セットバックが必要な土地を購入する場合の注意点

狭い道路に面した土地を購入する場合に注意しなければならないのが、接道義務の問題です。
道路は、原則として4メートル以上の幅があることが必要となりますが、古くからある住宅地では、前面道路の幅が4メートル未満であるというところも少なくありません。

そのような場合に、適法に建物を建てる方法として、「セットバック」という制度があります。

セットバックをすることによって、土地の利用が一部制限されることもありますので、そのメリットとデメリットを十分に理解した上で、土地の購入を検討する必要があります。

今回は、セットバックの概要とセットバックが必要な土地を購入する場合の注意点について解説します。

１．セットバックとは？

(1) セットバックの概要

セットバックとは、土地上に建物を建築する際に、接道している道路の幅員が十分でない場合には、道路側から敷地側に一定程度後退させなければならないというルールのことです。

建築基準法上、建築物の敷地は、原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル接していなければならないとされています（建築基準法42条1項）。これは、救急車や消防車などの緊急車両がスムーズに通行することができるようにするためや災害時の安全確保を目的として定められたものです。

しかし、建築基準法による接道義務が定められたのは昭和25年で、それ以前は前面道路の幅員が4メートル未満の土地であっても適法に建物を建築することができましたので、現在も前面道路が4メートル未満の土地が多く存在しています。

建築基準法の改正によってこれらを一律に再建築不可としてしまうと所有者は著しい不利益を被ってしまいます。

そこで、前面道路の幅員が4メートル未満であっても、敷地部分を後退させることによって道路の中心線から2メートルを確保することができれば、例外的に建物の建築を認めることとしたのです。

これがセットバックであり、建築基準法42条2項で規定されていることから、「2項道路」とも呼ばれています。

[参考記事] 再建築不可物件とは｜リフォームは可能？再建築を可能にする方法は？

【セットバック済みかどうか確認する方法】
購入予定の土地がセットバックの必要な土地であるかどうかは、市区町村役場の建築課や建築指導課に問い合わせることによって確かめることができます。
また、セットバックが必要な土地であるかどうかは、土地の売買にあたって重要な事項となりますので、通常は、売買契約書や重要事項説明書に記載されます
そのため、不動産業者や仲介業者に当該土地がセットバックの必要な土地であるかどうかを確認することでもわかるでしょう。

(2) セットバックによって後退する部分

セットバックによって後退する敷地部分の幅は、道路の反対側がどのような状況であるかによって異なってきます。

①中心後退

道路の反対側の土地に建物が建てられていたり、空き地であった場合には、道路の中心線から2メートル敷地側に後退することになります。これを「中心後退」といい、セットバックの原則的な形です。

道路を挟んだ土地の所有者同士が協力して中心線から2メートルずつの幅員確保をすることになりますので、自分だけが一方的に負担しなければならないわけではありません。

②一方後退

道路の反対に、河川、水路、線路、公園、崖などがある場合には、反対側に土地を後退することができません。そのため、このような場合には、道路の中心線からではなく、道路の反対側からこちら側に4メートル後退する必要があります。これを「一方後退」といいます。

２．セットバック物件の購入の注意点

セットバックの必要な物件を購入する際には、以下の点に注意が必要です。

(1) セットバックに掛かる費用

セットバックが必要な物件を購入する場合には、当該物件の取得費用のほかに、土地の購入者が以下の費用を負担しなければなりません。

• セットバック部分の土地の測量費用
• セットバック部分と宅地部分の分筆登記費用
• セットバック部分の整備費用

このようなセットバック部分にかかる費用については、原則として土地の購入者が負担する必要がありますが、自治体によっては補助金を出してくれるところもあります。

そのため、セットバック物件の購入を検討されている方は、自治体の窓口で補助金制度などの確認をしてみるとよいでしょう。

(2) セットバック物件の建ぺい率・容積率

セットバック物件を購入する場合には、セットバック部分については、建ぺい率や容積率の計算の際の敷地面積から除外されるという点に注意が必要です。

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことをいいます。建ぺい率の制限は、地域ごとによって異なり、建ぺい率50％の地域では、土地の面積が100平方メートルであれば、50平方メートルの建物までしか建てることができません。

容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことをいいます。建ぺい率が平面的な広さを制限するものであるのに対して、容積率は、立体的な広さを制限するものです。容積率の資源も建ぺい率と同様に地域ごとに細かく規定されています。

このように、セットバック部分が建ぺい率や容積率算定の基礎となる敷地面積から除外されてしまうと、予定していた大きさの建物を建てることができないという事態にもなりかねません。
そのため、セットバック物件を購入する際には、セットバック部分を除外して建築計画を立てる必要があります。

[参考記事] 私道に面した土地・建物を購入する際の注意点

３．セットバックのQ＆A

セットバックとはあまり聞きなれない制度ですので、さまざまな疑問が生じる方も多いでしょう。
最後に、セットバックに関してよくある質問とその回答について紹介します。

(1) セットバック部分に駐車してもいいの？

セットバックの対象になったとしても、土地の所有者は、セットバック部分の所有権を失うわけではありません。

しかし、セットバック部分は、その利用が制限されることになりますので、建築物を伴わない駐車場であっても利用することはできません。

そのため、セットバック部分は、道路としての利用以外は、基本的にはできないと考えておいた方がよいでしょう。

(2) 建て替えは可能？

セットバック物件であったとしても、セットバックによって建築基準法の接道義務を満たすのであれば、建物の建て替え自体は可能です。

ただし、セットバック後の敷地に合わせて建て替えを行うことにありますので、当初の建物よりも建ぺい率および容積率の制限が厳しくなるため、希望の大きさの建物を建てることができるかどうかは、十分に確認をする必要があります。

(3) セットバックは拒否できる？

セットバックが必要な土地を購入し、建物を建築する場合には、セットバックを拒否することはできません。なぜなら、建物を建築する場合には、建築確認を受けなければなりませんが、セットバックをしない状態だと、この建築確認を受けることができず、適法に建築物を建てることができないからです。

ただし、セットバックが必要な土地を購入したとしても、当該土地上にある建物をそのまま利用するのであれば、セットバックをする必要はありません。

セットバックが必要になるのは、建物を建築する場合ですので、中古物件をリフォームして居住する場合には、セットバックは問題にはなりません。

(4) セットバック部分の固定資産税は？

セットバックによって、セットバック部分の所有権を失うわけではありませんので、そのままの状態だと、セットバック部分の固定資産税も負担しなければならなくなります。

しかし、セットバック部分は、土地所有者の利用が制限される土地ですので、市区町村役場で申請をすることによって、固定資産税非課税の適用を受けることができます。

非課税の適用は、自動的に行われるわけではありませんので、忘れずに申請するようにしましょう。

４．まとめ

セットバック物件については、さまざまな利用が制限されるという反面、一般的な土地に比べて割安で購入できるというメリットもあります。

セットバック物件の購入を検討されている方は、このようなメリットとデメリットを踏まえて、慎重に検討するようにしましょう。