古家付き土地の売却のポイント・注意点
古い家屋が建った土地を相続などで取得した場合、その家屋に住む予定がなければ、売却をご検討されることと思います。
このような古い家屋とその敷地を売る場合の方法として、単に家屋とその敷地として売る方法、家屋を取り壊して土地だけを売る方法に加えて、「古家付き土地」として売る方法があることをご存知でしょうか。
ここでは、「古家付き土地」として売ることのメリット、そしてどのような場合に「古家付き土地」として売るのが適切なのかをご説明します。
１．古家付き土地とは
まず、古家付き土地というのは、売却にあたっての広告の方法、つまり売り方や物件の見せ方のひとつであり、「古家付き土地」といった考え方が法律などで決まっているわけではありません。
（この他にも不動産の売却広告で「現況古家あり」「廃屋付き土地」「上物付き土地」といった表現がなされていることもありますが、同じ意味です。）
不動産を売り出す際のテクニックとして、「中古住宅」として売る場合には建物自体の価値・物件としての魅力が必要となりますが、古家付き土地は（売買取引の対象はあくまで建物と土地の両方ですが）土地の上に建っている古い家屋ではなく土地に着目させる売り方です。
一般的に、耐用年数20年（木造の場合）を過ぎた建物価値はゼロとみなされ、古家として扱われることが多いです。
このような建物価値がないとされる古家を解体せず、敢えて残したまま売却するのが、「古家付き土地」なのです。
２．古家付き土地として売却するメリット
古い家屋が存在する土地を古家付き土地として売却するメリットは以下のとおりです。
(1) 解体費用の負担が避けられる
第一に挙げられるのが、売主が古家の解体費用を負担する必要がないという点です。
家屋の解体費用は、木造で坪あたり4～5万円程度が相場ですから、一般的な延べ床面積30坪程度の木造家屋でおよそ120～150万円程度かかることになります。
古家付き土地として売却する場合には、解体するとしてもそれは購入した買主が自分の費用で行うとするのが通常です。売主は解体費用の負担をしなくて済むのです。
(2) 固定資産税が安くなる
土地上に建物が存在する場合、固定資産税は「住宅用地の軽減措置特例」が適用されて、敷地面積の200平方メートルまでの部分については6分の1、200平方メートル超の部分については3分の1となります（東京23区は都市計画税も同様。東京23区以外の都市計画税は、それぞれ3分の1と3分の2）。
土地売却は売り出してから実際に売れるまでに半年や1年は優にかかる場合がありますので、建物を解体せず「古家付き土地」として売り出していれば、売却期間にかかる固定資産税の支出を抑えることができます。
(3) 譲渡所得の3000万円特別控除が使える場合がある
古家の現況が空き家であっても、相続などで居住用財産を取得したものである場合には、3000万円までの譲渡所得控除が受けられ、これにより売主の売却益に対する所得税、復興特別所得税、住民税がかからない、あるいは大幅に減額できる可能性があります。
この特別控除については、適用される要件や期間などが詳細に決まっていますので、ご自身の場合に適用があるのかどうかについて、税理士等の専門家にご相談になることをお勧めします。
(4) 契約不適合責任の免責を条件としやすい
民法では、売買により引き渡した物の品質などが契約内容に適合していない場合には、売主が買主に対して責任を負い、契約の解除や損害賠償の責任を負うことが定められています。
これを契約不適合責任と言い、建物の売主も原則としてこのような責任を負います。
しかし、古家付き土地として売却する場合には、古家には価値がないことが前提ですから、契約条件として古家については契約不適合責任の免責を定めるのが通常です。
ただしこれはあくまで民法の規定とは違う内容を契約で定めるものですので、契約書に明文で売主の契約不適合責任を免責とすることが書かれているかどうかは、必ず確認しましょう。
なお、一般的な中古住宅を売却する場合にも、契約内容に契約不適合責任の免責を盛り込むことは可能です。
しかし、中古住宅はその建物自体の価値に着目して売買がなされるため、細かい設備部分の免責であればともかく、建物の基本構造部分を含めた建物全体の免責では、買主がつかなかったり、建物の売却価格を大幅に下げなければならなかったりします。
古家付き土地として売却する場合には、最初から売買価格に古家に値段が含まれていませんので、建物全体について契約不適合責任を免責しても、価格を下げる必要がないということになります。
ただし、契約不適合責任の免責については、売り出しの時点で最初から買主に知らせておく（広告に目立つように書く）べきです。
売買交渉に入った段階で初めて売主側から契約不適合責任の免責を申し入れると、買主からそれを理由とする代金減額を求められることが多いからです。
３．古家付き土地として売却するデメリット
逆に、古家付き土地として売却する場合のデメリット以下のとおりです。これは裏返せば、売主が建物を解体して更地にして売るメリットと言えます。
(1) 流通性が低い
古家付き土地として売却する場合には、古家を解体して新築するのか、古家をリフォームして使い続けるのかなど買主として検討すべきことが増えるため、契約が決まるのにも時間がかかりがちです。
更地は買主が（法規制等の範囲内で）自由に用途を決め、建てる建物を決めることができます。また、建物を新築する場合は購入して引渡しを受ければすぐに工事に着工することができます。
そのため、売買交渉もスムーズであり、価格の折り合いがつけば、売買契約は比較的短期間で成立します。
(2) 買主が土地の状況を確認しにくい
更地であれば、地中埋没物の確認や土壌調査、地盤調査などが容易です。
古家付き土地の場合は、買主は古家を解体してからこれらの調査をすることになりますので、更地の方が買主にとって安心感があると言えます。
(3) 値引き交渉を受けやすい
古家付き土地として売却する場合には、古家の存在そのものが土地の印象を悪くしがちであるため、値引きを求められる可能性が更地よりも高いと言えます。
更地は売却価格の査定が客観的な要素によって比較的明確に行えますので、買主からの値引き交渉を受けにくいと言えます。
４．古家付き土地として売却するのが適しているケース
以上のメリットデメリットをふまえると、古家付き土地として売却するのが適しているのは、以下のような場合であると言えます。
(1) 耐用年数を越えても建物に利用価値が認められる場合
それまでの保存状態が良くて、買主が住んだり他人に貸したりするのに大きな問題がない場合、あるいはリノベーションにより古民家カフェなどの付加価値を付けた店舗として使えるといった物件の場合は、解体せずに古家付き土地として売却することが考えられます。
(2) 再建築不可の場合
現在の建築基準法に違反していて（接道条件など）再建築が不可の場合、取り壊してしまうと再建築ができませんから、古家付き土地として売却することになります。
[参考記事]
再建築不可物件とは｜リフォームは可能？再建築を可能にする方法は？
(3) 売却にあたり解体費用を出す余裕がない場合
相続により土地建物を取得したものの、他にめぼしい遺産はなく、売ろうにも解体費用の負担が難しい、という場合はよくあることです。
このような場合には、多少価格が下がっても、古家付き土地として売却することになります。
(4) 土地の査定価格よりも建物の解体費用の方が高い場合
このような場合でも、古家の活用を見込んだ買主が現れれば古家付き土地として売却できますので、解体を急がず根気よく売却先を探すことになります。
５．古家付き土地の売却手続
古家付き土地として売却する場合も、通常の不動産売買と同様、売買契約書により売買の目的となる不動産を特定して契約を結ぶのが普通です。
ただ、古家付き土地として売却する場合、土地の登記は買主に移転させますが、古家の建物登記は買主に移転させる場合と移転させない場合の両方があります。
これは、古家でも買主が当面これを活用するのか（建物の登記を移す場合）、それとも買主が古家を使うことはなく解体して更地にするのか（建物の登記を移さない場合）という違いです。
どちらの方法によるのかは、古家が活用できる可能性と買主の意向によることになります。
売買契約書の記載も、古家の所有権登記を買主に移す場合には、土地と同様に建物を特定する事項を記載しますが、所有権登記を移さない場合には、単に特約として土地上に古家が存在することを記載するに止めることが多いです。
また、後日揉めないように、古家の解体については買主の責任において行うといった特約を記載することもなされます。
なお、建物登記を買主に移さない場合には、建物解体後の滅失登記手続のために、売主から司法書士に対する登記手続の委任状に署名捺印して、代金決済の際に買主に渡すのが通常です。
６．まとめ
古家付き土地は、土地上に価値のない古家が建っているという問題以外にも、近隣との境界トラブルや、古い抵当権や仮登記などが残っているといった権利関係、登記上の問題なども珍しいことではありません。
また、契約不適合責任の免責条項の具体的な定め方など、契約条件について専門的な法律の知識が必要な事項もあります。
不動産の売却に何か問題がある場合、少しでも不安をお持ちの場合には、まずは弁護士にご相談ください。
