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家賃の値下げ交渉は可能?借賃増減請求権や交渉時の留意点

現在住んでいる家の賃料が高すぎると感じている場合、賃貸人(大家)に値下げ交渉を持ちかけてみるのも一つの手段です。

今回は、家賃の値下げ交渉に関する留意事項を解説します。

1.契約途中でも家賃の値上げ・値下げはできる?

家賃は賃貸借契約によって定められていますが、そもそも契約期間中でも家賃の値上げ・値下げを行うことはできるのでしょうか?

(1) 当事者間で合意すれば可能

結論から言えば、賃貸人・賃借人の間で合意すれば、家賃の値上げ・値下げを行うことは可能です。

契約期間中に家賃を値上げまたは値下げすることは、賃貸借契約の変更に該当します。
契約変更は当事者全員の合意によって行うことができるので、賃貸借契約の場合は、賃貸人と賃借人の合意が必要ということです。

家賃の値上げまたは値下げについての合意が成立するかどうかは、賃貸人と賃借人の間の交渉次第となります。

もし賃借人が家賃の値下げを希望する場合には、後述するポイントを踏まえたうえで、賃貸人を効果的に説得できるように努めましょう。

(2) 相手が拒否している場合に認められるケース

契約期間中の家賃変更には、賃貸人と賃借人の合意が必要となるのが原則です。
しかし実は、どちらか一方が拒否している場合でも、家賃の値上げまたは値下げが認められるケースがあります。

借地借家法では「借賃増減請求権」について、以下のとおり定めています。

第三十二条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
(借地借家法32条1項)

上記を要約すると、

  • 土地または建物に対する租税その他の負担が増減した
  • 土地または建物の価格が上昇または低下するなど、経済事情が変動した
  • 近傍同種の建物よりも、家賃が高額または低額である

といった事情により、家賃水準が不相当となった場合には、一方当事者の請求により家賃の値上げ・値下げが認められるという内容になります。

もし相手が一貫して家賃の値上げ・値下げを拒否している場合には、訴訟を通じて家賃の増減を争うことも可能です。

ただし、借賃増減請求を行う場合には、確固たる証拠資料に基づいて、家賃が不相当になっていることを証明する必要があります。

そのため、カジュアル交渉では済まず、本格的な準備が必要となるでしょう。

また、民法では「賃借物の一部滅失等による賃料の減額」について、以下のとおり定めています。

第六百十一条 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
(民法611条1項)

ここで言う「賃借人の責めに帰することができない事由」とは、例えば地震による建物の崩壊、集中豪雨による浸水等、自然災害の影響で建物が使用できなくなるといった不可抗力によるケースが考えられます。

2.家賃の値下げ交渉を行う際の効果的な対処法

賃借人が家賃の値下げを希望し、賃貸人との間で値下げ交渉を行う際には、以下のポイントに留意して対応するとよいでしょう。

(1) 周辺の賃料相場を調べ、資料を準備する

建物の家賃は、立地・面積・築年数によって決まる部分が大きいことは、誰もがご承知のとおりです。

そのため、家賃の値下げを主張したい場合には、まず立地・面積・築年数が類似した周辺物件の賃料相場を調査しましょう。
賃料相場に比べて、現状の家賃が高すぎる場合には、値下げの正当性を主張しやすくなります。

なお賃貸人に対して、周辺の家賃相場との乖離を説得的に主張するためには、比較表やグラフなどの資料を準備して、視覚的にわかりやすいアピールを行うことが効果的と思われます。

(2) 経済的な窮状を訴える

収入が減少したなど、経済的な窮状を訴えることによって、賃貸人の同情を得ることができるかもしれません。

現在の家賃を支払うのが非常に苦しく、値下げが実現しなければ立ち退かざるを得ないといった事情を懇切丁寧に伝えれば、賃貸人も多少は家賃値下げに応じてくれる可能性が出てくるでしょう。

(3) 入居状況の悪い時期を狙って交渉する

値下げ交渉がもっとも成功しやすいのは、賃貸人の側が「立ち退かれたら困る」と考えているタイミングです。

特に、物件全体の人気がなく入居状況が悪い場合や、閑散期で新規の入居者を見込みづらい場合には、既存の入居者に立ち退かれると、賃貸人にとってもダメージが大きいです。
このような状況であれば、家賃値下げの希望が比較的通りやすいと考えられます。

物件の入居状況を確認するには、賃貸物件に関するポータルサイトなどを参照して、空室となっている部屋がどの程度あるかを調べるとよいでしょう。

(4) 交渉が決裂した際の転居先を探しておく

値下げ交渉を行う際には、決裂した場合の身の振り方についても、ある程度覚悟を決めておいた方がよいでしょう。

賃貸人の側が「値下げを拒否したとしても、どうせ出ていくことはないだろう」と考えている状態では、なかなか値下げ交渉は成功しません。

これに対して、「値下げ交渉が決裂したら引っ越す」と賃借人が覚悟を決めている状態であれば、賃貸人としても現実的な危機感が湧いてきて、値下げに応じてくれる可能性が高まるでしょう。

もし周辺に賃料の安い他の物件がある場合には、その物件についての情報を集めておくことをお勧めいたします。

必要に応じて、賃貸人にもその物件の資料を提示し、「値下げしてくれなければここに引っ越すことを考えています」と伝えたうえで、賃貸人の反応を見ることも有効です。

3.契約期間中の家賃の値下げ交渉は依頼できる?

「家賃の値下げを希望するとしても、自分で値下げ交渉を行うのは大変……」
このように考えて、契約期間中の家賃値下げ交渉を、専門家や業者に依頼したいと考える賃借人の方もいらっしゃるかと思います。

実際のところ、専門家や業者に家賃の値下げを依頼することは可能なのでしょうか。

この点結論から言うと、借賃増減請求権の行使として家賃の値下げを求める場合には、弁護士に交渉を依頼することができます。
その一方で、法律上の根拠に基づかない家賃値下げの交渉は、残念ながら賃借人自身で行うほかないでしょう。

新規に物件への入居を検討している段階であれば、不動産仲介業者が、家賃減額の希望を賃貸人に伝えてくれるケースが多いです。

しかし、既に入居中で、契約上決まっている家賃を減額するよう求める場合には、すでに不動産仲介業者の手を離れてしまっています。
(オーナーから不動産業者に物件がマスターリース(一棟貸し)されている場合もありますが、この場合の不動産業者は「賃貸人」、つまり値下げ交渉の相手方となります。)

そのため、契約期間中においては、不動産仲介業者に家賃の値下げ交渉を依頼することはできません

借賃増減請求権に基づく家賃値下げの主張が法的に成り立つ場合には、弁護士にて対応できるケースがありますので、気になる方は弁護士までご相談ください。

4.まとめ

家賃が高すぎると感じている場合、賃貸人に対して家賃の値下げ交渉を持ちかけてみましょう。
その際、周辺の賃料相場などを調べて資料を準備したうえで、タイミングを見計らって賃貸人に連絡をとることが大切です。

家賃の値下げ交渉を成功させるためには、事前の情報収集と準備がポイントになります。

状況によっては、借地借家法上の借賃増減請求権の行使も視野に入れたうえで、臨機応変にご対応ください。

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