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不動産の重要知識

家族信託の信託財産である不動産を売却する方法

家族信託にしている信託不動産であっても、売却することはもちろん可能です。
しかし、通常の売買とは少々異なる点があるため、それを理解したうえで取引を始める必要があります。

今回は、家族信託の信託不動産の売却方法について解説します。

1. 家族信託の信託不動産を売却する方法

信託不動産の売却方法には、その信託不動産自体を売却する方法と、信託受益権を売却する方法の2つがあります。

(1) 信託不動産自体を売却する方法

信託不動産を売却するためには、信託契約書に信託財産の売買についての条項が含まれていなければならず、もし、信託契約にこの条項が含まれていない場合には、そのまま売却することはできません。

ここでいう条項とは、受託者に「不動産を処分する」という権限が与えられた条項が盛り込まれているか否かです。

自身で作成した信託契約書や、家族信託の理解が不十分な専門家が作成した信託契約書には十分注意しましょう。

しかし条項が含まれていないからといって、後述するように、売却する方法がないわけではありません。

一方で、信託財産の売買についての条項が含まれている場合には、通常の売買と何ら変わりはなく、違いは売買契約を行う人が受託者であるということくらいです。

(2) 信託受益権を売却する方法

信託受益権とは、信託財産から利益を受ける権利のことで、信託不動産自体ではなく信託受益権を売却する方法もあります。

信託不動産の名義人となり信託の運用を行う人は受託者ですが、そこから得られる利益を受け取るのは受益者です。信託不動産自体を売却せずとも、受益者が持つ信託受益権を売却することで、実質的にはその信託不動産を売却したことと同様の効果があります。

[参考記事] 不動産信託受益権とは?

2. 信託不動産自体を売却する方法

信託不動産自体を売却する場合には、不動産売買の条項が信託契約書に記載されているか否かによって異なります。

(1) 信託契約に不動産売買の条項がない

信託契約書に売買の条項が含まれていない以上、家族信託契約が続いている間は受託者が信託不動産を売却することはできません。

そこで、委託者の死亡など家族信託契約の終了を待つか、売買の条項を含む契約内容に変更後に受託者が売却する方法や、家族信託契約を解除し委託者が売却する方法を検討する必要があります。

ただし、契約内容の変更や契約解除の方法を採るためには、委託者・受託者・受益者の合意が原則として必要になるため、委託者に判断能力があるうちに行わなければなりません。

契約内容の設計段階で不動産売買についても検討しておくこと、委託者に判断能力があるうちに、契約内容を精査し、必要に応じて変更しておくことが重要です。

(2) 信託契約に不動産売買の条項がある

信託契約書に売買の条項が含まれている場合には、信託契約を変更や解除することせずに信託財産のまま売却することができます。

売主は受託者となるため、受託者の判断で売却手続きを進めることができます。買主側も当然ながら通常の手続きで不動産の所有権を入手することになります。

売却の流れも通常の不動産売買と同様です。

  1. 不動産仲介会社に媒介契約の申し込み
  2. 買い手が見つかったら、売却金額などの売買条件のすり合わせ
  3. 売買契約締結
  4. 不動産の引き渡しと、売買代金の受領
  5. 不動産の所有権移転登記(不動産登記の目的は「所有権移転及び信託登記抹消」になります。)
    参考:家族信託で必要な不動産登記

信託不動産を売却したことによって生じた利益(譲渡所得)は、別段の定めがある場合を除いて信託財産となります。

なお、譲渡所得には所得税がかかることになりますが、その納税義務は信託財産からの利益を受ける受益者にあります。売買契約を行った受託者ではないため注意しましょう。

3.不動産にかかる受益権を売却する方法

信託受益権は、受託者の事前承認を得られれば売却することが可能です。ただし、信託受益権の売買には、第二種金融商品取引業の免許を持った業者に依頼しなければなりません。

これは信託受益権というのは「みなし有価証券」という金融商品であって、金融商品取引法や金融商品の販売等に関する法律といった法律の規制を受けるためです。

この免許を保有している典型例は信託会社ですが、通常の不動産売買取引を行う不動産仲介会社でこの免許を保有している会社はほとんどなく、不動産ファンドを扱う不動産会社であれば、持っている可能性があります。

売却方法には、「受益権の買主が信託を継続する方法」と、「受益権の買主が信託契約を解除、不動産を取得する方法」がありますが、後者がほとんどを占めています。

信託不動産の売却は、第三者である他人に行うのが一般的であるため、信託受益権を売却したにも関わらず、家族信託は継続するとなると不都合が起こりやすくなるのが現実だからです。

不動産売買市場で、信託受益権のみでの売買取引は稀となっています。

なお、信託受益権の売却は所得税法上、信託不動産自体の売却と同様と解釈されるため、売却による利益は譲渡所得となり受益者に譲渡所得税が発生します。

4.まとめ

信託不動産の売却は、契約内容に売却に関する条項があることが大前提となります。
ない場合には、契約内容の変更、解除によって対応するしかなく、場合によっては売却できないということもあり得ます。

これから家族信託契約を検討される場合にはその点に十分注意し、既に家族信託契約が始まっている場合には、委託者に判断能力があるうちに再度契約内容を見直すことが重要です。

契約書が完成すると安心して放置してしまいがちですが、長年続く家族信託は状況の変化にも対応していく必要があります。

家族信託はもちろんのこと、そこに不動産が絡む場合には非常に専門的になるため、弁護士へのご相談をおすすめします。

泉総合法律事務所では、信託不動産の売却についてのご相談も承っております。信託不動産の売却についてご不明な点やご不安な点などがございましたら、是非一度、ご相談ください。

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