アパートの入居者が居室で病死した場合、損害賠償を請求できる？
賃貸人にとって、アパート（マンション）の入居者が病気などによって死亡してしまう事態は、常に一定の確率で発生する可能性があります。
入居者の死亡は、賃貸人がどんなに気を付けても回避することはできません。
そのため、実際に死亡が発生した場合に備えて対処法を理解しておくことが大切です。
入居者が病死した場合、自殺・他殺の場合とでは「事故物件」になるかどうかの考え方が異なります。
さらに、遺族に対してどのような請求ができるかについても、病死のケース特有の考え方があるので、この機会に正しく理解しておきましょう。
１．いわゆる「事故物件」についての基礎知識
アパート（マンション）の入居者が居室内で死亡した場合、賃貸人にとっては「事故物件化」に伴うリスクが心配されるところです。
まずは、そもそも「事故物件」とは何なのか、賃貸人にとって事故物件にはどのようなリスクが伴うのかについて簡単に解説します。
(1) 事故物件の定義
「事故物件」は法律上の用語ではないため、何をもって事故物件に当たるかは明確に定義されていません。
一般的に「事故物件」と言う場合、その物件で過去に入居者などが亡くなったことを意味します。
自殺や他殺，病死や事故死などで最近では高齢者の孤独死というものもあります。
入居者の死亡は、後から入居する者にとっては「心理的瑕疵」に該当すると考えられます。
心理的瑕疵とは、入居に当たって心理的な抵抗を感じさせるような要因を意味します。
この点、過去に他人が死亡した家に住むことについては、霊的・宗教的な不安感・嫌悪感を抱く方が多いです。
ただし、人間の「死」そのものが常に異常な出来事かというと、そういうわけではありません。
そのため、後述するように、死亡原因によっては事故物件として取り扱わないケースもあります。
【事故物件の賃料は相場よりも低くなりやすい】
通常の物件に比べて、事故物件に入居したいという人の数は減りますので、需要の低下により物件の賃料は下がる傾向にあります。
賃貸人にとっては、入居者の死亡による賃料の下落は予期せぬ損失であり、損失分について遺族などに賠償を請求できるかどうかが論点になり得ます。
(2) 事故物件であることは告知義務の対象になる
宅地建物取引業者は、不動産の賃貸や売買をする際、相手方に対して一定の重要事項を正しく告知する義務を負っています（宅地建物取引業法47条）。
事故物件について問題となるのは、過去に入居者が死亡した事実が、以下の告知事項に該当するかどうかです。
宅地建物取引業法47条1号ニ
「取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であって、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」
つまり、過去に入居者が死亡した事実が、賃貸借契約や売買契約を締結するかどうかの判断に重要な影響を与えると認められる場合には、入居者死亡の事実を告知すべきということになります。
[参考記事]
事故物件の売買トラブル｜告知義務と心理的瑕疵
２．入居者の病死と事故物件の関係
それでは、過去に入居者が死亡したことで「事故物件」となるかどうかの実務上の取り扱いを、入居者死亡の原因ごとに見てみましょう。
(1) 自殺・他殺の場合
入居者の自殺または他殺があった物件については、「事故物件」として取り扱われるのが一般的です。
また、入居者が死亡した原因が明らかでない場合にも、自殺・他殺等の可能性があるので、やはり告知事項に含めるべきものと解されています。
ただし、自殺・他殺等が発生した物件を、未来永劫「事故物件」として取り扱わなければならないとすると、不動産取引に対する制約が大きすぎます。
そこで、入居者の死亡発生から一定の期間が経過して以降は、入居者の自殺・他殺の事実を告知対象から外すという取り扱いがなされることが多いです。
告知期間は、宅地建物取引業者がケースバイケースで判断すべき事項です。
なお、現在制定作業中の国土交通省のガイドラインでは、告知期間を「概ね3年間」と定めています。
参考：「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン（案）」｜国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課
[参考記事]
賃借人の自殺で事故物件｜遺族に損害賠償等の請求はできる？
(2) 入居者が病死した場合
これに対して、入居者が老衰や持病などを原因として自然死した場合、事故物件として取り扱わないのが一般的です。
このような自然死は、人が住んでいる物件である以上当然に予想されるべきものであり、将来の借主・買主の判断に与える影響が小さいと考えられるためです。
また、自然死ではなく事故死であっても、自宅の階段からの転落・入浴中の転倒・食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故については、自然死と同様に事故物件として取り扱わないことになっています。孤独死も同様です。
ただし、孤独死のような場合で入居者の死亡後、長期間発見されずに放置されたことによって、室内外に臭気・害虫などが発生した場合には、将来の借主・買主の判断に与える影響が大きいと考えられるため、例外的に事故物件として取り扱われます。
３．賃貸人の遺族に対する請求の可否
入居者が病死した場合、賃貸人には以下の損害が発生する可能性があります。
①事故物件化に伴う賃料の下落
②賃料の滞納
③原状回復費用（特に、遺体が腐乱していた場合など）
これらの損害につき、賃貸人は入居者の遺族に対して損害賠償などを請求できるのでしょうか。
それぞれの請求についての考え方を整理しておきましょう。
(1) 入居者の病死によって賃料が下落した場合
前述のとおり、入居者が病死した場合には、その後遺体が放置されて腐乱したなどの特段の事情がない限り、事故物件として取り扱わなくてよいため、賃料の下落も発生しません。
しかし、遺体が放置されたなどの事情によって事故物件化してしまった場合、一定の賃料の下落は避けられないので、下落分を遺族に賠償請求できるかどうかが問題となります。
遺族に対する賠償請求の可否を判断する際のポイントは、入居者または遺族の側に、損害を発生させたことについての「故意または過失」が認められるかどうかです。
この点、病死したことについて入居者自身を責めるのは難しく、入居者の故意・過失は認められにくいと考えるべきでしょう。
これに対して、遺族の故意・過失が認められるには、「遺族が入居者の死亡を（早期に）発見し、適切に処置する義務を負っていた」と評価できることが必要になります。
遺族がこのような義務を負っていたかどうかは、遺族が住んでいる場所や入居者との交流頻度などに応じて、ケースバイケースの判断となります。
一般的には、遺族の責任を追及することも難しいケースが多いと考えられますが、遺族が入居者の死亡を知っていながらあえて放置したなどの事情が認められる場合には、賃料の下落について遺族の責任を問うことができる可能性があるでしょう。
(2) 入居者死亡の発見が遅れて賃料が滞納された場合
入居者が死亡すると、賃料を現金払いとしている場合には、賃料の支払いが滞ってしまいます。
また、口座引き落としとしている場合にも、入居者死亡により残高が補充されず、結果的に賃料が滞納状態に陥ってしまうこともあり得るでしょう。
滞納状態となった賃料の支払い義務は、相続によって入居者の相続人に承継されます。
そのため、賃貸人は入居者の相続人に対して、滞納された賃料の支払いを請求することが可能です。
ただし賃料債務は、法定相続分に応じて当然に分割されると解されています（最高裁昭和29年4月8日判決など）。
したがって、法定相続人が多数に及ぶ場合には、賃貸人にとって請求の手間が増えてしまうことに注意しましょう。
この点、入居の際に保証人や保証会社をつければ、わざわざ相続人に請求しないで済みます。
(3) 原状回復費用の請求
入居者が死亡した後、遺体が長期間放置されて腐乱し、居室に臭気や害虫による損傷等が発生した場合、居室を入居できる状態に戻すための原状回復が必要となります。
たとえば居室の清掃や、畳・壁紙の張替えなどを行う必要があるでしょう。
このような原状回復にかかった費用については、入居者の義務を承継した相続人に対して請求できると考えられます。
原状回復費用を賃貸人と入居者のどちらが負担するかについては、対象となる損耗などの内容・種類に応じて結論が分かれます。
入居者が居室を使用するうえで通常生ずべき損耗などについては、賃貸人の負担で修繕すべきものと解されるため（民法606条1項）、入居者（または遺族）に原状回復費用を請求することができません。
これに対して、通常の使用の範囲を超える損耗などについては、入居者の責めに帰すべき事由により発生したものと整理されるため、入居者（または遺族）に原状回復費用を請求できます。
この点、入居者の遺体が腐乱したことによって生じた臭気や害虫などについては、明らかに通常の使用によって生ずべき損耗の範囲を超えていますので、入居者の義務を承継した相続人に対して賠償を請求できるのです。
賃貸物件の原状回復義務については、以下の記事でも詳しく解説していますので、併せてご参照ください。
[参考記事]
退去時の原状回復義務とは？
４．まとめ
アパート（マンション）の入居者が死亡した場合、死亡の原因などによって事故物件として取り扱わなければならないかどうかが変わります。
もし事故物件となってしまった場合には、入居者の遺族に対して何らかの請求ができる可能性がありますので、一度弁護士までご相談ください。
