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欠陥住宅であることが発覚|どこに相談すれば良い?建て直しは可能?

せっかく建てた住宅に欠陥があることが判明した場合、業者に対して何らかの補償を請求したいところです。

法律上は、住宅の欠陥については「契約不適合責任(または瑕疵担保責任)」が認められており、業者に対してさまざまな形で補償の請求を行うことができます。
もし建築・購入した住宅の欠陥が判明した場合には、弁護士などに相談しながら適切に対応しましょう。

この記事では、欠陥住宅であることが判明した場合における業者への請求内容や、欠陥住宅問題に関する相談先などを中心に解説します。

1.欠陥住宅だったことが判明した場合の請求

建築・購入した住宅が欠陥住宅だったと判明した場合、請負業者や販売業者に対して「契約不適合責任(または瑕疵担保責任)」を追及できます。

契約不適合責任とは、売買や請負などの有償契約について、売主(請負人)から買主(注文者)に対して引き渡された目的物の種類・品質・数量に関して、契約との不適合があった場合において売主(請負人)が負担する責任をいいます(民法562条以下。559条で請負契約に準用)。

施工業者との請負契約に基づいて建築された住宅や、不動産業者などとの売買契約に基づいて購入した住宅が欠陥住宅だった場合、まさに目的物である住宅の「品質」について、契約との不適合があった状態と評価できます。
そのため、買主(注文者)は売主(請負人)に対して、契約不適合責任を追及することができるのです。

契約不適合責任を追及する場合、買主(注文者)側がとることのできる請求方法として、民法上は以下の4つが認められています。

(1) 履行の追完(目的物の修補・代替物引き渡し)請求

まず、買主(注文者)は売主(請負人)に対して、売買(請負)契約に従った品質が確保された住宅を引き渡すように請求できます(履行の追完、民法562条1項)。

例えば欠陥住宅の場合は、欠陥部分の修補を売主(請負人)負担で行うという形で、履行の追完が行われるのがほとんどです。欠陥部分の修補で足りる事案で代替物として別の建物の引き渡しを認めるのは、売主にとって過大な負担になるからです。

(2) 代金の減額請求

買主(注文者)は、欠陥によって住宅の価値が減少していることを理由として、売主(請負人)に対して、売買代金または請負代金の減額を請求することもできます(民法563条1項)。

代金減額請求を行うには、原則として事前に相当の期間を定めて履行の追完(欠陥部分の修補)の催告をし、その期間内に売主(請負人)によって履行の追完(欠陥部分の修補)がなされないことが必要です。

ただし、欠陥の修補が不能である場合や、売主(請負人)が修補を拒絶する意思を明確に表示したときなど、買主(注文者)が催告をしても履行の追完を受ける見込みがない場合には、事前の催告を要することなく代金減額請求を行うことができます(同条2項)。

(3) 損害賠償請求

上記の修補請求や代金減額請求と併せて、買主(注文者)が被った損害が別途存在する場合には、売主(請負人)に対して損害賠償請求を行うことができます(民法564条、415条1項)。

例えば、欠陥部分のせいで住宅の一部が使えなくなったことによる損害を請求することや(一時的な場合も含めて)転居しなければならなくなった場合、その転居費用を請求することが考えられます。

また、欠陥が原因で買主(注文者)が住宅内で思わぬ事故に巻き込まれて負傷した場合などにも、別途売主(請負人)に対する損害賠償請求も併せて行うことになるでしょう。

(4) 契約解除

さらに、住宅の欠陥を理由として、買主(注文者)側から売買契約(請負契約)の解除が認められる場合もあります(民法564条)。

①催告解除(民法541条)

買主(注文者)が売主(請負人)に対して、相当の期間を定めて、欠陥の修補を含めた債務の完全履行を催告し、その期間内に履行がない場合には、契約を解除することが認められます。

ただし、欠陥の内容が契約および取引上の社会通念に照らして軽微である場合には、例外的に解除が認められません。

②無催告解除(民法542条1項)

売買契約や請負契約の目的物である住宅に欠陥が存在する場合、売主(請負人)の債務の一部が履行されていない状態と評価できます。

よって、欠陥の修補が不能である場合や、売主(請負人)側が修補を拒絶する意思を明確に表示した場合には、契約の無催告解除が認められます(同項3号)。

ただ、かかる無催告解除が認められるためには、住宅の欠陥部分以外を履行(引き渡し)しただけでは、売買(請負)契約の目的を達することができないと認められることが必要です(同項3号)。
したがって、欠陥部分の修補をしないことを理由とする無催告解除の場合、催告解除と同様に、欠陥がどの程度深刻なものであるかが解除の可否に影響することになります。

なお従来のルールでは、取得者が施工業者などとの間で直接請負契約を締結して建築した住宅(注文住宅など)の場合には、工事が完成した後で注文者側から契約を解除することは認められないとされていました。

しかし、2020年4月施行の民法改正により、建物の欠陥などを理由とする契約解除禁止の規定は削除され、現行法では住宅の欠陥を理由とする請負契約の解除も認められています。

[参考記事] 民法改正|瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

【契約不適合責任が認められる期間】
買主(注文者)が、売主(請負人)の契約不適合責任に基づく各請求を行うためには、「不適合を知った時から1年以内」に、売主(請負人)に対して不適合がある旨を通知することが必要です(民法566条本文)。ただし、売主(請負人)が住宅の引渡しの時に不適合を知り、または重大な過失によって知らなかったときには、かかる通知に関する期間制限は適用されません(同条但し書き)。
また、新築住宅の請負契約・売買契約については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)によって、契約不適合責任の特例が設けられています(新築住宅についてのみ、民法改正前の呼称が維持され「瑕疵担保責任」と呼んでいます)。
新築住宅の瑕疵担保責任は、住宅の構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の瑕疵に限り、引き渡しから10年間存続します(品確法94条1項、95条1項)。この10年間の瑕疵担保責任は強行規定であり、特約で排除することは認められません(同法94条2項、95条2項)。

2.欠陥住宅に関する問題の相談先

引き渡された住宅が欠陥住宅であると判明した場合、以下の窓口に相談してみましょう。

(1) 国民生活センター

独立行政法人国民生活センターでは、消費者被害に関する相談を受け付ける「消費者ホットライン」を開設しています。

消費者ホットラインに電話をかけると、欠陥住宅被害に関する一般的な対処方針や、必要な専門家に対するアクセス方法などについて、無料でアドバイスを受けることができます。

【参考】全国の消費生活センター等|独立行政法人国民生活センター

(2) 住宅紛争審査会

全国の弁護士会には、住宅に関する紛争を解決するための機関として「住宅紛争審査会」が設置されています。

住宅紛争審査会は、品確法に基づいて設置された機関であり、欠陥住宅問題についても、あっせん・調停・仲裁の方法によって紛争解決を図ることができます。

【参考】住宅紛争の処理(住宅紛争審査会による調停など)|公益財産法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター

(3) 弁護士に直接相談

住宅紛争審査会の調停制度等を利用するにしても、あるいは和解交渉や訴訟などを通じて売主(請負人)側の責任を追及するにしても、事前に十分な法的検討を行うことが不可欠です。
そのためには、弁護士に相談して対応することをお勧めいたします。

欠陥住宅問題を弁護士に相談すれば、欠陥の内容や程度を客観的に分析したうえで、どのように主張・立証などを行えば請求が認められやすいかを詳細に検討することができます。

3.欠陥住宅に関する業者の責任を追及する際の流れ

欠陥住宅に関して、施工業者や不動産業者の契約不適合責任等を追及するためには、主に「和解交渉」「調停」「訴訟」の3つの方法が考えられます。

いずれの方法も多くの工程を必要とし、準備にも膨大な時間と労力がかかるので、弁護士に対応を依頼するとよいでしょう。

(1) 和解交渉

施工業者や不動産業者と和解交渉を行い、解決金の支払いなどについて合意できれば、もっとも迅速に欠陥住宅問題を解決することに繋がります。

①内容証明郵便の送付

和解交渉を行う場合、まず買主(注文者)から売主(請負人)に対して、内容証明郵便による通知を行うのが一般的です。

内容証明郵便は、郵便局による内容証明を受けられるので、訴訟などにおける証拠価値が高いという特徴があります。

②条件提示・交渉

内容証明郵便による通知がなされた後は、代理人(弁護士)間で適宜交渉の場を設け、買主(注文者)と売主(請負人)が相互に条件提示を行います。

両者は相手方から提示された条件を踏まえて、自身の希望額との間で落としどころを探ることになります。

両者に代理人(弁護士)が付いていれば、訴訟などに発展した際の見通しを踏まえて和解交渉を進められるので、合理的な金額での和解が早期に成立する可能性が高まるでしょう。

③和解協議書の作成

買主(注文者)と売主(請負人)が和解案に合意した場合、和解協議書を作成し、互いに調印を行います。

和解協議書では、合意によって取り決められた原状回復費用の金額や生産方法、さらに両者の間で追加の債権債務関係が存在しないことを確認する文言などが規定され、紛争の終結が図られます。

(2) 調停

買主(注文者)と売主(請負人)の間での和解交渉がうまくまとまらない場合、裁判所に民事調停を申し立てることも考えられます。

①調停申立て

民事調停を買主(注文者)が申し立てる場合、申立先は原則として、売主(請負人)の本店所在地を管轄する簡易裁判所となります(民事調停法3条1項)。

ただし、当事者間で合意がある場合には、合意で定めた地方裁判所または簡易裁判所に調停の申立てを行うことが可能です。

②調停期日

民事調停の調停期日では、裁判官と調停委員が仲介者となって、買主(注文者)と売主(請負人)の間で調停(和解)が成立するようにサポートします。

調停委員がそれぞれの言い分を個別に聴取するほか、第三者的立場から紛争解決に向けた誘導を行うため、当事者同士のみの場合よりも冷静な交渉が行われることが期待できます。

調停期日は、調停成立・不成立の見通しが立つまで何度でも行われます。なお、申立人の調停申立取り下げにより終了することもあります。

③調停成立or不成立

買主(注文者)と売主(請負人)が、裁判官の作成する調停案に同意した場合には、調停は成立となります。

この場合、調停調書にその内容が記載され、裁判上の和解と同一の効力をもって両当事者を拘束します(民事調停法16条)

(3) 訴訟

(2)の民事調停でも話がまとまらず、買主(注文者)と売主(請負人)の間で交渉の余地がないと判断される場合には、訴訟による紛争解決を目指すほかありません。

①訴状の提出

買主(注文者)が欠陥住宅に関する訴訟を提起する場合、まずは第一審の裁判を行う裁判所に対して訴状を提出する必要があります(民事訴訟法133条1項)。

訴状の提出先は、以下いずれかの裁判所です(訴額140万円以下の場合には、簡易裁判所も可)。

  • 売主(請負人)の本店所在地を管轄する地方裁判所(同法4条1項)
  • 不動産の所在地を管轄する地方裁判所(同法5条12号)
  • 当事者が合意で定めた地方裁判所(同法11条1項)

②口頭弁論期日|不適合の存在及び損害などの主張立証

欠陥住宅に関する訴訟では、原則として口頭弁論期日において、両当事者は裁判所に準備書面などを提出して自らの主張を行い、かつかかる自らの主張を基礎づける事実の立証を、証拠を提出することで行います。

立証に際しては、欠陥の程度や売主(請負人)の責任などを明らかにできる充実した証拠をそろえることが大切です。

口頭弁論期日は、裁判所が判決を言い渡すに足る心証を形成するまで、何度でも続行されます。

なお、訴訟の途中で裁判官から和解が勧奨されることもあり(民事訴訟法89条)、各当事者が裁判上で和解じした場合には、その時点で訴訟は終了となります。

③判決

口頭弁論期日における主張立証が熟した段階で、裁判所は口頭弁論を終結した上で判決を言い渡します(民事訴訟法250条)。

第一審の判決に対して不服がある場合は、判決書の送達を受けた日から2週間以内に「控訴」をすることが認められます。
さらに、その控訴審判決に対して不服がある場合、同様の要領で「上告」ができます。

「控訴」「上告」の上訴手続きを経るなどして判決が確定すると、その判決を用いて強制執行をすることが可能となります。

4.まとめ

欠陥住宅の被害者には、民法上さまざまな請求権が認められておりますので、状況に合わせて適切に使い分ける必要があります。

欠陥住宅に関して、実際に業者の責任を追及する場合には、事前に慎重な法的検討を行う必要があるほか、準備作業にも大きな労力を要します。

弁護士にご依頼いただければ、依頼者様を多くの面でサポートすることが可能ですので、欠陥住宅にお悩みの方は、ぜひお早めに弁護士までご相談ください。

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