事務所賃貸借契約の注意点（賃貸人向け）
所有している建物を事務所として貸し出す場合には、居住用の賃貸物件とは異なる配慮が必要になります。
事務所用の賃貸物件は、建物内部の大規模な改装が必要になったり、多くの人が出入りしたりするなど、居住用の賃貸物件とは異なる特徴を有しています。
そのため、賃貸借契約書を作成する場合には、そのような特徴を踏まえた内容で作成する必要があります。
今回は、賃貸物件のオーナーに向けて、事務所用の賃貸借契約を締結する際の注意点などについてわかりやすく解説します。
１．事務所賃貸のよくあるトラブル
賃貸物件を事務所として貸し出す場合には、以下のようなトラブルが生じることがあります。
(1) 明渡し時の原状回復をめぐるトラブル
一般的な居住用の賃貸物件においても、退去時には原状回復が行われ、通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損については、賃借人の負担で原状回復をすることになります。
[参考記事]
退去時の原状回復義務とは？
事務所賃貸では、一般的な居住用の賃貸物件に比べて原状回復費用が高額になる傾向にあります。
また、原状回復の範囲や内容も複雑なものになるため、賃貸借契約書において明確にしておかなければ、トラブルの原因になることもあります。
(2) 建物の使用目的をめぐるトラブル
事務所用の物件として貸し出す場合、その用途は、借主の事業者によってさまざまなものがあります。
たとえば、会社の事務所として利用する目的以外にも、飲食店として利用する目的、美容室として利用する目的、クリニックとして利用する目的などがあります。
建物の使用目的を明確にしておかなければ、「人材派遣会社の事務所として貸したつもりが、実は、風俗派遣が行われていた」などのトラブルが生じることがあります。
契約の解除をしようとしても使用目的を明確にしていなければ解除が認められない、というリスクも生じますので注意が必要です。
(3) 中途解約をめぐるトラブル
中途解約とは、契約期間満了前に貸主または借主の都合によって契約を解約することをいいます。
事務所用の物件は、中途解約後に新たに借主を募集したとしてもすぐに見つかるとは限りません。中途解約の予告期間をあまりにも短く設定してしまうと、退去後新たな借主を見つけるまでに長期間を要し、その間賃料を得られずに大きな損失になってしまうことがあります。
[参考記事]
アパートの賃貸借契約における中途解約条項｜解約の条件は？
２．事務所の賃貸借契約書作成の注意点
以上を踏まえ、事務所の賃貸借契約書を作成するにあたっては、主に以下の点に注意して作成するようにしましょう。
(1) 使用目的
賃貸人として賃借人の使用目的を限定することによって、当該物件がもつべき一定の品位や環境を維持し、予期しない使用による不測の損害の発生を防止することができます。
そのため、契約書において使用目的を定める場合には、「事務所」「店舗」といった多義的なものではなく、「甲の経営する〇〇業を経営するための事務所」といったように、業種などを特定することによって使用目的を限定するべきだといえます。
民法は、賃貸借契約において、契約または目的物の性質によって定まった用法に従い、使用収益しなければならないという「用法遵守義務」を定めています（民法616条、594条1項）。
賃貸目的物の用法については、まずは、契約においてその用法の定めがある場合にはそれに従い、その定めがない場合には、賃貸目的物本来の性質に応じた用法によるべきとされています。
そのため、使用目的を明確にしておくことによって、賃借人の用法遵守違反を理由に契約解除をしやすくなるといえるでしょう。
(2) 原状回復
民法上の原則では、賃借人は、自身の故意・過失、その他通常の使用を超える使用による損耗や毀損について原状回復義務を負うことになります。これは、通常損耗による賃貸目的物の価値減少分については、賃料収入によってカバーすべきものであり、賃借人ではなく賃貸人が負担すべきと解釈されているからです。
しかし、賃貸人と賃借人との間で締結する賃貸借契約は、私人間の契約であることから、契約自由の原則が適用されます。そのため、上記の民法の原則とは異なる合意をすることも可能です。
一般的に、店舗や事務所としての使用を目的とする事業用賃貸借契約においては、通常損耗の一部について賃借人が原状回復義務を負うという内容の特約（通常損耗補修特約）を定めることが多いです。
なお、この通常損耗補修特約の詳細については、後述します。
また、原状回復の規定を定める際には、原状回復工事を施工する工事業者を賃貸人が指定することができる旨の条項を定めておきましょう。賃貸人が指定する工事業者に原状回復工事を行わせることによって、一定の技術レベルを有する業者に工事を行わせることができますので、常に安定した品質を確保することができます。
賃借人から「工事代金が高すぎるから他社に依頼したい」と言われたとしても、この条項があれば、賃借人からの申し出を拒むことができます。
(3) 賃料
事務所用の賃貸借契約の場合には、居住用物件とは異なり、賃料の金額も高額になる傾向にあります。賃料を設定する場合には、その地域の相場などを踏まえて適切な金額を定めることが必要になりますが、その後の状況によっては、賃料の金額が不相当になることがあります。
このような場合には、借地借家法32条によって賃料増減額請求権が定められています。
賃貸人としては、安定した賃料収入を確保するために、賃借人からの賃料減額請求を排除したいと考えるかもしれませんが、賃借人からの賃料減額請求を排除する特約は、借地借家法に反して無効になります。
(4) 契約の解除
賃貸借契約においては、賃貸人が賃貸借契約を解除することができる事由を定めることが一般的です。
しかし、解除事由に該当する事実があったとしても、直ちに解除することができるわけではありません。賃貸借契約の解除が認められるためには、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたことが必要になります。
たとえば、「賃借人が破産手続、民事再生手続、会社更生手続開始等の申し立てをしたとき」を解除事由として定めているケースが多いですが、このような定めがあったとしても、賃料の滞納といったその他の債務不履行がない場合には、信頼関係が破壊されたとはいえず、賃貸借契約を解除することは難しいと考えられます。
このように、賃貸借契約書に解除事由を定めたとしても、解除が制限されることがありますので注意が必要です。
(5) 契約の解約（中途解約、期間内解約）
賃借人が期間の定めのある賃貸借契約を契約期間も途中で解約するためには、解約日の3か月前に予告しなければならないとされています（民法617条）。
しかし、3か月の予告期間では、賃貸人が次の賃借人を探す期間としては十分とはいえませんので、賃貸借契約書においては、予告期間を6か月にするなどの工夫が必要になります。
また、賃借人から解約予告がなされた場合には、賃貸人は直ちに新しい賃借人の募集を始めることになりますが、場合によっては、新賃借人の候補者から物件の内覧の希望が出ることもあります。そのような場合に備えて、契約書には、賃借人の内覧への協力義務を定めておくとよいでしょう。
(6) 重要事項の説明について
賃貸借契約を締結する場合には、賃貸借契約書の作成だけでなく、重要事項の説明も必要になってきます。
宅地建物取引業法では、業者は、賃貸の契約が成立するまでの間に、借主に対して書面を交付して一定の重要な事項の説明をしなければならないとされています。
これは、借主から説明は不要であるとの申し出があったとしても省略することはできません。
重要事項の説明についての詳細は、以下の記事をご参照ください。
[参考記事]
宅建業者の重要事項説明について
３．賃貸借契約書に加えるべき特約
賃貸借契約を締結する際には、一般的な契約事項の他に、特約を定めることができます。
事務所賃貸において加えておくべき特約としては、以下のものがあります。
(1) 管理責任者に関する特約
事務所用の賃貸物件の借主が法人であった場合には、特約を設けて管理責任者を明確にしておきましょう。
法人の場合には、法人の代表者と実際に現場で対応する責任者が異なることがよくあります。法人の代表者の連絡先しかわからないと、緊急に対応しなければならない事情が生じた場合に、対応できる人がいなくて困ってしまうことがあります。
そのため、管理責任者に関する特約では、管理責任者の名称、役職、連絡先などを明記しておくことが大切です。
(2) 造作買取請求を放棄する特約
賃借人は、賃貸人の同意を得て賃貸目的物に設置した造作について、賃貸借契約の終了時に賃貸人に買い取るよう請求することができます（借地借家法33条）。これを「造作買取請求権」といいます。
賃借人に造作買取請求権を認めると、賃貸人としては、特に希望していない造作物についての買取費用を負担しなければならないリスクが生じます。
借地借家法の造作買取請求権は任意規定ですので、このようなリスクを回避するためには、あらかじめ、賃借人の造作買取請求権を放棄する内容の特約を設けておくとよいでしょう。
[参考記事]
造作買取請求権とは？借地借家法上の賃貸人の義務を解説
(3) 原状回復に関する特約（通常損耗補修特約）
事務所用の賃貸借契約においては、通常損耗補修特約が定められることが多いですが、裁判例では、合意の成立を制限的に解釈したうえで通常損耗部分の原状回復義務を認めないとするものもありますので、注意が必要です（最判平成17年12月16日）。
通常損耗補修特約の有効性については、当該特約の文言のほか、賃借人側に具体的認識と明確な合意締結の意思があるかどうかを重視して判断されていますので、契約書において賃借人の負担する原状回復工事の内容を具体的かつ明確に記載するとともに、重要事項の説明においても十分に説明し、賃借人の了解を取り付けることが重要となります。
４．まとめ
事務所用物件については、居住用の賃貸物件と異なる特徴がありますので、そのような特徴を踏まえて契約書を作成する必要があります。
契約書の内容に不安がある場合には、弁護士などの専門家にチェックしてもらうと良いでしょう。
