建築基準法とは｜主な規制内容をわかりやすく解説
新たに建物を建築しようとする場合、「建築基準法」による規制を遵守する必要があります。
建築基準法は、きわめて技術的な側面が強い法律であり、規制内容もかなり詳細にわたります。
そのため、不動産の取り扱いに習熟した方でなければ、とっつきにくい法律という印象をお持ちになる可能性が高いでしょう。
今回は、建築基準法の全体像を俯瞰する形で、主な規制内容についてわかりやすく解説します。
１．建築基準法とは？
まずは、建築基準法の全体像を捉えるために、建築基準法が何を目的とした法律であるのか、および規制内容の大まかな分類について解説します。
(1) 建築基準法の目的
建築基準法の目的は、同法1条において以下のとおり定められています。
建築基準法1条（目的）
この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。
土地を所有する人は、その土地を自由に使用収益できるのが原則なので、土地上に建物を建築することも自由に認めて良いように思われます。
しかし、建物は物理的に大規模であり、かつ隣地や道路と接することにもなるため、建築によって周辺地域への影響が生じることを避けられません。
そのため、土地の所有者が建物を建築することを無制限に認めてしまうと、以下のような弊害が生じてしまいます。
- 建物の倒壊などによる、人の生命、身体への危険の発生
- 隣接する建物同士の接触などによる破損、近隣トラブルの発生
- 景観（街並み）の破壊 など
そこで建築基準法では、建物の建築に関する基準を設けて、一定の場合に後述する「建築確認」と「検査」を義務付けることによって、土地に関する権利と公共の福祉（近隣住民の利益）の間の調整を図ることが意図されているのです。
(2) 建築基準の内容｜「単体規定」と「集団規定」
建物を建築しようとする人は、建築基準法に定められるさまざまな規制を遵守しなければなりません。
建築基準法における規制の内容は、「単体規定」と「集団規定」の大きく二つに分類されています。
①単体規定
建物自体の安全性・衛生状況などに関する規制で、全国的に適用されます。②集団規定
建物と都市の関係性に関する規制で、都市計画区域および準都市計画区域にのみ適用されます。
都市計画法上、一定の方針に沿った街づくりを推進するために「都市計画」が定められる場合があります。
都市計画区域および準都市計画区域では、都市計画を推進するため、通常の建物に比べて厳格な規制が適用されることになっています。
次の項目から、「単体規定」および「集団規定」の具体的な内容について見ていきましょう。
２．「単体規定」の主な内容
単体規定は、建物自体の安全性・衛生状況などについて最低ラインを保障するために設けられています。
単体規定の主な内容は、以下のとおりです。
(1) 敷地に関する規制
建物の土台となる敷地は、土壌が緩んで建物が倒壊したりすることがないように、強固な地盤を備えていなければなりません。
また、建物内部での活動によって生じる排水についても、問題なく可能となるような状態に敷地を保っておく必要があります。
上記の観点から、以下のような敷地に関する規制が設けられています。
- 建築物の敷地は、接道の境界線よりも高くなければならず、建築物の地盤面は、これに接する周囲の土地より高くなければならない（排水に支障がない場合または防湿の必要がない場合には、この限りでない）（建築基準法19条1項）
- 湿潤な土地、出水のおそれの多い土地または埋立地に建築物を建築する場合、盛土・地盤の改良などの衛生上または安全上必要な措置を講じなければならない（同条2項）
- 雨水および汚水の排出・処理のための下水管・下水溝などの施設を設けなければならない（同条3項）
- 建築物ががけ崩れなどの被害を受けるおそれがある場合、擁壁の設置などの安全上適当措置を講じなければならない
(2) 構造耐力に関する規制
わが国では、建築物が地震や台風などの自然災害による被害に見舞われるケースが後を絶ちません。
そのため、建築基準法においても、建築物の構造耐力に関して、一定の基準を満たすことが求められています（建築基準法20条）。
構造耐力の水準を満たしているかどうかについては、構造部材や壁量などの要素を総合的に考慮した構造計算によって判定されます。
なお、以下のいずれかに該当する大規模な建築物については、主要構造部について耐火構造を備える必要があるなど、構造耐力に関する要件が加重されています（同法21条1項、2項）。
- 地階を除く回数が4以上である建築物
- 高さが16メートルを超える建築物
- 倉庫、車庫、自動車修理工場などの特殊建築物で、高さが13メートルを超えるもの
- 延べ面積が3000平方メートルを超える建築物
(3) 防火・避難に関する規制
一定規模以上の建築物の場合、建物内部に存在する人の避難に時間がかかる可能性が高いため、防火や避難に関する設備を備えておくことが強く求められます。
さらに、火災が発生した際の延焼を防ぐため、屋根や外壁は防火素材によって構築されていなければなりません。
建築基準法でも、防火および円滑な避難経路を確保する目的で、以下のような規制を設けています。
- 屋根の防火性能に関する規制（建築基準法22条など）
- 外壁の防火性能に関する規制（同法23条など）
- 延べ面積が1000平方メートルを超える建築物における防火壁の設置義務（同法26条）
- 特殊建築物における耐火性に関する規制（同法27条）
- 電気設備に関する規制（同法32条）
- 避雷設備の設置に関する規制（同法33条）
- 昇降機の設置や防火性に関する規制（同法34条）
- 一定規模以上の建築物などにおける、避難・消火上必要な経路に関する規制（同法35条） など
(4) その他の一般構造・設備に関する規制
上記に挙げた以外にも、建物内外に存在する人との関係で安全と衛生を確保するため、以下のような一般構造・設備に関する規制が設けられています。
- 居室の採光および換気に関する規制（建築基準法28条）
- 石綿（アスベスト）などの飛散に関する規制（同法28条の2）
- 地階の居室に関する規制（同法29条）
- 便所に関する規制（同法31条）
- 建築材料の品質に関する規制（同法37条） など
３．「集団規定」の主な内容
集団規制は、個々の建築物を都市計画と整合させるために設けられています。
集団規制の主な内容は、「接道規制」「用途規制」「形態規制」の3つです。
(1) 接道規制
都市計画区域および準都市計画区域では、災害時の避難経路や、消防車・救急車などの緊急車両が接近する経路を確保することを目的として「接道義務」が定められています（建築基準法43条）。
接道義務が適用される地域では、建築物を建築できるのは、原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接した土地に限られます。
なお、敷地に接した道路の幅員が4メートルに満たない場合は、道路中心線から2メートル後退した位置に敷地の縁を設定したうえで、特定行政庁の指定を受けなければなりません（同法42条2項、セットバック）。
(2) 用途規制
都市計画を定める際には、計画的に市街地を形成するために、地域ごとの主な活用方針に応じた13の「用途地域」を設定することが認められています（都市計画法8条1項1号）。
都市計画法で認められている用途地域の一覧は、以下のとおりです。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 田園住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
建築基準法では、用途地域の性質に応じた都市計画の趣旨を実現するため、当該用途地域において建築可能な建物の種類や規模などについて、一定の制限を設けています（建築基準法48条）。
(3) 形態規制
都市計画区域および準都市計画区域では、市街地の形成により人口の密集が想定されることから、それ以外の地域よりも防災や住環境保全の必要性が高いといえます。
そのため、都市計画区域および準都市計画区域に所在する建築物については、以下の形態に関する事項について、通常の建築物よりも厳しい制限が設けられています。
- 容積率（建築基準法52条）
- 建ぺい率（同法53条）
- 建築物の敷地面積（同法53条の2）
- 外壁の後退距離（同法第54条）
- 高さ制限（同法55条、56条、56条の2など） など
４．「建築確認」と「検査」について
建築物を実際に建築して、使用収益を開始するためには、建築基準法上の「建築確認」と「検査」が必要となる場合があります。
(1) 建築確認と検査が必要となる建築物の要件
以下のいずれかに該当する建築物は、建築確認および検査が必要となります（建築基準法6条1項）。
①以下のいずれかの用途に供する特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が200平方メートルを超えるもの
- 劇場、映画館、演芸場、観覧場、公会堂、集会堂など
- 病院、診療所、ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎など
- 学校、体育館など
- 百貨店、マーケット、展示場、キャバレー、カフェ、ナイトクラブ、バー、ダンスホール、遊技場など
- 倉庫など
- 自動車車庫、自動車修理工場など
②木造の建築物で、以下のいずれかに該当するもの
- 3階建て以上
- 延床面積500平方メートル超
- 高さ13メートル超
- 軒の高さ9メートル超
③木造以外の建築物で、以下のいずれかに該当するもの
- 2階建て以上
- 延床面積200平方メートル超
④以下のいずれかの区域に所在する建築物
- 都市計画区域
- 準都市計画区域
- 準景観地区
- 都道府県知事が指定する区域
上記の要件の中では、都市計画区域・準都市計画区域・準景観地区にて建築される建築物は、すべて建築確認と検査が必要であることに注意が必要です。
その一方で、上記以外の区域にて建築される建築物は、一定規模以下であれば（例：平屋の小規模一戸建てなど）、建築確認と検査が不要となる場合もあります。
(2) 建築工事に着工するには「建築確認」が必要
上記のいずれかに該当する建築物を着工しようとする場合には、建築主は事前に建築主事による「建築確認」を受け、確認済証の交付を受けなければなりません（建築基準法6条1項）。
建築主事は、建築確認の申請を受けた場合、①～③の建築物については35日以内、④の建築物については7日以内に、建築基準関係規定への適合性を審査する義務を負います（同条4項）。
審査の結果、建築基準関係規定への適合性が確認された場合、建築主に対して確認済証が交付され、着工が可能となります。
(3) 竣工後、建物の使用を開始する前に「完了検査」が必要
建築確認が行われた建築物の工事が完了した場合、建築主は、原則として工事完了から4日以内に、建築主事に完了検査の申請を行わなければなりません（建築基準法7条1項、2項）。
建築主事は、完了検査の申請を受理してから7日以内に、建築基準関係規定への適合性の検査を行います（同条4項）。
検査の結果、建築基準関係規定への適合性が確認された場合、建築主に対して検査済証が交付され、建築物の使用収益が可能となります（同条5項）。
なお、工事の中に複雑な工程を含む一定の建築物については、完了検査とは別に、工事の途中段階で「中間検査」が必要となる場合もあります（同法7条の3第1項）。
５．まとめ
建築基準法の規定に違反して建築された建築物については、特定行政庁から是正措置を命じられ（建築基準法9条1項）、是正に多額のコストが必要となる可能性があるほか、最悪の場合、刑事罰に処されるおそれもあります（同法98条以下）。
そのため、建築物を建築する際には、事前に建築基準法をはじめとした建築関係法令のルールをよく理解しておくことが必要不可欠です。
