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入居者トラブルに関するよくある質問

Q

ある会社の経営者と懇意にしていたので、その会社を賃借人としてアパートの一室を貸したのですが、その後、その会社が買収され、役員等の顔ぶれもまったく変わってしまいました。経営者や役員が全く知らない人になってしまったので、賃借権の無断譲渡があったとして賃貸借契約を解除することはできませんか。

A
経営者個人への信用があったことから法人に賃貸したという経緯があったとしても、賃借人はあくまで法人であって、経営者個人ではありません。ですから、法人としては同一である以上、経営者や役員等の変更があったからといって、それだけで当然に賃借権の無断譲渡ということにはなりません。判例でも、小規模で閉鎖的な有限会社が賃借人のケースで、持分の譲渡及び役員の交代により実質的な経営者が交代しても、賃借権の無断譲渡に当たらないとしたものがあります(最判平成8年10月14日)。
 しかし、法人としての活動実態がなく、法人格が全く形骸化しているような場合は、賃借権の無断譲渡があったと認められる余地があります。
 また、賃借人である法人の経営者の交代が、賃貸借契約における賃貸人・賃借人間の信頼関係を悪化させるものと評価され、その他の事情と相まって賃貸借契約解除の事由と認められる可能性もあります。
 なお、賃貸人としては、法人の経営者個人の資力・信用や同人との信頼関係を重視する場合には、法人の経営者や役員が将来変わってしまった場合に備えて、法人との間で賃貸借契約を締結する際に、賃借人が賃貸人の承諾を得ずに役員や資本構成を変動させたときは契約を解除することができる旨の特約を設けておくことが考えられます。
 ただし、かりに上記の特約違反になる事態が生じた場合でも、裁判で賃貸借契約の解除の有効性が争われた場合に、必ず解除が有効と認められるとは限りませんので、上記特約さえ結んでおけば大丈夫とまでは言えません。
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