借地人の方は、借地をめぐって主として地主の方とトラブルになることが少なくありません。ここでは、借地借家法、旧借地法に関する説明、地代減額請求、建物建替え問題などについて説明させていただきます。
借地借家法と旧借地法
平成３年に借地借家法が制定され、平成４年８月１日に施行されました。この日を境に大きく法律の適用が変わりましたので注意が必要です。
平成4年7月31日までに締結された借地契約については、旧借地法が適用され、同年8月1日以降に締結された借地契約は、借地借家法が適用されます。
ただし、平成４年7月31日以前から締結されていた借地権については、「更新契約」を締結した場合も、旧法借地法が適用される点には注意が必要です。
違いの具体例の一つとして、借地契約の契約期間について見てみましょう。
旧借地法では、借地契約が期間の定めのないものであれば、堅固建物所有を目的とするときは６０年、それ以外の建物所有の場合は３０年の存続期間となります。
期間の定めがある場合は、堅固建物については３０年以上、それ以外の建物については２０年以上の期間を定めなければならず、それ未満の場合には、期間の定めがないものとして扱われ、堅固建物は６０年、それ以外は３０年の存続期間になります。
なお、堅固建物とは、鉄筋コンクリート造・重量鉄骨造・鉄骨鉄筋コンクリート造等を指し、木造建築はこれにあたらないものと解されます。
一方、借地借家法においては、借地契約は、建物所有を目的とする土地の賃貸借の場合（一時使用の合意がある場合には借地借家法は適用されません）、少なくとも３０年以上の契約期間を定めなければならず、期間の定めのない場合は、３０年の期間となります。そして、契約が更新された場合、最初の更新は２０年、その後の更新は１０年の期間、契約が延長されるため、長期間にわたって契約が存続することになります。
借地契約がいつ締結され、どちらの法律に従うことになるのかについてはよく確認しておく必要があります。
地代等減額請求
長く借地契約を続けていると、その地価が下落したり、近隣の土地の地代と比較して不相応に高くなったりすることもあります。経済事情の変動などの理由で減額したい場合もあるでしょう。
借地人側と地主側とで話し合いを行い、地代等を減額することもできます。
しかし、地主側の了解を得られず、話し合いがまとまらないケースも多いでしょう。このような場合に、地代等減額請求を行うことができます。
地代等減額請求は口頭でも行うことができますが、書面で残すことが一般的です。また、適切な金額を決めるためにも裁判所を介して行うことが一般的です。
双方の言い分があり、交渉が難航することもありますので、弁護士に相談し、適切な手続きを踏むようにすると良いでしょう。
建物の建て替えが制限される特約
通常、建物所有を目的とする借地契約においては、契約書において、建物の種類・構造・規模・用途を制限する特約が付されています
したがって、建物を建て替えたいと思っても、もし新しい建物が契約で定めた条件に反するものであった場合には、建て替えは契約上禁止されることになります（契約を破って建て替えを強行すると、場合によっては契約を解除されてしまうこともあり得ます）。
具体例
たとえば、契約で建物の「構造」を木造２階建てと定めていた場合は、新しい建物を鉄骨造３階建てにすることは、契約違反となってしまいます。
契約条件と異なる建物に建て替える方法
地主との交渉
もっとも、地主の承諾を得れば、従前の契約で定めたものとは異なる建物に建て替えることは、もちろん可能です。地主の承諾により契約条件が変更されたと考えられるので、何ら契約違反ではなくなるからです。
この交渉では、地主に対する承諾料の支払い、地代の増額、借地期間の延長などが、協議の対象となるでしょう。
借地条件の変更許可の申立て
地主との協議がまとまらず、建て替えに承諾が得られなかった場合、残された手段は、裁判所に対し、「借地条件の変更許可の申立て」（借地借家法１７条１項）を行うことです。
こちらは、申し立てれば常に建て替えが許可されるわけではなく、
- 法令による土地利用規制の変更（法令が変わって今の建物が違反建築になってしまった場合など）
- 付近の土地の利用状況の変更（周囲にどんどん高層建物が建って、今の建物では日照が不十分になってしまった場合など）
- その他の事情の変更
により、従前の建物とは異なる条件の建物に建て替えるのが相当であると裁判所が認めたとき
に、建て替えが認められることになります。
したがって、裁判所に、建物の建て替えが必要となった事情を説明し、建て替えるのが相当であると認めてもらわなければなりません。
また、裁判所は、判断の際に「借地に関する・・・一切の事情を考慮する」とされ（借地借家法１７条４項）、建て替えにより地主が被る不利益といった相手方の事情も斟酌されることになります。
なお、裁判所が許可するにあたって、賃料の改定、借地権の存続期間の変更、地主に対する承諾料の支払いなどを命じる場合があることにも注意して下さい（建て替えは認められたが、地代が上がってしまったということもありえます）。