ったりする方法や、単独所有から共有にする方法もありますが、ここでは割愛します。

1.住宅ローンの返済が終わっている場合

住宅ローンを完済している場合は、そのまま不動産を売却し、その売却代金を財産分与の対象にするだけですので、比較的シンプルに進みます。

不動産の売却にあたっては、売却価格の数%の費用がかかることが多いため、この点も考慮したうえで売却及び財産分与を決定するようにしましょう。

2.住宅ローンの返済が終わっていない場合

まだ住宅ローンが残っている場合、売却にあたって住宅ローンを完済する必要があります。
そのため、家の価値と住宅ローン残債を比較し、ローン残債が家の価値を下回る(アンダーローン)場合と、逆にローン残債が上回る(オーバーローン)場合とで考えることになります。

(1) アンダーローンの場合

家の価値がローン残債より高い場合には、売却してローンを完済し、残った代金について財産分与を行うことができます。この場合は基本的な考え方はローンの返済が終わっている場合と同様です。

財産分与の額は小さくなるかもしれませんが、ローンの支払いや連帯保証人などの権利関係を清算しつつ分けやすい現金で分与するという点でメリットがあります。

(2) オーバーローンの場合

家の価値がローン残債より低い場合、売却してもローンが残り、分与できる資金ができないため、売却はあまり良い選択ではないことが多いです。
オーバーローンのケースでは、自己資金を出して完済するか、夫婦のどちらかが住み続けながら住宅ローンの返済を行っていくのが現実的でしょう。

3.財産分与に伴う不動産売却の方式

財産分与にあたり不動産を売却するといっても、方式はいくつかあり、主に以下の3つがあります。

  • (1) 仲介
  • (2) 買取
  • (3) 任意売却(例外的です)

簡単にご説明していきます。

(1) 仲介

もっとも一般的な不動産の売却方法で、不動産会社に買い手を見つけてもらい、売買を仲介してもらう方法です。

一般的には高値で売りやすい方法ですが、買い手を見つけるまでに半年以上時間がかかることも少なくないため、離婚に伴って不動産を売却する際には適さないこともあります。

(2) 買取

不動産を直接買い取る不動産会社に、買取を依頼する方法です。
一般的には比較的スピーディに売却できますが、不動産会社は買い取った後にまた販売しますし、その前にリフォームなどを行うこともあり、仲介より3割程度安い価格になることが多いです。

離婚の財産分与にあたって不動産を売却する際、早めに様々なことを終わらせてしまいたい場合は、買取も検討対象になるでしょう。

(3) 任意売却

任意売却はやや例外的ですが、ローン残債があり、それでも家を売却したい場合に検討する手続きです。
売却にあたってはローンの債権者たる金融機関等の同意が必要になります。

任意売却についての詳細は、こちらで解説しています。

不動産所有者の債務整理(任意売却)

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