貸室設備の不具合による賃料減額は認められる？

「先日、アパートの一室を賃貸したところ、入居日当日に賃借人から風呂が壊れているとの連絡がありました。すぐに修繕の手配はしたのですが、修繕が完了するまでに1週間かかってしまいました。賃借人からその間風呂が使用できなかったので賃料を減額してほしいとの要求があったのですが、応じなければなりませんか？」

このような、貸室設備の不具合による賃料減額を求められた場合、賃貸人はこれに応じなければならないのでしょうか？

１．賃借人に責任がないなら減額が認められる

民法611条1項は、「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。」と規定しています。

改正前の民法では、「賃借人は・・・賃料の減額を請求することができる。」とされており、賃借人からの減額請求に応じて協議するということになっていましたが、2020年4月1日より施行された改正民法では、使用・収益できなくなった割合に応じて当然に賃料が減額されることになりました。

そして、「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合」とは、賃貸住宅については、物件の物理的な破損だけではなく、設備の機能的な不具合なども含めて、物件の一部が使用できず、その一部使用不能の程度が、社会通念上の受忍限度を超えており、通常の居住ができなくなった場合、と解釈されています（賃貸借トラブルに係る相談対応研究会「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集」）。

したがって、今回のケースでは「風呂が故障により1週間使用できなかったということなので」賃借人の責任によらない事由により貸室の一部が使用できなくなったということになり、当然に賃料が減額されることになると思われます。

しかし、具体的にどの程度賃料が減額されるかについては、民法上明確な基準はありません。

ただ、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が「貸室・設備の不具合による賃料減額ガイドライン」という指標を作成していますので、こちらが参考になります。このガイドラインでは、設備の不具合の状況に応じて、賃料減額割合と免責日数が規定されていますので、それを基に金額を計算することができます。

たとえば、「風呂が使えない」場合は、賃料減額割合が10％、免責日数が3日となっていますので、月額賃料12万円で、風呂が7日間使用できなかったケースでは、以下のような計算になります。

月額賃料120,000円×賃料減額割合10％×（7日－免責日数3日）／月30日＝1,600円の賃料減額（1日あたり400円）