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不動産と離婚財産分与

夫婦共同名義の家・住宅ローンは離婚時にどう分ける?

婚姻中に夫婦が共同で住宅ローン(ペアローン)を組んで購入した家は、離婚時の財産分与においてその分け方が大きな問題となります。

特に、住宅ローンの残債が家の価値を上回る「オーバーローン」の状態では、財産分与に対して大幅な制約が課されるので、弁護士に相談して対応方針を検討しましょう。

この記事では、夫婦が離婚をする際に、夫婦共同名義の家・住宅ローンをどのように財産分与すべきかについて解説します。

1.夫婦共同名義の家・住宅ローンは財産分与の対象

財産分与は、夫婦が離婚をする際に共有財産を公平に分ける手続きです(民法768条1項)。

婚姻中に夫婦のいずれか一方が取得した財産は、原則として財産分与の対象となります(民法762条2項参照)。
当然ながら、夫婦が共同名義で購入した財産についても、共有財産として財産分与の対象です。

したがって、婚姻中に夫婦が共同で購入した家と、それに対応する住宅ローンは、いずれも財産分与の対象になります。

なお、財産分与の割合は、夫婦それぞれ2分の1ずつとするのが原則です。
ただし、離婚協議によって異なる割合を定めることは自由とされています。

2.共同名義の家・住宅ローンを財産分与する方法

夫婦共同名義の家・住宅ローンを財産分与する方法は、大きく分けて以下の3つです。

(1) 共有のままにする

一つ目は、特に家・住宅ローンを分割せず、共有のままにしておく方法です。

共有のままとして現状を維持すれば、所有権移転やローンに関する煩雑な手続きが生じることもありません。

しかし、離婚後も家や住宅ローンを共有名義としておくことは、元夫婦の間でトラブルを生じる原因にもなりかねません。
考えられるトラブルの例としては、以下のようなパターンが考えられます。

①家の売却や賃貸を円滑に行えない

共有名義の家を売却するには、共有者全員の同意が必要です(民法251条)。
また、共有名義の家を賃貸するには、共有持分割合の過半数を有する共有者の同意が必要となります(民法252条)。

もし元夫婦間で、家の売却や賃貸に関する意見が相違した場合には、円滑な売却や賃貸を行うことができません

②家に住んでいない相手から家の使用を請求される

家の共有者は、家全体を共有持分割合に応じて使用する権利があります(民法249条)。

仮に相手が家に住まず自分が住む場合でも、相手が家を使いたいと請求してきた場合には、原則として拒否することができません。

③相手が住宅ローンの支払いを滞納する

ペアローンの場合、夫と妻それぞれが住宅ローンの契約者となり、さらにお互いが連帯保証人になることが多いです。

そのため、相手が住宅ローンの支払いを滞納した場合には、相手の負担分も含めて自分が支払いを行わなければなりません。

④相手が共有持分を第三者に売却する

家の共有持分は、共有者単独の判断で自由に売却できます。
その際、他の共有者の同意は必要ありません。

もし相手が共有持分を第三者に売却した場合、自分は見知らぬ第三者と家を共有することになってしまいます。

そうなれば、共有者間のトラブルが発生する可能性はますます高まってしまうでしょう。

⑤共有物の分割を請求される

共有者は、原則としていつでも共有物である家の分割を請求できます(民法256条1項本文)。

もし離婚した元配偶者や、元配偶者から共有持分を譲り受けた者(不動産業者など)から共有物の分割を請求された場合、裁判に発展してしまう可能性が高いです。

その結果、不本意な形で家を処分しなければならない事態にもなり得ます。

上記のように、離婚後も家を元夫婦の共有のままとしておくことには多くのデメリットがあるため、基本的にはお勧めできません。

(2) どちらか一方が取得し金銭で精算する

二つ目は、家に住み続けたい側が家・住宅ローンをともに取得し、相手方との間で金銭精算を行う方法です。

たとえば、3000万円の価値がある家の住宅ローンが2500万円残っているとします。
この場合、家の価値から住宅ローン額を差し引いた金額は500万円です。

この500万円の価値を250万円ずつに分けることを前提として、家に住み続ける側が相手に対して250万円を支払います。
そして、家に住み続ける側が2500万円の住宅ローンを全額負担します。

上記の方法によれば、家を夫婦のどちらかが活用したまま、家の共有状態を解消できるメリットがあります。

その反面、家に住み続ける側が精算金を準備できない場合には、分割払いなどの方法を検討する必要があることに注意しましょう。

(3) 売却・住宅ローン返済後の金銭を分ける

夫婦のどちらも家を必要としない場合や、精算金の準備ができない場合には、三つ目の方法として家の売却を検討することになるでしょう。

家を売却して、その代金で住宅ローンを完済した後、残額があればその金額を夫婦で分けます。

夫婦関係を完全に精算するという意味では、この売却による財産分与がもっともすっきりした方法といえるかもしれません。

なお、住宅ローンの金額が家の価値を上回る場合(オーバーローン)については後述します。

3.オーバーローンである場合の注意点

夫婦共同名義の家の価値よりも、住宅ローンの金額が大きい場合には、家を売却しても住宅ローンを完済することができません(オーバーローン)。

この場合、財産分与の方法には以下のように大きな制約が課されることになります。

(1) 原則として売却は認められない

住宅ローンの性質上、家を売却する際には、その代金で住宅ローンを完済することが必須となります。

家を売却するには、家に設定されている抵当権を解除する必要があります。
抵当権の解除には、住宅ローンの完済か、または債権者の同意が条件です。

しかし、住宅ローンを完済できないのに抵当権を解除すると、残債が無担保になってしまうので、債権者である金融機関は抵当権の解除に応じません。

したがって、住宅ローンを完済できない場合には、家自体を売却することができないのです。

(2) 債務者変更・所有者変更も原則不可

住宅ローン完済不可のために売却できない場合は、家と住宅ローンを夫婦どちらかの単独名義とすることが考えられます。
しかし、家や住宅ローンの名義を変更する場合には、やはり債権者の同意が必要です。

債権者である金融機関は、ペアローンであることを前提として与信審査を行っています。
たとえ夫婦の離婚が原因であっても、ペアローンを単独ローンに変更すると、責任財産(債権回収の対象となる財産)が減ってしまいます。

そのため債権者は、住宅ローンの名義変更を容易には認めないでしょう。

また、住宅ローンが残っているうちは、抵当権の対象となっている家の名義を共有から単独に変更することも、原則として不可となります。
「債務者の所有物に抵当権を設定し、心理的に弁済を促す」という図式が崩れてしまう(家の所有者=単独、住宅ローン=共有になってしまう)からです。

したがって、住宅ローンを残したままでは、家や住宅ローンの名義を変更することも難しいので、別の方法を検討する必要があります。

4.オーバーローンの家を財産分与する方法

オーバーローンの家を財産分与するために考えられる主な方法は、以下の3つです。

(1) 繰り上げ一括返済を前提として売却する

オーバーローンであっても、別途住宅ローンの残債を返済する資金を準備できるのであれば、一括返済を前提として売却することが考えられます。

この場合、債権者である金融機関に対して、「売却代金と手元資金を併せれば住宅ローンを完済できる」ことを伝えて交渉しましょう。

金融機関としても、早期に住宅ローンを回収できるに越したことはないため、繰り上げ一括返済に応じてくれると思われます。

(2) どちらか一方が単独で家を取得しローンを借り換える

もし夫婦のどちらかがオーバーローンの家に住み続けたい場合には、ローンを借り換えるという選択肢もあります。

ペアローンとなっている既存の住宅ローンを、借り換え先の住宅ローン資金によって完済すれば、それ以降は家を単独所有・住宅ローンを単独名義とすることが可能です。

ただし、住宅ローンを借り換える際には、新たに与信審査が行われます。
そのため、家に住み続ける側(家を所有し、住宅ローンを借り換える側)の収入・資産・職業の安定などが重要になる点に注意しましょう。

(3) 家を共有のままとし夫婦間契約で対応する

ローンの一括返済が難しく、借り換えの与信審査にも通らない可能性が高い場合には、家を共有のままとすることもやむを得ません。

離婚をする以上、夫婦は基本的に別居することになりますので、家に住むのはどちらか一方のみです。
この場合、賃貸借契約などを締結して、家に住む側が相手に対して共有持分に応じた賃料相当額を支払うなどの取り決めを行っておきましょう。

また、不意に相手から共有物分割請求を受けることがないように、5年以内の期間を定めて共有物分割の禁止を定めておくことも有効です(民法256条1項但し書き)。

共有からはさまざまなトラブルが生じやすいので、弁護士にご相談のうえ、離婚時に夫婦間の取り決め内容をしっかりと検討することをお勧めいたします。

5.まとめ

夫婦共同名義の家・住宅ローンを財産分与する場合、可能であればどちらかの単独名義とするか、売却して代金を分けるかのいずれかの方法を選択するのがよいでしょう。

しかし、特にオーバーローンの場合には特殊な処理が必要となるケースもあるので、財産分与の方法は弁護士にご相談いただくことをお勧めいたします。

弁護士は、依頼者の債務や資産の状況に応じて、適切な財産分与の方法をご提案するとともに、その他の離婚条件に関する協議についても代理・サポートいたします。

離婚時の財産分与・不動産問題にお悩みの方は、ぜひお早めに泉総合法律事務所の弁護士までご相談ください。

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