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入居者トラブルに関するよくある質問

Q

アパートの借主が依頼した内装工事業者から内装工事代金を請求されました。賃貸人が払わないといけないでしょうか。

A
基本的には支払う必要はありません。内装工事に関する請負契約の当事者は、賃借人と工事業者であり、賃貸人はこれに無関係なのであって、賃借人に対して必要費・有益費の支払が問題となることはありえますが、工事業者との関係でなんらかの支払義務を負うことはないからです。

もっとも、例外的に、賃貸人が工事による利益を受けつつなんらの負担もなく、工事業者が賃借人から支払を受けられないような場合であれば、不当利得(民法703条)として、支払いに応じなければならない場合があります。

判例は、甲が建物賃借人乙との間の請負契約に基づき建物の修繕工事をしたところ、その後乙が無資力になったため、甲の乙に対する請負代金債権の全部又は一部が無価値である場合において、当該建物の所有者丙が法律上の原因なくして修繕工事に要した財産及び労務の提供に相当する利益を受けたということができるのは、丙と乙との間の賃貸借契約を全体としてみて、丙が対価関係なしに右利益を受けたときに限られる、としています(最判平成7年9月19日判タ896号89頁)。

これは、賃貸人がなんらの対価関係なしに工事による利益を受けている一方で請負業者が全く報酬を得られなかったという状況を全体としてみれば不当利得が成立しうるとするものです。
ですから、賃貸人がこの請負工事の完成の利益に対してなんらかの相当の負担・出捐をしているような場合であれば、請負業者による不当利得返還請求は認められないこととなります。具体的には、内装工事について賃借人の負担とするかわりに、賃料を相当程度低廉な額に設定している場合などです。
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