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不動産の重要知識

定期借地権について|契約期間とメリット・デメリット

土地を買うためには、ある程度まとまったお金が必要です。
これに対して、土地を借りる場合は、多額のお金を一度に払う必要がありません。資金的なハードルはグッと下がります。

土地の貸借は土地から安定収入を得られるため、貸す方にもメリットがあります。

ただし、貸借には売買にはないトラブルが発生する可能性があります。売主と買主の関係は土地の引き渡しと代金の支払いで基本的に終了しますが、土地の貸借は長期間関係が継続するという違いがあります。

古来、多くのトラブルが土地の貸借から発生してきました。現在では貸主と借主の両方の権利を守るための規定が多数あります。

ここではその中の1つである「定期借地権」について説明します。

1.「借地権」とは?

借地権とは「建物を作るための土地を、地代を払って借りる権利」です。
土地の上に建物を建てることが前提であるため、建物が存在しない駐車場や資材置き場等は借地権の範囲に含まれません。

借地権を使って土地を借り、そこに建物を建てた場合、建物の所有者は土地の借主、土地の所有者は地主という状態になります。

借地権には3種類あります。

(1) 旧借地権

1992年7月以前に借りた土地に適用される借地権です。土地の上にある建物によって契約期間が決まっています。

契約は更新が可能で、更新後の期間にも定めがあります。

借地上の建物の構造 契約の最低期間 最低期間より短い期間を定めた場合や、
期間を定めなかった場合の期間
更新後の契約期間
木造等 20年 30年 20年
鉄骨造
鉄筋コンクリート造
30年 60年 30年

(2) 普通借地権

1992年8月にできた借地借家法によって定められた借地権です。

契約期間が決まっている点に関しては旧借地権と同じで、契約の更新もできます。
土地の上の建物が木造でも鉄筋でも契約期間が変わらないのが、旧借地権との違いです。

契約期間は30年で、最初の更新後は20年、以降の更新後は10年です。

普通借地権には「当初の契約期間が過ぎても、借地人が希望する限り、借地契約が自動更新される」という原則(法定更新)があります。

これは借主に有利ですが、貸主には不利です。「一度土地を貸すと返ってこない」という状況に陥りかねません。

そういった状態を防ぐために、以下に述べる定期借地権というものが定められています。

(3) 定期借地権

こちらも借地借家法によって定められた借地権です。
次の項目で詳しく説明します。

2.「定期借地権」とは?

定期借地権は、その名の通り「定められた期間だけ土地を借りられる権利」です。
普通借地権と違って、定期借地権は更新ができません

定期借地権には以下の種類があります。

  • 一般定期借地権
  • 事業用定期借地権
  • 建物譲渡特約付借地権
  • 一時使用目的の借地権
契約期間 契約形式 利用上の制限 契約の更新 借地契約終了時
一般定期借地権 50年以上
更新不可
公正証書等の書面 制限なし 不可 更地で返還
事業用定期借地権 10年以上50年未満 公正証書のみ 事業用 不可 更地で返還
建物譲渡特約付借地権 30年以上 規定なしだが通常は契約書を作る 制限なし 契約内容による 地主が建物を買い取る
一時使用目的の借地権 当事者間の合意で決められる 左に同じ 左に同じ 左に同じ 左に同じ

次からは各定期借地権について、メリットやデメリットを含めて詳しく説明していきます。

(1) 一般定期借地権(借地借家法22条)

最低50年にわたる長期契約で土地を貸借する権利です。公正証書等による書面で契約する必要があります(公正証書以外の書面でも契約は可能です)。

土地の利用に制限はなく、住宅用建物のほか、事業用や商業用の建物も建てることができます。

契約の更新はできず、建物の築造による存続期間の延長もなく、契約終了後は土地を更地にして返さなければなりません。借主側に建物買取請求権(契約期間満了時に契約更新をしないで土地を明け渡す際に、借主が地主に対して建物を買い取るように請求できる権利)もありません。

メリット

地主側 建物を買い取らなくて済む
借主が住居を建てた場合、固定資産税が安くなる
借主側 建てる建物の種類に制限がない

デメリット

地主側 契約期間が長く、50年以上土地が返ってこない
借主側 契約を更新できず、更地にして返還しなければならない

(2) 事業用定期借地権(借地借家法23条)

事業用の建物を建てることに限定して土地を借りる権利です。居住用の建物を建てることはできません。
契約の存続期間は10年以上50年未満です。

必ず公正証書で契約することになっており、他の書面で契約しても無効となります。

なお、契約期間によって以下の違いがあります。

契約期間が10年以上30年未満の場合
専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を10年以上30年未満として借地権を設定する場合、定期借地権の要件が自動的に適用されることになります(借地借家法23条2項)。一般定期借地権と同じで、契約の更新や建物買取請求権等がありません。契約終了後は土地を更地にして返還する必要があります。

契約期間が30年以上50年未満の場合
専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を30年以上50年未満として借地権を設定する場合は、自動的に事業用定期借地権になるわけではなく、一般定期借地権と同様に、契約の更新をしない、存続期間の延長をしない、建物の買取請求をしないという3つの特約を定めることにより、事業用定期借地権となります(借地借家法23条1項)。

メリット

地主側 事業用ということもあり、地代を高めに設定できる可能性がある
建物を買い取らなくて済む
借主側 事業所を建てる際の初期費用を節約できる

デメリット

地主側・借主側 公正証書での契約に手間と費用がかかる
地主側 事業用に限定すると借主が見つかりづらい可能性がある
借主側 用途が事業用のみ

(3) 建物譲渡特約付借地権(借地借家法24条)

借主が土地を返すときに更地にする必要がなく、地主が建物を買い取る旨の特約がある借地権です。契約期間は30年以上となっています(借地借家法24条1項)。

建てる建物の種類に制限はありません。居住用の建物も事業用の建物も建設できます。

法律上はどういった形でも建物譲渡特約付借地権を契約できるため、口頭でも契約が成立します。ただし実務では契約書を作成するケースが一般的です。

契約の更新は、契約時の条件によって可能な場合と不可能な場合があります。
期間満了とともに借地権は消滅し、土地上の建物の所有権は土地の借主から地主へ移転します。

例えば土地にマンションが建った場合、貸主は存続期間に終了後にマンションを手に入れて、そのまま賃貸経営ができるなどのメリットがあります。

ただし、原則として、土地の借主が「建物の使用を継続したい」と請求した場合、借主はその建物の賃借人となります。しかも賃借人からの請求があった時点で期間の定めのない賃貸借契約が成立したとみなされます(借地借家法24条2項)。

賃借人の立場になると一定の法的保護を受けられるため、地主が退去を要請するには様々な条件や手続きが必要です。

メリット

地主側 借主が建てた建物を活用できる
期間満了後に借主が賃借人になれば、賃料収入を得られる
借主側 更地にする必要がない

建物を賃借すれば期間満了後も建物を継続して利用できる

デメリット

地主側 価値のない建物でも買い取る必要がある
借主が賃借人になった場合、自分で建物を使用収益できない可能性がある
借主側 期間満了は賃料を払わなければ建物を使用収益できない

(4) 一時使用目的の借地権(借地借家法25条)

プレハブなど簡易な建物を作る際に利用される、一時的な借地権です。
土地の用途、契約期間、更新の可否などは当事者間で決定できます。

メリット

地主側・借主側 1年未満の短期間でも貸借できる
契約内容を自由に決められる
借主側 建物の種類に制限がない

デメリット

地主側・借主側 自由な契約が可能なため、お互いに注意を払わなければトラブルになる可能性がある

3.地代について

土地を借りる場合は地代が気になるはずです。貸す方としても地代の決め方に頭を悩ませることが多いでしょう。

全国的な相場は「200㎡あたり年間80万円程度」とも言われていますが、土地の周辺環境や都道府県によって大きく変動します。
一般的は以下のいずれかの方法で地代を決めることが多いようです。

  • 近隣エリアを参考に算出:貸借の対象になる土地と似たような条件の土地を近隣で探し、その借地料を参考に賃料を決める方法です。
  • 更地の価格から算出:更地の価格を基準にする方法です。更地の5~1%程度が月額地代の目安とも言われています。更地を運用した場合の利回りと必要経費を合算し、そこから借地料を設定する方法もあります。
  • 固定資産税などから算出:土地にかかる固定資産税を参考にして決める方法です。固定資産税評価額の5~8%が地代(月額)の目安と言われることもありますが、固定資産税の5倍を12等分した額を地代にするなど、ケースによってバラツキがあるのが実情です。都市計画税がかかる地域では、固定資産税と都市計画税を合算した額を参考にして決めるケースが多いです。
  • 路線価から算出:まず国税庁が発表する土地の価格である路線価を元に、更地の価格を求めます。路線価×8が更地価格の目安です。その金額の1.5~3%程度を年間地代としているケースが多いようです。

【保証金について】
厳密には地代ではありませんが、保証金を設定する貸主もいます。土地の価格の20~25%程度のケースがよく見られます。
保証金は契約終了時に借主へ全額返金されますが、土地の原状回復に問題があるなどの場合は、原状回復費用等を差し引かれます。
賃貸物件における敷金のようなものだと考えてください。

4.定期借地権付き物件の注意点

不動産の物件情報に「定期借地権付き一戸建て」「定期借地権付きマンション」といった表記を見たことがある人もいると思います。

これらを購入すると建物や専有部分にのみ所有権を持つことになり、土地は借りている状態となります。

では、定期借地権物件にはどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか?

(1) メリット

初期費用を抑えられる

一戸建てやマンションを買うときは、建物の料金+土地の料金がかかります。

しかし、定期借地権付き物件は土地を借りるだけなので、建物の料金のみで済みます。

地代は毎月発生しますが、初期費用を抑えることができます。

土地に関する税金がかからない

固定資産税や都市計画税を支払うのは不動産の所有者です。
そのため定期借地権付き物件を買った場合、土地は借りているだけなので、土地に税金がかかりません。

ただし、建物部分には所有権があるため、税金が発生します。

(2) デメリット

物件購入後に後悔しないようにするために、デメリットを確実に理解しておきましょう。

将来的に更地にしなければならない

定期借地権の契約期間が終わった後は、土地を更地にして返さなければなりません

一般定期借地権は更新ができないため、一戸建てであってもマンションであっても関係なく、いつかは建物を取り壊す日が来てしまいます。

更地にするには費用がかかるため、その資金をプールしておく必要もあります。

建替えなどに許可が必要な場合も

建物の建替えや増改築の内容によっては、地主の許可が必要になる場合があります。

内装や設備を新しくするだけのリフォームであれば問題ないことが多いですが、念のため確認を取った方がいいでしょう。

建物を売却しづらい

借地権の存続期間が短くなると、建物の買い手が見つかりづらくなります。

また、売却の際に地主の許可が必要なことも多いです。契約前に条件を確認しておきましょう。

地代上昇のリスクがある

景気の変動や地価の上昇など様々な理由が重なって、地主が地代の値上げを要求することがあります。

固定資産税評価額の見直しは3年ごとに行われるため、そのタイミングで値上げを考える地主が多いようです。

5.定期借地権のことで悩んだら専門家に相談を

土地の貸借をする場合、貸す方にも借りる方にも様々な悩みがつきまといます。

借地の契約は何十年にも及ぶ長期契約になることが多いです。将来後悔しないためにも、専門家に相談し、よく検討してから契約に踏み切ることをおすすめします。

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