土地と建物の名義が違う場合における不動産売却の手続き・注意点
土地と建物を一括で売却する際、土地と建物の名義人（所有者）が異なる場合には、権利処理の関係で複雑な手続きが必要となります。
後にトラブルを生じないように、不動産売買契約を締結・実行する前に、一度弁護士へご相談ください。
この記事では、土地と建物の名義が違う場合における不動産売却の手続き・注意点について解説します。
１．土地と建物の名義が違う主な理由
土地と建物の登記名義が異なる状態になっていることには、さまざまな理由が考えられます。
主に想定される理由は、以下のとおりです。
(1) 土地所有者以外の人が土地を借りて建物を建てた
建物所有者は、建物の存在によって土地を占有していることになります。
したがって、土地が他人の所有物である場合には、土地を利用する権限が必要です。
もっとも典型的には、土地所有者が建物所有者に対して借地権（地上権または賃借権）を設定し、借地権に基づいて建物所有者が土地を利用しているパターンが考えられます。
この場合、借地権設定契約の内容を確認することで、土地所有者と建物所有者の関係性が明らかになるでしょう。
(2) 土地と建物を別に相続した
もともと土地・建物の両方を所有していた人が亡くなり、相続によって土地・建物が別々に承継されるケースも考えられます。
一般的には、土地と建物の所有者は同じにしておく方が便利です。
しかし、遺産分割に関するさまざまな事情との関係で、土地と建物の相続人をあえて別々にすることもないわけではありません。
(3) 前所有者からの名義変更が済んでいない
法的には土地と建物の所有者が同じであっても、どちらか一方のみ所有権移転登記手続きが行われていない場合には、登記簿上の土地・建物の所有者がずれてしまいます。
この場合は、真の所有者に所有権登記を移転すれば、土地・建物の登記名義人を一致させることができます。
２．土地と建物の所有者が違う場合の不動産一括売却
実際には土地と建物の所有者が同じなのに、登記簿上の所有者がずれているだけというケースであれば、真の所有者に所有権登記を移転すれば、通常どおり土地・建物の売買を行うことができます。
問題は、登記簿上の表示のとおり、土地と建物の真の所有者が異なる場合です。
土地だけ、または建物だけで売却するのであれば比較的シンプルですが、所有者の違う土地・建物を一括売却する場合は、契約交渉などが複雑になります。
土地と建物の所有者が違う場合において、不動産一括売却の際に必要となる手続きの大まかな流れは、以下のとおりです。
(1) 土地・建物のそれぞれについて所有者の売却同意を得る
土地・建物の所有者が異なる場合、一括売却に当たっては、両方の所有者が売却に同意する必要があります。
まずは土地所有者と建物所有者の間で話し合い、売却をすることについて大筋で合意した後に、売却先の選定や売買条件の具体的な交渉に移行するのがよいでしょう。
(2) 買主候補と契約交渉を行う
買主候補が見つかったら、具体的な契約条件について交渉を行います。
土地所有者・建物所有者は、いずれも売主という立場ではありますが、それぞれが独立した当事者として売買契約を締結することになります。
そのため、土地所有者・建物所有者の間で意見をすり合わせるというよりは、それぞれの立場で、ご自身にとっての契約条件の有利・不利を検討しましょう。
(3) 土地売買契約を締結する
契約交渉がまとまった段階で、土地売買契約書を締結します。
土地と建物の所有者が違う場合、土地所有者・建物所有者の両方が売買契約の当事者となり、契約書にサインする必要があります。
(4) 売買実行・所有権移転登記
売買契約書の規定に従い、実行日に不動産の売買を実行します。
代金の支払いおよび物件の引渡しによって、売主から買主へ物件の所有権が移転します。
売買の実行後、所有権の移転について第三者対抗要件（民法177条）を備えるために、所有権移転登記の手続きを行うことが必要です。
売主側で事前に登記名義を統一する必要はなく、土地所有者・建物所有者が、それぞれ直接買主に対して所有権登記を移転すれば足ります。
【売却前に土地・建物の名義人を一致させる方がよい？】
「売却前に土地と建物の所有者を一致させるため、土地所有者と建物所有者の間で売買をすればよいのでは？」とお考えになる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この点、売却前に土地と建物の所有者を一致させれば、確かに最終的な買主との契約交渉はシンプルになります。しかしその一方で、契約交渉が二段階になり、別の意味で煩雑な対応を迫られます。
土地所有者・建物所有者との契約交渉、および名義統一後の売主と買主の契約交渉を並行して行う場合、両方の当事者になる名義統一後の売主が板挟みの状態になり、なかなか契約交渉が進展しないことも考えられるでしょう。
さらに、土地と建物の名義を統一するためとはいえ、売買を行えば譲渡所得税・不動産取得税・登録免許税の課税が発生します。課税により、土地所有者・建物所有者が不動産売買から得られる利益が目減りしてしまうため、経済的な観点からも、売却前の名義統一にこだわることはお勧めできません。
上記を踏まえると、基本的には土地所有者と建物所有者が、独立した立場で買主と契約交渉を行い、それぞれが当事者となって不動産売買契約を締結する方がよいと考えられます。
３．名義が違う建物は解体（取壊し）・建替えできる？
自分が所有する土地上に他人の建物が存在する場合、「建物を解体・建替えて誰かに売ってしまいたい」と考える方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、他人の建物を勝手に解体して建替えることは違法なので、きちんと法的手続きをとりましょう。
(1) 借地権が設定されている場合
そもそも、建物所有者が借地権を有しており、土地上に建物を所有する権原がある場合には、土地所有者が建物の解体・建替えを求める権利はありません。
有権原の建物を解体して建替えたい場合には、まず借地契約を終了させる必要があります。
具体的には、立退料を支払ったうえで、(i)借地契約を合意解約する、または(ii)借地契約の期間満了に合わせて契約更新を拒絶する（但し借地借家法６条により「正当の事由」が必要とされています）、いずれかの方法をとることが必要です。
[参考記事]
借地権付き建物の建替えは可能か
(2) 無権限の場合｜明渡しの法的手続
借地契約が終了したにもかかわらず、未だに建物が土地上に存在する場合、建物所有者は無権原で土地を占有していることになります。
この場合、土地所有者は建物所有者に対して、建物を収去したうえで土地を明渡すよう請求できます。
ただし、あくまでも建物所有者に対する「請求」を行うことができるにとどまり、土地所有者が自ら業者を手配するなどして、勝手に建物を解体等する行為は違法です。
この場合、土地所有者が建造物損壊罪（刑法260条）に問われてしまうので注意しましょう。
なお、訴訟などで土地所有者の建物収去土地明渡請求権が確定すれば、確定判決の正本などを債務名義として、強制的に建物の解体を行うことができます。
ただしこの場合も、土地所有者が独自に業者を手配して明渡しを実行するのではなく、民事執行法に基づく強制執行の手続きをとることが必要です。
４．まとめ
土地と建物の所有者が異なる場合、不動産売却をはじめとして、それぞれの不動産の活用方法につき、土地所有者・建物所有者の間でトラブルを生じがちです。
土地・建物の所有者同士、および不動産売却の場合は買主候補とも適切にコミュニケーションをとり、不動産に関するトラブルの回避に努めましょう。
土地所有者・建物所有者の間の権利処理や、不動産売却に関する契約交渉などについてお悩みの方は、お早めに弁護士までご相談ください。
