不動産競売の物件明細書｜入札の際の着眼点

競売にかけられる不動産の情報は、通常の売買が行われる不動産よりも少ないため、競売不動産の購入にはリスクが付きまといます。

その中でも、裁判所によって公表される「物件明細書」は、競売不動産に関する情報を知るための貴重な資料です。

競売不動産へ入札をするかどうかは、物件明細書を含めた「3点セット」を必ず確認して、情報収集とリスク分析を十分に行ってから判断してください。

この記事では、競売不動産について公表される「物件明細書」の記載事項や着眼点などについて解説します。

１．不動産競売の「物件明細書」とは？

物件明細書とは、不動産が競売にかけられた際、裁判所が参考資料として公表する、いわゆる「3点セット」の一つです。

＜競売の3点セット＞

①物件明細書
物件の概要や権利関係などの基本事項や、買受に当たっての注意事項などが記載されている書面です。
詳しくは後述します。

②現況調査報告書
執行官が、競売不動産の現地で行った現況調査の結果を踏まえて作成する報告書です。
物件内部の写真が添付されているほか、現地の状況に関する執行官の意見が記載されており、競売不動産の実態に関する情報を得ることができます。

③評価書
執行官による現況調査の結果を踏まえたうえで、評価人が計算した競売不動産の評価額と、その計算過程や根拠となる情報などを記載した書面です。

物件明細書は、3点セットの中でもっとも基本的かつ重要な書面ですので、入札の際には必ず内容を確認しましょう。

２．物件明細書の記載内容は？

物権明細書には、不動産に関する基本的な情報や、買受けに関して参考となる情報が要約的に記載されます。

以下では、物件明細書のサンプルとともに、各記載事項の意味するところや記載内容の例を解説・紹介します。

(1) 物件明細書のサンプル

(2) 物件明細書各記載事項の意味・内容

上記のサンプルのとおり、物件明細書には以下の5つの事項が記載されています。

①不動産の表示

登記簿記載の不動産の概要を表示する項目です。

土地であれば所在・地番・地目・地積、建物であれば家屋番号・名称・種類・構造・床面積が記載されます。

②売却により成立する法定地上権の概要

土地・建物のどちらかだけが競売され、競売によって土地・建物の所有者が別々になる場合に、土地所有者の同意がなくても、建物所有者が土地を利用する権利（法定地上権）が成立するかどうかが記載されています。

なお、土地・建物が一括で競売される場合は「なし」となります。

③買受人が負担することとなる他人の権利

賃借権など、競売不動産に他人の権利が設定されており、それを買受人が競売後に負担しなければならない場合には、その権利の内容が記載されます。

④物件の占有状況等に関する特記事項

競売後に買受人が負担する他人の権利に基づかず、調査時点で競売不動産を占有している人がいれば、その占有状況が記載されます。

競売前の所有者（債務者）が占有しているケースが多いですが、使用貸借などによって第三者が占有しているケースもあります。

⑤その他買受けの参考となる事項

上記以外の競売不動産に関する特記事項が記載されています。

３．競売不動産へ入札する際に着眼すべき場所

競売不動産への入札を行う場合、不動産を落札した後にどのようなリスクが生じるか、またそのリスクを受け入れることは可能かどうかを検討・判断する必要があります。

特に競売不動産の場合、一部の例外を除いて内覧が認められないため、物件明細書を含む3点セットの記載をよく確認することが大切です。

以下では、物件明細書における記載の中で、入札の可否を判断する際に、特に注意して確認すべきポイントを解説します。

(1) 不動産に対する権利の内容を確認

もっとも基本的な点として、不動産に対する権利の内容が何であるかは必ず確認しましょう。

土地・建物両方の完全な所有権が競売対象となっている場合は、特段問題ありません。

しかし、中には土地の権利が借地権であったり、完全な所有権ではなく共有持分権の競売であったりする例も存在します。
一見して競売価格が安いように見えても、不動産に対する権利が買受人の想定と異なる場合には、落札後に不動産を思うように活用することができないおそれがあります。

不動産の権利に関する情報は、「不動産の表示」「売却により成立する法定地上権の概要」「その他買受けの参考となる事項」をそれぞれ参照すると把握できるので、漏れなく確認しましょう。

(2) 不動産に賃借権が設定されているかどうかを確認

競売不動産に賃借権が設定されている場合、落札しても自ら不動産を使用することはできず、また新しい賃借人に不動産を貸すこともできません。

さらに、落札者は従前の賃貸借契約を引き継がなければならず、賃料などの賃貸条件も据え置きとなります。

既存賃借人に関する情報（賃料の支払い状況・人柄など）は、三点セットにも表れないケースが多いため、既存賃貸借契約を引き継ぐことは買受人にとって大きなリスクになり得るでしょう。

もし落札後の不動産を自ら使用したい場合や、自分で選んだ賃借人に貸したい場合には、賃借権の負担がない競売不動産に入札しましょう。

賃借権の負担の有無については、「買受人が負担することとなる他人の権利」の項目で確認できます。

(3) 不法占有者がいないかどうかを確認

賃貸借契約に基づく賃借人以外に、競売不動産の不法占有者がいる場合には、買受人にとってさらに厄介な事態が発生するおそれがあります。

競売不動産の占有者に関する情報は、まず「物件の占有状況等に関する特記事項」の項目で確認できます。

現所有者が占有しているだけであれば特段問題視する必要はありませんが、それ以外の第三者によって占有されている旨が記載されている場合は要注意です。

また、「その他買受けの参考となる事項」の項目でも、不法占有者に関する情報が記載されているケースがあるので、よく確認しておきましょう。

(4) 紛争が存在するかどうかを確認

「その他買受けの参考となる事項」の項目では、買受けをするかどうかの判断に影響を与える可能性のある事情が個別に列挙されます。

その中でも、競売不動産に関して紛争が発生していることを示す記載がある場合には、かなりの高リスク物件であると認識しなければなりません。

たとえば、「～の訴訟が提起されている」「～につき争いあり」「～訴訟が係属中である」など、競売不動産に関する権利が係争中である場合、買受人が訴訟などを引き継がなければならない可能性があり、きわめて煩雑な対応が求められます。

紛争対応の手間を取りたくない場合には、紛争リスクについての記載がない物件への入札を検討した方が良いでしょう。

４．まとめ

競売不動産に入札を行う際には、3点セットの確認をはじめとして、競売不動産に存在するリスクをきちんと分析・検討しなければなりません。

不動産にはさまざまな法的リスクが潜んでおり、競売不動産の場合は特にその傾向が顕著なため、資料を慎重に確認することが重要です。

[参考記事] 競売物件購入のリスク｜買う前に知っておくべきこと