不動産売買契約書作成の注意点

不動産の売買をする際には多額の金銭のやり取りを伴いますので、契約内容を明確にして、将来のトラブルを予防するためにも、契約書の作成が必要になります。

特に、不動産の売買の場合には、所有権を取得したことを対外的に表示するためにも所有権移転登記が必要になりますが、そのためには、登記原因証明情報として不動産売買契約書の提供が必要になります。

このように、不動産売買にあたっては、不動産売買契約書の作成が非常に重要になりますが、どのようなところに注意して作成すればよいのでしょうか。

今回は、個人間で不動産売買を行う予定の方に向けて、不動産売買契約書の注意点について解説します。

１．不動産売買契約は個人でも可能

不動産売買を行う場合には、一般的には不動産会社などに仲介をしてもらうことが多いですが、不動産会社を通さずに個人間で売買することも可能です。

[参考記事] 不動産仲介会社を通さずに不動産の個人売買をする場合の注意点

しかし、不動産取引は、金銭的に多額の取引になりますので、きちんとした契約書を作成しておかなければ、後日トラブルが発生する可能性が高くなります。

２．不動産売買契約書に書くべきこと

契約書を作成する際には、以下の事項を盛り込んだ契約書にするとよいでしょう。

(1) 売買物件の表示

売買契約書は、所有権移転登記を申請する場合の添付書類になりますので、対象となる不動産が登記事項証明書の記載と正確に一致するように記載しましょう。

売買の目的物が土地である場合には、所在、地番、地目、地積を記載して特定するのが一般的です。

(2) 売買代金の額、支払日、支払い方法

売買代金の額については、売買金額と消費税を明記することになりますが、個人売買の場合には、消費税はかかりませんので、消費税を抜いた金額を記載することになります。

住宅ローンなどを利用する場合には、金融機関とも相談の上、売主が希望する時期にローンを実行することができるかを確認する必要があります。

(3) 所有権移転と引渡し時期

所有権の移転と引渡しの時期は、売買代金の全額が支払われた日とされることが多いです。

(4) 公租公課の精算

所有権移転と引渡し時期を基準として、公租公課の負担を売主と買主のどちらにするかが決められます。

典型例は固定資産税ですが、所有権移転と引渡し時期を基準として、日割計算をすることが多いです。

(5) 実測精算の有無

土地の売買代金の決定方法には、実測売買と公簿売買という2つの方法があります。実測売買とは、実測面積によって売買代金を計算する方法であり、公簿売買とは、登記簿面積を売買対象面積として売買代金を決定する方法です。

実測売買の場合には、登記簿面積と実測面積に増減が生じた場合の精算単価、実測を実施する時期、実測に要する費用の負担者などを定めておく必要があります。

(6) 抵当権などの担保権の抹消

目的物に抵当権などの担保権や賃借権などの用益権が設定されている場合には、売主が引き渡し時までに抹消しなければなりません。

(7) 付帯設備などの引渡し

不動産を売買する際には、土地上に残置物があったり、建物に付帯設備がついていたりする場合があります。そこで、このような残置物や付帯設備を撤去するのか、そのまま引き継ぐのかを明らかにします。

付帯設備は、数も多くなりますので、「付帯設備および物件状況確認書」などの別紙を作成する方法をとるのが一般的です。

(8) 危険負担

危険負担とは、売買契約締結後から引渡し前までの間に、売買目的物が滅失・毀損するなどのトラブルが生じた場合に、どのように対処するかを定めた条項です。

一般的には、補修が可能であれば補修をし、それができない場合には契約を解除するという内容を定めます。

(9)　契約不適合責任

契約不適合責任とは、以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものであり、売買目的物が契約内容に適合しないことが明らかになった場合、物件の修補や代金減額といった責任を定めた条項です。

売主の責任を加重するものになりますので、加重する責任内容については売主と買主で協議して決めるとよいでしょう。

[参考記事] 民法改正｜瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

(10) ローン特約などの特約事項

ローン特約とは、住宅ローンなどの借入ができなかった場合に、契約を解除することができる特約のことをいいます。

売買契約前に住宅ローンの事前審査を行い、本審査は、売買契約後ということもありますので、万が一住宅ローンの承認が下りなかった場合に備えて、ローン特約を入れておくことが大切です。

その他、当事者間で特別な取り決めをした場合には、特約条項として追加します。

３．不動産売買契約書のひな形

上記の内容を踏まえた上での、不動産を売買する際の契約書のひな形を紹介します。
（クリックで画像を別窓表示します。）

４．不動産売買については弁護士への相談がお勧め

不動産売買は、扱う金額も大きいため、トラブルになった場合のリスクも非常に大きなものになります。そのため、多少費用は掛かりますが、不動産業者などの専門業者を通して売買契約を行うことをおすすめします。

また、万が一トラブルが生じた場合には、すぐに弁護士に相談をするようにしましょう。