家族信託で信託財産の不動産管理を

医療の発展によって寿命が伸びている現代において、認知症は他人事ではありません。厚生労働省によると、認知症患者は2025年に700万人（65歳以上の5人に1人）を超えると推測されています。

一方で、不動産は生き物であるため、不動産管理には、その時の状況に合わせた意思決定が必要になります。では、もし不動産の所有者が認知症などによって判断能力を欠くことになったら、不動産管理はどうなるのでしょうか。

そこで家族信託の出番です。今回は、家族信託による信託不動産の管理について解説します。

１． 不動産所有者が認知症などになると起きること

不動産所有者が認知症などにより判断能力を欠く状態になってしまった場合、様々な社会的行為や契約行為が無効になってしまうため、実質的にできなくなります。具体的にどのようなことに困るのでしょうか。

(1) 判断能力を欠く状態になると契約が無効になる

判断能力とは、自身が行うことに対する法的結果を認識して判断できる能力のことをいい、この判断能力がない状態では、あらゆる法律行為が無効になります。もし、判断能力がない状態で無理やり契約を行ったとしても、それは無効になってしまいます。

賃貸アパートなどの収益不動産の場合には、入居者との賃貸借契約、アパートの修繕やリフォームの工事請負契約、管理会社との契約などが実質的にできなくなるため、アパート経営の継続が不可能となってしまいます。

アパート経営ができないならと売却しようとしても、売買契約を行うこともできません。

(2) 資産が凍結される

銀行口座や金融運用商品が凍結されるのは、死亡時だけではありません。

判断能力がない状態では、財産管理を行う能力にも支障がでるため、詐欺などの被害にあう可能性が高まるため、銀行などの金融機関の判断により死亡時と同様に凍結されます。

凍結されると当然ながら銀行口座の財産を動かすことができなくなるため、生活費や医療費などの工面が難しくなる可能性があります。

「銀行には認知症のことはバレないのでは？」と思われるかもしれませんが、窓口で行われる意思確認や本人確認などの対応、待合席にいる本人の様子などから、意外とすぐに見破られるものです。

２．不動産は家族信託で管理

前項では、不動産を所有している方が認知症などによって判断能力を欠くことは、不動産を管理する上で大きな障害になることをご説明しました。

しかしこの問題は、家族信託を行うことで解決することができます。

家族信託の最大のポイントは、不動産所有者の状況にかかわらず、不動産の管理ができることです。

また、その仕組みやスキームの組み方も自由度が高く、状況に合わせて柔軟に設計できる点が魅力です。

(1) 受託者が不動産を管理できる

不動産を信託財産とした家族信託契約を締結すれば、家族信託の目的に沿って受託者が独自に当該不動産の売却・管理を行うことが可能になります。不動産の所有者である委託者が認知症になったとしても、スムーズな不動産管理を継続していくことができます。

どこまで受託者が行えるかは家族信託の契約内容次第であり、契約で不動産を新たに購入する権限を与えることも可能です。

例えば、賃貸アパートを信託財産として、委託者と受益者を賃貸アパートの所有者、受託者をその息子、賃貸アパートの維持・管理・運用・処分に関する一切の権限を受託者に与える家族信託契約を締結したとします。

その後、委託者兼受益者が認知症を発症したとしても、既に賃貸アパートの管理は息子が行っているため、何も状況は変わりません。

(2) 預金凍結の回避

契約で委託者の預金を家族信託の信託財産としておけば、受託者名義で信託口口座を開設して預金を移転することで、信託の目的に従った管理をすることができます。

もし、委託者が認知症になって口座を凍結されたとしても、信託口口座内にある預金は受託者が信託の目的に沿って動かすことが可能です。

不動産管理に必要な資金を出すことができなくなるというリスクはなくなります。

(3) 信託財産の承継先まで決めることができる

財産の承継先を指定する方法として遺言書がありますが、遺言書は、遺言者自身の財産承継者を指定することはできますが、それ以降の指定はできません。

対して家族信託では、その契約内容に信託財産の承継先を、委託者の次の代だけではなく、「長男○○から続く代々の直系血族に承継させていく」など、その先々まで指定することが可能です。

このような信託のことを、受益者連続型信託といいます。

ただし、受益者連続型信託は、通称30年ルールと呼ばれる規定に注意しなければなりません。受益者連続型信託は、「信託が始まってから30年を経過した後は、前の受益者が死亡したことにより受益権を取得した者が死亡するまでまたは受益権が消滅するまでの間、その効力を有する。」と定められています（信託法91条）。

要するに、30年経ってからの受益権の新たな承継は、1度きりしか認められないということになり、永代に渡って承継を強制することはできません。

３． 家族信託で不動産を管理するためのポイント

最後に、家族信託による不動産管理を成功させるためのポイントを解説します。

(1) 判断能力があるうちに家族信託契約を締結

前述した通り、判断能力がない人の契約の締結は無効になってしまいます。もちろん家族信託契約の締結も例外ではなく、家族信託契約は委託者に判断能力がある元気なうちに締結することが大前提になります。

また、途中で状況が変わった時には、その内容を家族信託契約に反映させるために、家族信託契約の内容を変更させることも可能ですが、変更するためには委託者の同意を得る必要があるため、判断能力を失った後では変更することができなくなります。

また、家族信託は実際に始めてみなければわからないこともあるため、それを確認するためにも、できるだけ早めに家族信託契約を締結されることをおすすめします。

(2) 契約内容に不動産の管理や処分についての条項を設ける

家族信託で受託者が行えることは、契約内容に条項として記載されていることのみになります。受託者の判断で不動産の管理や処分を行えるようにしておくためには、それらに対応する条項もしっかり設けておく必要があります。

賃貸管理、売却、購入を受託者が独自に行えるようにするためには、「信託の内容」に次のような記載を含めると良いでしょう。1項が不動産の賃貸管理について、2項が売却と購入についてです。

第〇条（信託の内容）

1　受託者は本件信託不動産を第三者に賃貸する場合、受託者が相当と認めるときは、本件信託不動産の修理及び改修、入居者募集、契約条件、賃借人の決定を行い、受託者にて賃貸借契約手続き、賃料等の集金を行い、本件賃貸借契約の賃貸人として本件賃貸借契約を履行する。

なお、本件信託不動産の修理・改修費用、固定資産税等の公租公課、電気水道等の公共料金、賃貸にした場合の募集・契約手続きにかかる経費、管理料等、本件信託不動産に係る全ての経費については、信託財産の負担とする。

2　受託者は、信託の目的に照らして相当と認めるときは、本件信託不動産を売却等の換価処分し、また本件信託不動産となる土地・建物を新たに購入することができるものとする。なお、購入した不動産については、速やかに所有権移転登記及び信託登記を行うものとする。

(3) 家族信託の不動産管理に必要な費用

認知症など不動産所有者の判断能力に万一のことがあった場合に備えた不動産管理の方法として、家族信託はおすすめですが、開始するまでにはそれなりの費用が必要になるので、検討の際にはどのくらいの費用が掛かるのか、ということも念頭に置いておいてもらわなければなりません。

家族信託による不動産管理を開始するためには、次のような費用が必要になります。

内容	金額
専門家のコンサルティング料	10～30万円程度
専門家の信託契約書作成料
公正証書化にかかる費用	3～10万円程度
信託登記にかかる登録免許税	土地：固定資産税評価額×0.3% 建物：固定資産税評価額×0.4%
所有権移転登記にかかる登録免許税	非課税（0円）
専門家の登記代行料	10万円程度

弁護士や司法書士への専門家の報酬については、あくまでも相場です。依頼する専門家や信託財産の金額に応じて変動するため注意しましょう。家族信託一式をサポートする形で、セット価格を設定している専門家も多いです。

また、不動産を信託財産にする場合には、登記が必要になるため、登録免許税は必ず必要になります。

一方で、費用をかけずに家族信託を組成することも可能です。専門家へ依頼せずに自身で家族信託を設計し、公正証書化せずに一般の書面で信託契約書を作成し、登記を行えばいいのです。

ただし、家族信託を成功させるためには、最初の契約内容の設計と信託契約書の作成は非常に重要な段階です。ここを安易にしてしまうと、思わぬトラブルの原因となります。

家族の先々を思い、家族のために行う家族信託であるため、トラブルとなってしまっては本末転倒です。可能な限り、経験豊富な専門家に相談することをおすすめします。

４．まとめ

家族信託による不動産管理は、認知症など不動産所有者の判断能力に万一のことがあった場合の対策として非常に有効です。

収益不動産の場合には、委託者が元気なうちに実質的に不動産事業を引き継ぐことができ、委託者の指導の下で経営のノウハウを実践的に学ぶことができるという点で更に有効です。

ただし、不動産は長期に渡って存在するものであるため、家族信託の内容も長期間対応できる内容にしておかなければなりません。

家族信託を成功させるためには、弁護士への相談をおすすめします。

泉総合法律事務所では、不動産を所有する方の家族信託についてのご相談も積極的に承っております。ご不明な点などござましたら、是非一度、お気軽にご相談ください。