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一戸建ての売買に関するよくある質問

Q

中古住宅でシロアリ被害にあいました。シロアリ駆除の費用を売主に支払ってもらうことはできますか?

A
まず、シロアリは通常建物の柱などの内部に生息し、建物の内側からその建物を侵食していきます。
したがってシロアリ被害は建物を劣化させていくものですから、契約内容でシロアリ被害があることを前提にしていない限り、買主は、売主に対して契約不適合責任を追及することができます(民法562条以下)。また、改正前民法が適用される場合は「隠れた瑕疵」として瑕疵担保責任を追及することができます(旧民法570条)。
具体的には、売主に対して損害賠償請求や契約の解除等をすることができます。

また、「現状有姿」つまり目的物を現状のまま引き渡す旨の合意がなされているケースでは、これを理由に売主が契約不適合責任(瑕疵担保責任)を負わないと主張することがあります。

もっとも、契約不適合責任(瑕疵担保責任)を追及する権利は、買主にとって極めて重要な権利です。そして、「現状有姿」の文言を合理的に解釈したとしても、契約不適合責任(瑕疵担保責任)を免責するという趣旨はくみ取れず、あくまで、目的物を現状のまま引き渡すという趣旨がくみ取れるにとどまります。

そのため、現状有姿の文言のみから直ちに契約不適合責任(瑕疵担保責任)を免責する合意があったものとは認められません。
したがって、仮に現状有姿の記載があっても、除斥期間の1年が経過しなければ、買主は契約不適合責任(瑕疵担保責任)を追及することができます。

なお、宅建業者が売主の場合、契約不適合責任(瑕疵担保責任)を免責する規定は無効です。
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