借地権割合とは？相続税への影響や調べ方
相続財産である建物が借地の上に建っている場合、建物所有者の借地権にも財産的価値が認められます。
借地権の評価額を算定する際に重要となるのが、「借地権割合」です。
借地権割合が高めに設定されている地域では、借地権の相続税評価額が高額になるので、相続税対策の実施をご検討ください。
今回は、相続税等に影響する場合がある「借地権割合」の考え方や調べ方を解説します。
１．借地権割合とは？
借地権割合とは、借地権の負担のない土地の価額に対して、借地権の評価額が占める割合を意味します。
借地権の評価額＝借地権の負担のない土地の価額×借地権割合
借地権は、借地借家法によって強力に保護されており、借地権者は長期間にわたってその土地を利用することができます。
そのため、借地権にも財産的価値が認められているのです。
土地に借地権が設定された場合、借地権者が有する借地権と、地主が有する借地権負担付き所有権（＝底地権）のそれぞれに、もともとの土地の価値が割り振られるという考え方をとります。
たとえば、借地権割合が60％の場合、地主の底地権の価値は、残りの40％です。
借地権割合は30％から90％の間で、10％刻みで定められており、土地の価値が高い地域ほど高率となる傾向にあります。
たとえば、東京駅の周辺や中央区銀座などでは、借地権割合が90％に設定されている地域が多いです。
一方、地方の中心都市部であれば60％～80％、田舎の地域であれば30％～40％と、中心部から離れるに連れて、借地権割合は下がっていきます。
２．借地権割合が影響する場面
借地権割合によって、借地権の評価額は大きく左右されます。
それに伴い、借地権付き建物を売買する場合には売買価格に、借地権付き建物を相続した場合には相続税額に、それぞれ借地権割合が大きな影響を及ぼします。
(1) 借地権付き建物の売買価格に影響する
借地権付き建物を売買する際には、「建物価格＋借地権価格」を基準として、売買価格が決められます。
借地権割合が高い地域では、借地権価格が高額となりますので、その分借地権付き建物の売買価格も高くなる傾向にあります。
(2) 借地権付き建物を相続した場合、相続税額に影響する
借地権建物が相続された場合、相続税の計算上、借地権についても相続財産として評価を行うことが必要です。
借地権の相続税評価額は、借地権の負担のない土地の相続税評価額に対して、借地権割合を乗じることで計算されます。
借地権割合が高い地域では、借地権の相続税評価額も高額になるため、結果的に相続税額が増えることになります。
３．借地権割合の調べ方｜国税庁のサイトで確認する
借地権割合は、国税庁が公開している「路線価図・評価倍率表」によって確認することができます。
参考：路線価図・評価倍率表｜国税庁
路線価図を参照すると、道路ごとに数字とアルファベットが付されています。
たとえば、「320C」と書いてある道路に接している土地は、
・1平方メートル当たりの路線価が32万円（路線価図の数字は千円単位）
・借地権割合が70％※
※A：90％、B：80％、C：70％、D：60％、E：50％、F：40％、G：30％
であることを意味します。
４．借地権に関する相続税評価額の計算方法・計算例
相続の場面では、借地権割合によって定まる借地権の相続税評価額によって、相続税額が大きく左右されます。
以下では、借地・底地（貸宅地）・貸家建付地の3つについて、相続税評価額の計算方法と計算例を見ていきましょう。
なお、土地の形状などによっては、相続税評価額に補正を加えることなどを通じて、相続税額を減らせる場合があります。
実際の借地権に関する相続税評価額の計算については、税理士などにご相談ください。
(1) 借地権の相続税評価額の計算方法・計算例
借地権の相続税評価額は、原則として以下の計算式によって求められます。
借地権の相続税評価額＝借地権の負担のない土地の相続税評価額×借地権割合
たとえば、以下の設例を考えてみましょう。
＜設例①＞
・1平方メートル当たりの路線価が30万円
・借地権割合が70％
・土地面積が100平方メートル
・上記条件の土地に係る借地権を相続した
設例①の場合、借地権の相続税評価額は以下のとおりです。
借地権の相続税評価額
＝30万円×100×70％
＝2100万円
(2) 底地（貸宅地）の相続税評価額の計算方法・計算例
底地（借地権負担付きの土地）の相続税評価額は、原則として以下の計算式によって求められます。
底地の相続税評価額＝借地権の負担のない土地の相続税評価額×（1－借地権割合）
たとえば、以下の設例を考えてみましょう。
＜設例②＞
・1平方メートル当たりの路線価が30万円
・借地権割合が70％
・土地面積が100平方メートル
・借地権を設定している上記条件の土地（底地）を相続した
設例②の場合、底地の相続税評価額は以下のとおりです。
底地の相続税評価額
＝30万円×100×（100％－70％）
＝900万円
(3) 貸家建付地の計算方法・計算例
「貸家建付地（かしやたてつけち）」とは、土地と（その土地上の）建物を両方所有しているケースにおいて、建物だけを第三者に貸し付けた場合の、当該土地を意味します。
（例）XがYに対して、Xが所有している建物B（土地A上に建っている）を賃貸した場合、土地Aが「貸家建付地」に当たる
貸家建付地の相続税評価額は、原則として以下の計算式によって求められます。
貸家建付地の相続税評価額
＝借地権の負担のない土地の相続税評価額×（1－借地権割合×借家権割合）
建物が構造上区分された数個の部分から構成される場合には、以下の計算式によって貸家建付地の相続税評価額を算出します。
（例）区分所有建物であるマンション
貸家建付地の相続税評価額
＝借地権の負担のない土地の相続税評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
※賃貸割合＝賃貸床面積の合計÷総床面積の合計
なお「借家権割合」とは、賃借権の負担のない建物の価額に対して、賃借権の評価額が占める割合を意味します。
借地権と同様に、借家権（賃借権）も借地借家法で強力に保護されていることから、借家権割合に応じた財産的価値が認められています。
借家権割合についても、前掲の国税庁サイトから確認することが可能です。
参考：路線価図・評価倍率表｜国税庁
以下の設例を検討してみましょう。
＜設例③＞
・1平方メートル当たりの路線価が30万円
・借地権割合が70％
・借家権割合が30％
・土地面積が100平方メートル
・当該土地上の建物に賃借権を設定している、上記条件の貸家建付地を相続した
設例③の場合、貸家建付地の相続税評価額は以下のとおりです。
貸家建付地の相続税評価額
＝30万円×100×（100％－70％×30％）
＝2370万円
さらに、貸家建付地上に区分所有建物が建っている場合についても、以下の設例にて検討してみましょう。
＜設例④＞
・1平方メートル当たりの路線価が30万円
・借地権割合が70％
・借家権割合が30％
・土地面積が100平方メートル
・当該土地上の区分所有建物（マンション）のうち、総床面積の60％を占める居室について賃借権を設定している、上記条件の貸家建付地を相続した
設例④の場合、貸家建付地の相続税評価額は以下のとおりです。
貸家建付地の相続税評価額
＝30万円×100×（100％－70％×30％×60％）
＝2622万円
５．借地権の評価額が高い場合は、相続税対策が重要
借地権を相続するケースにおいて、借地権割合が高い場合には、借地権の相続税評価額が高額となります。
相続財産等の総額に応じて、最大で55％の相続税が課されることになりますので、できる限り生前に相続税対策を行っておきましょう。
贈与税の基礎控除（年間110万円）を活用した生前贈与を行ったり、生命保険を活用したりするなど、考えられる相続税対策は多岐にわたります。
どの方法が適しているかについては、財産の状況や家族構成などによって異なりますので、適宜税理士などにご相談のうえで、ご自身に合った対策手法をご検討ください。
賃貸割合の考慮が必要になるのは、建物が区分所有建物等の場合に限られるかと思いますので（たとえば一戸建て住宅などの場合には、賃貸割合の考慮は不要）、このように追加（併記）する形でいかがでしょうか。
