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賃貸の保証会社の審査に落ちる理由と対策

賃貸物件のオーナーは、誰にでも物件を貸すわけではありません。
一般的に、賃貸物件を借りる際には「審査」があります。面談が行われることもあれば、書類審査で終わることもあります。

審査に通る基準は大家さんや管理会社によって異なります。
中でも賃貸保証会社(または家賃保証会社)による審査は、大家さんや管理会社の審査よりも厳しいと言われています。

では、実際の賃貸保証会社による審査ではどのような部分を見られるのでしょうか?また、審査に落ちる理由にはどういったものがあるのでしょうか?

1.賃貸保証会社の審査が厳しい理由

賃貸保証会社(以下、保証会社)の審査に厳しい傾向がある理由は、保証会社の仕組みを知ればわかります。

保証会社は、賃借人が家賃を滞納したときに、物件のオーナーに家賃を立て替え払いするサービスを行っています。立て替えた家賃は後で賃借人に督促して回収します。

オーナーはこれによって家賃滞納リスクから解放されるわけですが、賃貸保証会社にはリスクが残ったままです。立て替え払いした家賃を賃借人から回収できないと、保証会社は立て替え払いした分だけ損をしてしまいます。

こういった理由で、保証会社は家賃を滞納するおそれのある人かどうかを見極めるため、慎重な審査を行います。

「現在安定した収入があるか」「反社会的勢力とのつながりはないか」などは通常の審査でも問われますが、保証会社が特に厳しくチェックするのは、継続的な収入・過去の滞納履歴などです。

[参考記事] 賃貸保証会社(家賃保証会社)の役割と仕組み

以下の項目で具体的に説明します。

2.賃貸保証会社の審査基準

審査基準の多くを占めるのは以下の点です。

(1) 収入や貯蓄の額

まず前提となるのは収入です。家賃を払えるだけの収入があるのかどうかは重視されます。

収入に対して家賃が高すぎると滞納リスクが高くなるため、審査に通りづらくなります。特に無職で収入がない人は、審査に落ちる確率が高いです。

「無職だけど貯蓄が何千万円もある」といった一部の人は例外かもしれませんが、基本的に家賃の3倍程度の収入がなければ審査に通るのは難しいと考えてください。

(2) 職業

収入に振れ幅のある職業よりも、一定の収入が毎月得られる職業の方が審査に通りやすいです。

フリーターでも長年同じところに勤めており、定収入がある人は審査に通る可能性が比較的高いです。
一方、日雇い仕事や単発バイトを繰り返している人などは審査に通りにくくなります。

キャバクラや性風俗に勤めている人も要注意です。収入が高くても支出が多い傾向があり、離職率も高いため審査の上では不利になりやすい傾向があります。

(3) 借金の有無や額、返済履歴

借金があれば即審査落ちというわけではありません。
仮に借金があっても、それが収入に対して少額で、家賃の滞納につながるおそれがないのであれば、審査に通る可能性は高いです。

また、保証会社の中には信用情報機関に登録しており、機関の情報を参照できるところもあります。

信用情報機関とは、個人の借金や返済の履歴に関する情報を収集している組織です。ローンを組む、クレジットカードを使う、それらを返済するなどの情報は、債権者を経て信用情報機関に集まります。

信用情報機関に借金の情報があること自体は大きな問題にならないことが多いです。
問題視されるのは、借金の返済を「滞納した過去」です。

返済の滞納を繰り返した履歴があると「返済能力に問題がある人」と評価され、ひいては「また滞納をするのでは」と思われてしまいます。

このような人に物件を貸すのは家賃滞納リスクが高いため、保証会社の立場としては審査に落とすことが多いでしょう。

【過去の債務整理も信用情報機関に掲載される】
「債務整理」とは、返済不能になった借金を減額したり消滅させたりして解決する行為です。当事者間の合意による「任意整理」や、法的手続きによる「自己破産」「個人再生」などがあります。
債務整理をすると、その情報も信用情報機関に登録されます。保証会社が審査のときに債務整理の情報を見つけた場合、やはり「滞納される可能性がある」と考えることになります。
信用情報機関に登録された情報は5~10年程度残るため、その間は審査に落ちやすくなります。

(4) 家賃の滞納履歴

保証会社同士で家賃の滞納情報を共有している会社もあるようです。
例えば『LICC(全国賃貸保証業協会)』という組織には、家賃の滞納情報が記録されており、加盟している会社にその情報が共有されます。

数日の遅延や1~2回程度の滞納であれば「たまたま口座残高が足りなくて引き落としされなかったのかも」と考えてもらえるかもしれませんが、1~2ヶ月を超えるような家賃の滞納は厳しく審査されます。

3.保証会社の審査に通らない場合の対応

では、希望している賃貸の審査に通らなかった場合はどうすれば良いのでしょうか。
この場合、希望の賃貸は諦めて新たな物件を探すことになります。しかし、上記のような事情がある場合、「審査に通る確実な方法」は残念ながらありません。

とは言え、物件を借りやすくする方法は存在します。

(1) 保証会社(物件)を厳選する

保証会社の審査は会社ごとに違い、信用情報機関の情報を見ない会社・他社家賃滞納情報を情報共有していない会社もあります。
このような会社を選べば、審査に通る確率は上がるでしょう。

実際には物件や不動産業者ごとに保証会社が決まっていることが多いので、物件を絞り込んで選ぶ必要があります。

ただ、どの会社がどういった審査をしているのかは公になっていないこともあります。会社名でネット検索をして調べてみるなどの方法しかありません。

なお、もし過去に契約した保証会社との間に家賃滞納等のトラブルがあった場合、少なくともその会社が関わる物件は選ばないようにした方が賢明です。

(2) 信用情報が回復するまで待つ

過去の滞納や債務整理をした情報が信用情報機関に登録されると審査に落ちやすくなるのは既に述べた通りです。
しかし、信用情報への登録は永遠ではありません。掲載期間が最も長い自己破産でも、10年程度で機関から情報が抹消されます。

しかし、情報が抹消されても油断はできません。
情報が抹消されたということは、クレジットカードの利用履歴等を含めた借金に関する情報が白紙になるということです。今の時代にクレジットカードを全く使わない人も珍しいため、白紙の情報を見た保証会社は「この人は過去に債務整理をして、その情報が抹消されたばかりから白紙なのでは?」と疑います。

その結果審査に落ちることもあるので、金融事故情報抹消後は、携帯電話の割賦購入や審査の緩いクレジットカードを作成する等して、信用を取り戻していく必要があります。

(3) 公営住宅を選ぶ

公営住宅とは、自治体が運営している低所得者向けの住宅です。

そもそも低所得者向けということもあって家賃は安めで、保証会社の審査に落ちた人でも利用しやすい金額に収まることが多いです。

一定以下の収入であることや、抽選で入居者が決まるなど、一般の物件にはない部分がありますが、チャンスがあれば応募してみるのもいいでしょう。

4.保証会社の審査は「収入」と「滞納履歴」重視

保証会社は家賃の立て替え払いをする可能性がある業務の性質上、入居希望者の経済状況を重視した審査を行います。

信用情報機関の情報を調べる会社もありますし、家賃の滞納履歴を共有してチェックしている会社もあります。

過去に借金や家賃の滞納履歴がある人は審査に通りづらい傾向があるので、ご注意ください。

不動産業者としても、物件を貸さなければ商売になりません。そのため、審査に通りやすい物件を薦めてくれることもあります。相談してみると道が拓けることがあるので、不安がある方は物件選びの際に話をしてみることをおすすめします。

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