所有者が行方不明の土地を売却できる？
相続した土地を売却しようとしたところ、何代にもわたって登記がされておらず、所有者がはっきりしないということがあります。
このような所有者不明の土地が近年増加傾向にあり、土地活用が思うようにできないということが深刻な社会問題となっています。
日本政府においてもこのような問題を解決すべく、民事基本法制の見直しを行い、令和3年4月21日に改正法が成立しました。
今回は、所有者不明の土地を抱える方に向けて、所有者不明の土地を売却する方法などについて解説します。
１．土地の所有者を調べる方法
土地の所有者を調べる方法には、以下の方法があります。
これらの方法によっても、所有者が判明しない場合には、「所有者不明土地」にあたります。
【所有者不明土地とは？】
所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法では、その第2条1項で「相当な努力が払われたと認められるものとして政令で定める方法により探索を行ってもなおその所有者の全部又は一部を確知することができない一筆の土地をいう」と定義されています。
具体的には、以下のような土地が所有者不明土地にあたります。
・登記簿などが更新されておらず所有者がわからない
・所有者の特定はできても、所有者の所在がわからない
(1) 不動産登記簿（登記事項証明書）の確認
土地所有者を特定する際には、まずは、登記事項証明書（いわゆる「登記簿謄本」のことです）などを取得し、登記記録に記録された内容の確認を行います。
登記記録の内容から、所有権登記名義人などの氏名、住所、地積、登記の原因・時期、所有権以外の権利の有無およびその内容を把握することができます。
しかし、相続が発生しても相続登記を行っていないなどの場合には、登記記録に記録された所有権登記名義人が現在の所有者でないこともありますので注意が必要です。
(2) 住民票の写しおよび戸籍の附票の写しの取得
登記事項証明書によって所有権登記名義人の氏名と住所がわかったら、所有権登記名義人の現在の住所と生存状況を住民票の写しなどによって確認をします。
所有権登記名義人が登記された住所から既に転出または死亡している場合には、住民票の写しなどは交付されません。この場合には、住民票の除票の写しなどによって、所有権登記名義人などの転出または死亡の状況を確認します。
(3) 戸籍の取得
住民票の写しなどを確認することによって所有権登記名義人の死亡が判明した場合には、所有権登記名義人の法定相続人を調査します。
法定相続人の調査をするためには、所有権登記名義人の戸籍謄本、除籍謄本、改正原戸籍謄本などによって調査を行います。そして、法定相続人となり得る人について、戸籍の附票などを取得して、法定相続人の現住所を確認します。
(4) 聞き取り調査
所有権登記名義人と連絡が取れない場合や登記記録に記録された内容の確認が必要な場合などは、対象となる土地の関係者への聞き取り調査を行います。
聞き取り調査は、登記記録に記録されている他の共有者、対象土地の近隣住民などを対象に行います。
２．所有者不明の土地の売却手続き
上記のような調査を行っても所有者が不明の状態では、原則として当該土地を売却することはできません。
所有者不明の土地を売却するためには、以下の手続きをとる必要があります。
(1) 不在者財産管理制度
不在者財産管理制度は、土地所有者の所在が不明な場合などに、家庭裁判所によって選任された不在者財産管理人が当該土地の管理および保存を行う制度のことをいいます（民法25条）。
この制度の対象となる行方不明者は、従来の住所または居所を去り、容易に戻る見込みのない人とされています。その例としては、長期の家出人や音信不通となった人で、親戚、友人などに照会して行方を捜索したものの、その所在が判明しない人などが挙げられます。
不在者は、必ずしも生死不明である必要はありませんが、生死不明であっても死亡が証明されるか失踪宣告の審判が確定するまでは不在者にあたると解されています（民法31条）。
不在者が所有する土地の売却を行う必要がある場合には、不在者財産管理人は、家庭裁判所に権限外行為許可の申立てを行い、家庭裁判所の許可を受けて売却を行います（民法28条、103条）。
(2) 相続財産管理制度
相続財産管理制度とは、土地所有者が既に死亡し、その人に相続人がいることが明らかでない場合に、家庭裁判所によって選任された相続財産管理人が当該土地の管理および保存を行う制度のことをいいます（民法952条）。
相続財産管理制度を利用できるのは、相続人の存否が不明な場合ですので、戸籍上相続人が一人でも存在している場合には該当しません。また、相続人が行方不明、生死不明の場合にも相続財産管理制度を活用することはできませんので、その場合には、不在佐財産管理制度または失踪宣告の活用を検討することになります。
相続財産管理制度では、相続財産管理人は、相続債権者への弁済などの清算をした後に、最終的には相続財産を国庫に帰属させることになります（民法959条）。
その間、相続財産管理人は、必要に応じて家庭裁判所から権限外行為許可を得て、不動産の売却処分などを行うことができます（民法953条、28条、103条）。
(3) 失踪宣告制度
失踪宣告制度は、遺体が発見されないなどの事情で生死が不明である不在者を死亡したものとみなして、その人に関する法律関係を確定させるための制度です（民法30条）。失踪宣告によって、不在者は、法律上死亡したものとみなされ（民法31条）、不在者についての相続が開始されることになります。
そのため、失踪宣告後は、不在者の相続人を当事者として土地の売却手続きを進めていくことになります。
３．改正による土地売買の簡易化について
所有者不明の土地が増加している社会経済情勢を踏まえて、所有者不明の土地の発生予防と利用の円滑化の両面から、民事基本法制の見直しが行われています。
(1) 所有者不明土地の解消に向けた法律見直し
令和3年4月21日に「民法等の一部を改正する法律」および「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が参議院本会議で成立しました。
これらの法律によって、今後所有者不明の土地の売買が円滑に行われることが期待されます。
なお、改正法の施行日は、原則として公布後2年以内の政令で定める日とされていますが、相続登記申請の義務化に関する改正は公布後3年、住所等変更登記申請の義務化に関する改正は公布5年以内の政令で定める日とされています。
(2) 改正法の内容
「民法等の一部を改正する法律」および「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」による主な見直しのポイントは以下のとおりです。
①不動産登記制度の見直し
所有者不明の土地が発生する背景には、登記名義人と実際の所有者が異なることが挙げられます。これは、相続登記が義務ではなく、それを怠っても何もペナルティがなかったことが要因です。
そこで、不動産登記法の改正によって、不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務付けられます。
正当な理由のない申請漏れに対しては、10万円以下の過料の罰則が適用されます。
また、所有権の登記名義人に対しては、住所などの変更日から2年以内にその変更登記の申請をすることが義務付けられます。正当な理由のない申請漏れに対しては、5万円以下の過料の罰則が適用されます。
②土地を手放すための制度の創設
所有者不明の土地が発生する背景には、土地利用ニーズの低下や相続によって土地を望まずに取得した所有者の負担感などによって管理の不全化を招いているということも挙げられます。
そこで、相続土地国庫帰属法によって、相続または遺贈によって取得した土地などを手放して、国庫に帰属させることを可能にする制度を創設しました。
ただし、国庫に帰属させるためには、一定の要件を満たす必要があり、申請者が10年分の土地管理費相当額の負担金を納付しなければなりません。
③土地利用に関連する民法の規律の見直し
現在の財産管理制度では、家庭裁判所によって選任された財産管理人が不在者の土地以外の財産も管理することになっています。
また、土地共有者のうち複数名が不在者であるときには、不在者ごとに複数名の財産管理人を選任する必要があり、財産管理制度の活用が困難になっていました。
そこで、民法を改正することによって、土地の管理に特化し、複数名が所在不明である場合であっても、一人の財産管理人の選任で足りるとする制度を創設することになりました。
４．まとめ
所有者不明の土地であっても、財産管理制度などを利用することによって土地を売却することは可能です。
しかし、土地に関する権利関係、関係者同士の人間関係、土地に関する歴史的経緯など、個別の事案ごとに考慮すべき観点は異なってきますので、どのような方法が最適であるかについては、専門家である弁護士に相談をしながら検討を進めていくことをおすすめします。
