アパートの賃貸借契約における中途解約条項｜解約の条件は？
賃貸借契約を途中で解約したい場合、契約内容によっては「中途解約」が認められます。
ただし、賃貸人からの中途解約と賃借人からの中途解約では異なるルールが存在するほか、中途解約条項に定められる要件・手続きに従う必要があります。
そのため、中途解約についてわからないことがあれば、速やかに弁護士までご相談ください。
この記事では、アパートの賃貸借契約を中途解約する際に適用される、法律・契約上のルールについて解説します。
１．賃貸借契約の「中途解約」とは？
賃貸借契約の「中途解約」とは、契約期間の途中で賃貸借契約を打ち切ることを意味します。
たとえば、契約期間が2年間の賃貸借契約を、契約から1年が経過した段階で打ち切るのが「中途解約」です。
中途解約には、賃貸人・賃借人間の合意で賃貸借契約を終了させる「合意解約」と、一方当事者（基本的に賃借人）の意思表示による「中途解約権に基づく中途解約」の2種類があります。
本記事では、このうち「中途解約権に基づく中途解約」を単に「中途解約」と位置づけ、法律上・契約上の要件や注意点などについて解説します。
２．賃貸人側からの中途解約について
賃貸借契約の中途解約には、理論的には、賃貸人による場合と賃借人による場合の2通りがあり得ます。
ただし、以下の理由により、賃貸人による賃貸借契約の中途解約は、原則として認められないので注意が必要です。
(1) 借地借家法上、賃貸人側からの中途解約は原則不可
建物賃貸借契約については、「借地借家法」という法律が適用され、賃借人の権利が厚く保護されています。
これは、賃借人が建物を現実に使用し、生活や事業の拠点としているケースが多いため、賃借人の権利を安定させる必要性が高いことによります。
借地借家法27条1項では、賃貸人による賃貸借契約の解約申入れが規定されています。
しかし同法第28条に基づき、賃貸人からの解約申入れは、正当の事由がなければ認められません。
そして「正当の事由」とは、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して判断がされます。
また、ここでいう「財産上の給付」とは、いわゆる立退料のことです。
上記はいずれも、賃貸借契約に特約を定めたとしても排除できない「強行規定」です（同法30条）。
この点、賃貸人に（正当な事由などの要件を設けずに）一方的な中途解約権を付与するような契約条項は、上記の強行規定に反して賃借人に不利な内容であるため、無効となります。
したがって、建物賃貸借の場合、賃貸借契約に中途解約条項が規定されていたとしても、上記の「正当の事由」がない限り、賃貸人は中途解約権を行使できないのが原則です。
[参考記事]
大家都合で賃借人に立ち退いてもらう場合の立ち退き料
(2) 一時使用目的の場合の例外
ただし、非常に狭い例外ではあるものの、賃貸人に建物賃貸借の中途解約権が認められるケースがあります。
それは「一時使用目的の建物賃貸借」の場合です（借地借家法40条）。
「一時使用目的」が認められるには、長期継続が予期される通常の賃貸借ではないと評価し得る合理的な事情が客観的に認定される必要があります（東京地裁昭和54年9月18日判決参照）。
具体的には以下の例が挙げられますが、賃貸借の目的・動機を踏まえて総合的に判断されることになるでしょう。
- 転勤、療養、親族介護などのやむを得ない事情により、一時的に建物を賃借する場合
- 賃貸物件について、具体的な再築計画が存在し、着工期日が迫っている場合
- 賃貸借契約の締結時に、賃貸人が一定時期に対象物件に戻る確実な予定があることを、賃借人に対して伝えていた場合 など
一時使用目的が認定された場合、解約申入れ・正当事由に関する借地借家法の規定が適用されませんので、賃貸人に中途解約権を認める賃貸借契約上の条項は有効となります。
したがってこの場合、賃貸人は中途解約条項に従い、賃貸借契約を中途解約することが可能です。
[参考記事]
建物を一時使用目的で賃貸する場合の注意点
３．賃借人側からの中途解約について
次に、賃借人側から賃貸借契約を中途解約する場合について解説します。
賃貸人からの中途解約とは異なり、賃借人からの中途解約については、賃貸借の実務上、比較的広く認められています。
(1) 中途解約条項が設けられているのが一般的
建物賃貸借契約には、賃借人からの中途解約条項が設けられているのが一般的です。
賃借人からの中途解約に対しては、借地借家法による制限は加えられていません。
したがって、中途解約条項が定められている場合、賃借人は当該条項に従い、賃貸借契約を中途解約することが可能です。
(2) 賃借人からの中途解約に関するよくある条件
賃借人からの中途解約には、一定の事前予告期間（解約申入れ期間）が設定されていることが多いです。
＜中途解約条項の例①＞
賃借人は、解約日の2か月前に賃借人に対して通知することにより、本契約を中途解約することができる。
また、解約申入れ期間に相当する賃料を一括で支払うことにより、即時の中途解約が認められている例もあります。
＜中途解約条項の例②＞
賃借人は、解約日の2か月前に賃借人に対して通知することにより、本契約を中途解約することができる。
前項の規定にかかわらず、賃借人は賃貸人に対して、賃料の2か月分に相当する金銭を支払うことにより、本契約を即時に中途解約することができる。
なお当然ながら、中途解約による賃貸借契約の終了に伴い、賃借人は居室の原状回復を行う必要があります。
４．賃貸借契約の中途解約に関するQ&A
最後に、賃貸借契約の中途解約に関して、賃借人・賃貸人の双方の立場から生じる可能性がある疑問点について解説します。
(1) 中途解約条項がない場合、賃借人からの中途解約は認められない？
賃貸借契約に中途解約条項が定められていない場合、賃借人からの中途解約は認められません。
中途解約条項は、あくまでも賃貸借契約の「特約」という位置づけになります。
したがって、中途解約条項がない以上は、原則どおり、契約期間中は解約不可です。
この場合、賃貸人の合意があることが前提ですが、冒頭で述べた「合意解約」によって解約をするしか方法はありません。
(2) 賃貸借契約を中途解約した場合でも、敷金は返還される？
賃借人の都合で賃貸借契約を中途解約した場合でも、それだけで敷金が没収されることはありません。
敷金はあくまでも、賃貸借契約から発生する債務を担保する目的で差し入れられているのであって、中途解約のペナルティとして没収することはできないからです。
ただし、賃料の不払いや、賃借人の責に帰すべき事由による居室の損傷などがある場合には、敷金が賃借人の債務に充当されるので注意しましょう。
(3) 賃借人が中途解約の手続きを踏まず無断で出て行った場合の対処法
賃借人による中途解約は、あくまでも賃貸借契約上の中途解約条項の規定に即して行われなければなりません。
したがって、もし賃借人が契約上の中途解約手続きを踏まず、無断で居室から退去した場合には、依然として賃貸借契約が継続している状態といえます。
この場合、期間満了等によって賃貸借契約が終了しない限り、賃借人が賃貸人に対して支払うべき賃料は累積していきます。
賃貸人としては、まず敷金を未払い賃料に充当したうえで、未回収分は訴訟・強制執行等の手段によって回収を図ることになるでしょう。
また、居室が原状回復されない状態で放置された場合には、いったん賃貸人の費用で原状回復を行った後、賃借人に対して費用の償還を上乗せ請求することが考えられます。
いずれにしても、賃借人に対して法的な請求を行う必要がありますので、弁護士にご相談のうえで対応することをお勧めいたします。
５．まとめ
賃貸借契約の中途解約は、原則として、賃貸借契約中に中途解約条項がある場合に限り、賃借人からのみ認められます。
中途解約の手続きに不備があった場合、賃貸人・賃借人間でのトラブルの原因になりかねないので、賃借人の方は、事前に契約条項を精査したうえで手続きを行いましょう。
また賃貸人の方は、賃借人から中途解約の通知を受けた場合、賃貸借契約中の中途解約条項をチェックして、適切な手続きが踏まれているか・いつ契約が終了するかなどを確認することが大切です。
賃貸人・賃借人のどちらの立場でも、賃貸借契約の中途解約について不明な点がある場合には、一度弁護士にご相談ください。
