地代等減額請求について
借地契約は長期にわたることが多いです。そのため、契約当初に定められた地代の額がその後の経済事情や社会事情によって不相当になることがあります。その場合には、当事者間の話し合いにより解決される場合もありますが、話し合いがまとまらない場合もありえます。
このような場合、
- 土地に対する租税その他の公課の増減により
- 土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情により
- 近傍類似の土地の地代等に比較して
不相当となったときには、地代等減額請求をすることができます（借地借家法１１条１項）。
地代等減額請求は、口頭でも書面でもすることができ、それが借地人に到達した時点で効果が発生します。地主側の承諾は不要で、訴訟において請求する必要はありません（証拠として残す意味合いから内容証明郵便によるのが通常です）。
もっとも、現実には、当事者の合意が整っていないことや、妥当な額はいくらか判断が困難であることなどから、裁判所に地代の減額を申し立てるのが通常です。
調停・裁判の流れ
地代減額の場合、まず紛争の目的である宅地の所在地を管轄する簡易裁判所または紛争の目的である宅地の所在地を管轄する地方裁判所（当事者が合意した場合）に調停を申し立てなければなりません（民事調停法２４条、２４条の２第１項）。調停が不調に終わった場合には、地代について不動産鑑定士等による鑑定がなされた場合、裁判所の決定がなされることもありますが、当事者が決定の告知を受けた日から２週間以内に異議を申し立てると、決定は効力を失うので、地代減額請求訴訟を地方裁判所に提訴しなければなりません。
裁判所によって地代の額が確定した場合には、その効力は減額請求時までさかのぼることになります。
また、裁判係争中で、地代額が確定しない間、地主は、自ら相当と考える額を請求することができる（従来の地代以上の請求はできないと解されています）とされ、裁判所によって確定した額が、地主が相当と考えた額を下回る場合には、超過分について年１割の利息を付けて、地主は借地人に支払うことになります（借地借家法１１条3項ただし書）。