一戸建ての売買の留意点

欠陥住宅への対応

一戸建ての売買で問題になりやすいのが欠陥住宅です。
新築であっても、中古であっても、住宅に何らかの欠陥が存在する可能性はあります。

こうした欠陥住宅の問題は、法的には主に「契約不適合責任」という問題として考えられます(2020年4月1日の民法改正前は「瑕疵担保責任」でした)。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、契約の目的物が種類・品質・数量に関して契約内容に適合しない場合に、買主から売主に対する以下の4つの権利を認めるものです。欠陥住宅の場合は主に「品質」として契約不適合の問題になります。

① 追完請求権

目的物が契約に適合するように修補・代替物の引渡し等を行うものです(民法562条)。欠陥住宅の場合は修補がよく用いられます。

② 代金減額請求権

上記①の請求をしても追完されないときは、不適合の程度に応じて代金の減額を請求できます(民法563条)。また、追完不能な場合などでも請求できます。

③ 損害賠償請求権

債務不履行として損害賠償請求が可能です(民法415条)。ただし、売主の帰責事由が必要になります(民法改正前の瑕疵担保責任では帰責事由は不要です)。

④ 解除権

①の追完を請求しても履行されない場合、契約の解除も可能です(民法541条)。

なお、上記の契約不適合責任を特約によって免除することも可能ですが、個人が不動産業者から購入する場合など、免除できない場合も多く定められています。

また、新築住宅を不動産会社が販売する場合、品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)により、引き渡し後10年は契約不適合責任を負うこととされており、この期間を短縮したり、条件を付したりするような、買主に不利になる特約は無効とされます(品確法95条)。

隣地との境界

住宅自体に問題がなくとも、一戸建てでは隣地との境界に注意する必要があります。
例えば、以下のようなトラブルがあります。

境界線から50cm以上の距離が保たれていない
塀やフェンスの設置位置・帰属先・管理をめぐる争い
家の屋根や構造物が境界を越えているかどうかの争い
土地の境界が明らかでない

こうした土地の境界をめぐるトラブルは想像以上に多く、内容に応じた適切な対処が必要になります。
一戸建ての売買の際は、契約以前に売主・買主とも境界についてよく調査、確認するようにしましょう。
また、必要に応じて筆界特定制度の利用も検討しましょう。

借地権付き建物の売買

借地権とは、土地を所有せずに利用するための権利の一種です。厳密には、地上権と賃借権の2つに分けられますが、借地権付き建物の多くは賃借権で、無断転貸や売却はできません。
また、借地権(地上権及び賃借権)は以下の6つに分類されます。

  • ① 旧借地権
  • ② 普通借地権
  • ③ 定期借地権(一般定期借地権)
  • ④ 建物譲渡特約付借地権
  • ⑤ 事業用定期借地権
  • ⑥ 一時的な目的の借地権

一般的な①~③について簡単に解説します。

①旧借地権とは

旧借地権は、旧借地法下で契約された借地権で、平成4年8月1日より前に契約した借地はこの「旧借地権」に基づきます。
建物の構造によって契約期間が異なりますが、更新していくことで半永久的に借地を使用可能です。

②普通借地権とは

普通借地権は平成4年8月1日以降に契約された借地権で、借地借家法に基づきます。
契約期間(存続期間)は建物の構造を問わず30年で、1度更新すると20年延長でき、2回目以降の更新では10年ずつ延長されます。

普通借地権も、更新される限りは半永久的に使用可能です。

③定期借地権(一般定期借地権)とは

契約期間の更新(延長)がないのが定期借地権です。
更新できないため半永久的に使用できるということにはなりませんが、最低の存続期間が50年であり、長期間使用可能です。

こうした借地権によって土地を利用している建物を売却する際は、大きく分けると第三者に売却するか、地主に売却するかのいずれかの方法によります。
地主に売却する場合は、更地にして借地権のみを売却することもできますが、建物ごと売却することも可能です。

また、借地権付き建物を購入する際は、土地の賃貸借契約について、契約期間・更新料や承諾料の定め・増改築の制限・賃料などについて十分確認する必要があります。

関連するよくある質問
38 41
【電話受付】平日9:00〜21:00 / 土日祝9:00〜19:00