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私道に面した土地・建物を購入する際の注意点

道路には「公道」と「私道」があります。あまり意識しないかもしれませんが、公道と私道が混在している地域は意外と多いです。

私道は私有地であるため、公道では発生しづらいトラブルが起こることがあります。
例えば、ある日突然所有者が私道を封鎖して近隣住民が通行できなくなり、訴訟にまで発展した例もあります。

そういったトラブルが起こり得る「私道に面した土地や建物」を購入する際は、特別な注意を払う必要がありますので、この記事で解説していきます。

1.「私道」とは?

「道路」とは、法律上は、様々な場面で異なる内容を含む概念として使われる用語ですが、もっとも広い意味では、一般公衆の交通のために提供される土地を指します。

この意味での「道路」は、「公道」と「私道」に分かれます。

「公道」とは、国や地方自治体が一般の交通用につくる道路です。公道の開設・使用・管理は、国や地方自治体の行政機関と私人の法律関係を規定している「公法」に従います。

「私道」とは、私人が私有地に持っている所有権などの権利に基づいて開設する道路です。私道の開設・使用・管理は、私人と私人の関係を法律関係で規定している「私法」に従います。
(ただし、後述する建築基準法の接道義務との関係で、公法の適用・規制を受ける場合があります。)

2.私道に面した土地を購入する際の注意点

(1) 接道義務の確認

私道に面した土地を購入する際に、まず注意を払うべきことは、私道があることで「接道義務」を満たしているか否かです。

接道義務とは、都市計画区域内において、「建築物の敷地は、原則として幅員4メートル以上の道路に、2メートル以上接していなくてはならない」という建築基準法上のルールのことです(建築基準法43条1項柱書、42条1項柱書)。

建物の敷地には、生活のため、また火災・天災時の避難や緊急車両の通行のための通路が不可欠だからです。

接道義務に違反している土地には、そのままでは新しい建物を建てることはできませんので、土地の価値としても非常に低いものとなります。

【「2項道路」について】
ところで、我が国では、建築基準法での規制(※昭和25年11月23日施行)がなされる前に、幅員4メートルに満たない道路にしか接道していない敷地に、多くの建物が立ち並んで建築されていました。
これらを全て違法建築とするわけにはいきませんから、救済策として「建物が、接道している道路の中心から2メートル以上離れているなら、その道路の幅員が4メートル未満であったとしても、接道義務をクリアしているとみなす」ことにしました(建築基準法42条2項)。これが通称、「2項道路」とか「みなし道路」とか呼ばれるものです。
ある道路を「2項道路」とするか否かは、市町村長または都道府県知事の指定によります。これには公道と私道の区別はなく、私道であっても、「2項道路」として指定を受ければ、接道義務を果たしていることになります。
ただ、公道にせよ、私道にせよ、「2項道路」では、接道している道路の中心から2メートルまでは、「道路」ということになるので、当然、その部分には建物を建てることはできないことに注意してください。

(2) 「位置指定」を受けているかどうか

「2項道路」の場合を除くと、私道に面した土地が接道義務を満たしているかどうかは、その私道が「位置指定」を受けているかどうかに関わります。

例えば造成地を分譲するときには、これまで何もなかった土地の上に、接道義務をクリアするための道路を作る必要が生じます。

しかし、業者や土地所有者といった私人が幅員4メートル以上の私道を作っても、それだけでは接道義務を果たしたことにはなりません。何故なら、ただ幅員を確保しただけでは、道路としてきちんと機能するかどうかわからないからです。

そこで、私人が作った私道が接道義務に適する道路と認められるためには、私道を作った人または作ろうとする人が申請を行い、法令の定める細かな基準(※)を満たすと認められたうえで、市町村長または都道府県知事による「道路位置指定」という行政処分を受ける必要があるのです(建築基準法42条1項5号)。

※例えば、その私道の両端が他の道路に接しており行き止まりではないこと、公道との交差部に隅切りがあること、勾配が一定以下であること、側溝があることなどです。

この行政処分を受けて、接道義務に適すると認められた私道を、通称「位置指定道路」と呼んでいます。

私道が「位置指定道路」となったときには、当然ですが、その上に建物を建築すること、塀や門を道路上にせり出して設置することなどは禁止されます。

また「位置指定道路」は、生活の便や防災などの観点から必要とされる道路ですから、指定を受けた以上、一般公衆も通行することができ、私道の所有者が勝手に通行を妨害したり、通行を制限したりすることはできません。

(3) 2項道路・位置指定道路を必ず役所で確認する

私道が「2項道路」や「位置指定道路」とされた場合に、私人が勝手に、その私道を廃止したり、変更したりすることが許されるならば、接道義務を果たさない敷地が生じてしまいます。

そこで市町村長または都道府県知事は、「2項道路」や「位置指定道路」とされた私道の廃止や変更を禁止、制限することができます(建築基準法45条1項)。

このように、私道が「2項道路」や「位置指定道路」であるか否かは、私道に面する土地を購入する際に必ず確認するべき事項ですから、仲介業者任せにすることなく、自治体の建築課など担当部署に出向いて直接に確認をとることをお勧めします。

3.接道関係を除いた私道の利用関係

(1) 民法が適用される私道の法律関係

さて、前述のとおり、私道が「2項道路」や「位置指定道路」となった場合には、公益的な見地から、私道の所有者の権利は制限を受け、通行を妨害するような行為ができません。

他方、私道には「2項道路」や「位置指定道路」ではないものもあり、その利用関係には、私法すなわち民法が適用されます。

また、「2項道路」、「位置指定道路」であっても、接道の確保という公益的な見地とは無関係な利用・管理関係(例えば、舗装をするかどうか、水道管などの埋設のための掘削工事を認めるかどうか等)については、同様に民法に従うことになります。

(2) 誰が私道の所有者か?

そこで重要なのは、その私道の所有権はどうなっているかです。これは3つのパターンが考えられます。

①私道が、一人が単独で所有する土地の場合……例えば、ある土地所有者が私道を所有しており、周囲の土地所有者らがこれを利用しているというケースです。
②私道が、複数人が共有する土地である場合……例えば、その私道を利用する敷地所有者が4名いるときに、敷地を4名の共同所有名義としているケースです。
③私道が、単独所有地の寄せ集めである場合……例えば、敷地が複数の筆で構成されており、それぞれの筆が、異なる所有者に属するケースです。

(3) 私道の所有形態によって異なる利用・管理方法

では、それぞれのケースで、民法が適用される場面では、私道の利用や管理は、どのように決められるのでしょうか?

①の場合、私道の利用や管理は、単独所有者が自由に決めることができます。「2項道路」「位置指定道路」でない限り、通行を認めるかどうかも所有者の自由ですし、舗装工事を行うか否か、水道管の埋設工事を行うか否かも、所有者の意向次第です。

ただし、私道を通行する者の所有地が袋地で、私道を通らないと公道に出られないという場合は、たとえ私道が位置指定を受けていなくとも、民法上の囲繞地通行権(民法210条)が認められ、所有者が通行を拒否できない場合もあります。

[参考記事] 囲繞地通行権をわかりやすく解説

また、例えば、水道管を引き込むために、私道を掘削する必要性が高く、これを認めても私道所有者に格別の不利益が生じないときには、掘削を拒否することは権利の濫用として許されない場合があります。

②の場合、「2項道路」「位置指定道路」でない限り、私道をどのように利用するかは、共有物の管理行為として、各共有者の共有持分権の価格の過半数をもって決します(民法252条)。他方、掘削工事のような物理的な加工を加えることは、共有物の変更行為(同251条)として、共有者全員の同意が必要です。

③の場合、私道を構成する各部分について、その所有者が個別に利用や管理を決めることができます。例えば、「2項道路」「位置指定道路」でない場合に、私道を構成する土地所有者の中に通行を拒否する者がいれば、その者の所有する土地上は通行できないということになりますし、掘削工事も同じです(ただし、権利濫用となる余地はあります)。

[参考記事] 私道通行・私道掘削の承諾をもらえない場合の対処法

②と③の場合、権利者同士が、私道の用法・管理について何らかの合意を締結しているケースも少なくありません。

(4) 私道は念入りな確認を

このように私道の所有形態によって、その利用や管理の方法は異なりますから、私道に接した土地の購入を考えている場合には、私道部分の登記簿と公図も必ずチェックする必要があります。

また、いずれの場合でも、私道に通行地役権が設定されている場合もあり、その有無は、やはり私道の登記簿を見れば確認できます。

[参考記事] 通行地役権とは?

その上で、必ず現地におもむき、その私道の現実の利用状況を確認しましょう。「2項道路」や「位置指定道路」であるか否かにかかわりなく、実際には障害物が置かれてしまって、通行できない状態となっているケースも珍しくはないからです。

現地を見れば、例えば、私道の所有者と近隣住民との間で、私道の通行をめぐって紛争が起きていることがわかる場合もあります。

また、そのようなトラブルが見受けられない場合であっても、現実の利用状況や私道の所有者での合意の有無・内容を、必ず当事者にあたって確認することを怠ってはいけません。

不測の損害を被る危険がありますから、私道を敷地の単なる付属物と軽視することなく、十分に調査をしてから土地を購入することをお勧めします。

4.まとめ

土地を購入する際には、私道をめぐる問題にも慎重に目配りをする必要があります。

不動産売買に関する法律問題でも、専門家である弁護士のアドバイスを受けることをお勧めします。

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