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不動産売買

買戻特約登記がある不動産を購入する際のデメリット

不動産を購入する際には、抵当権などの担保が付いていないかどうかを不動産登記簿などによって確認しますが、一部の不動産には「買戻特約」の登記がなされていることがあります。

「買戻特約」という言葉自体あまり聞きなれないものですので、買戻特約の登記がなされている不動産を購入することによって、どのようなデメリットが生じるのかについて正確に理解している方は少ないといえます。

今回は、買戻特約の登記がある不動産を購入する方に向けて、買戻特約の概要やそのメリットとデメリットなどを解説します。

1.買戻特約付き物件とは?

(1) 買戻特約とは?

買戻特約とは、不動産の売買契約から一定期間経過後に、売主が売買代金と契約費用を返還して、その不動産を買い戻すことができるという特約をいいます(民法579条)。

民法579条では「売買の解除をすることができる」と規定されていますが、買い戻すことができるということと同じ意味です。

買戻特約付きの売買契約を行った場合には、当該不動産の登記に買戻特約が付記登記されますので、これによって第三者に対しても不動産の買い戻しを求めることが可能になります。

すなわち、買戻特約付き不動産の買主が当該不動産を第三者に売却した場合でも、売主は、不動産を取得した第三者に対して買い戻しの権利を主張して、不動産の買い戻しをすることが可能となります(民法581条1項)。

(2) 買い戻しの要件

買戻特約を付けて不動産を買い戻す場合には、以下の要件を満たす必要があります。

①対象は不動産のみ

民法上、買戻特約を付すことができるのは不動産に限定されています。

これは、買い戻しを認めることになると、それを知らずに取引した第三者が不測の損害を被るおそれがあるため、登記によって買戻特約を公示することができる不動産に限定する趣旨です。

②買戻特約は売買契約と同時に行う

買戻特約を付ける場合には、対象となる不動産の売買契約と同時に行わなければならないとされています。

売買契約と同時に行わなかった場合には、買戻特約としての効力は認められませんが、再売買の予約(民法556条)としての効力が認められる可能性があります。

③売買代金と契約費用の返還

買戻特約を行使して不動産の買い戻しをする場合には、買主が支払った売買代金と契約費用を返還する必要があります。

以前は、売主が返還しなければならない金銭の範囲は、強行規定であると解されていたため、当事者間でそれと異なる合意をしても無効となっていました。

しかし、実務上は、この強行規定を避ける手段として再売買の予約が用いられており、強行規定とする実益が乏しいことから、民法改正によって、「買主が支払った代金(別段の合意をした場合にあっては、その合意により定めた金額)」(民法579条)と改められ、任意規定に変更されました。

これによって、売主が返還しなければならない金額については、上記の他、当事者の合意によって定めることも可能になりました。

④買戻期間は最長で10年

買戻特約によって不動産を買い戻すことができる期間は、最長で10年までとされています(民法580条1項)。契約で10年を超える期間を設定していたとしても10年とみなされ、買戻期間の更新も認められていません(同2項)。

なお、買戻期間を定めなかった場合には、5年が買戻期間とされます(同3項)。

2.買戻特約の確認方法

買戻特約が付いた不動産であるかどうかは、不動産の買主にとってはとても重大な関心事となります。
買戻特約の有無は、どのように確認すればよいのでしょうか。

買戻特約の有無は、法務局が交付する全部事項証明書(いわゆる不動産登記簿)によって確認することができます。

買戻特約は、不動産の売買契約と同時に行い、売買による所有権移転登記申請と同時に買戻特約の付記登記が行われます。そのため、購入しようとする不動産の登記簿を確認することによって、買戻特約の有無が明らかになります。


【出典】公益財団法人

買戻特約の付記登記については、買戻期間が経過したからといって自動で抹消されることはありません。当事者からの申請によって抹消することになりますので、申請がなければ登記だけそのまま残ってしまうこともあります。

もっとも、買戻特約の付記登記では、買戻期間も登記されていますので、不動産登記簿を確認することによって、当該不動産に買戻特約が付いているかどうかだけでなく、買戻特約がついていたとしても買戻期間内であるかどうかも知ることができます。

購入しようとする不動産に買戻特約の付記登記がなされていたとしても、買戻期間が経過していれば、買戻権者によって買い戻される心配はありませんので、安心して不動産を購入することができます。

ただし、買戻期間が経過しているからといって、そのまま買戻特約の付記登記を放置していると、不動産を担保に金融機関から融資を受ける際に融資を断られてしまったり、不動産を売却する際にトラブルが生じたりすることもあります。

そのため、当該不動産の売主に頼んであらかじめ抹消してもらうか、購入後ご自身で抹消するようにしましょう。

3.買戻特約による購入者のデメリット・メリット

買戻特約付きの不動産を購入することには、以下のようなメリットとデメリットがあります。

(1) 買戻特約付き不動産購入のメリット

買戻特約付き不動産は、買戻期間内であれば、買戻権者によって買い戻されてしまう可能性のある不動産です。

不動産の買主としては、確定的に所有権を取得することができないという不利な立場に置かれることになりますので、購入金額は、一般的な売却相場よりも安くなります。

そのため、安く不動産を購入したいという購入者にとっては、買戻特約付き不動産の購入にはメリットがあるといえます。

また、仮に買戻権者によって買い戻されたとしても、購入者は、買戻権者から売買価格などの返還を受けることができますので、物価の変動などの状況によっては利益を得ることができる可能性があります。

(2) 買戻特約付き不動産購入のデメリット

買戻特約付き不動産購入のデメリットとしては、買戻期間内であれば買戻権者によって不動産を買い戻されてしまうという点です。

不動産を購入する方の多くが、今後ずっと自分で所有することを目的で購入しますので、一定期間内に所有権を失うことになるかもしれないというリスクは大きなデメリットといえるでしょう。

また、買戻特約付き不動産を購入して第三者に売却をしようとしても、買戻特約が付いている状態だと、買主を見つけることが困難というデメリットもあります。

なお、買戻特約は、転売目的で不動産を購入することを排除するために利用されることがあります。これは、一定期間当該不動産に居住することを条件に売買を行い、当該期間内に転売などがなされた場合には、買戻特約によって不動産を買い戻すというものです。

このような転売防止目的でなされた買戻特約であれば、買戻自体を目的としたものではないため、購入者が転売をしない限りは所有権を失うというリスクは限りなく小さいといえます。

4.まとめ

買戻特約が付いた不動産を購入する場合には、一般的な不動産を購入する場合とは異なり、確定的に権利を取得することができないというリスクが伴います。

買戻特約付きの不動産を購入しようとする際は、このようなリスクを十分に理解した上で購入を検討するようにしましょう。

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