不動産売買契約のクーリングオフ

「クーリングオフ」という言葉を聞いたことがある人は多いと思います。
これは、「何かを買ってはみたものの、冷静に考えたら不要だった」という場合に利用できる制度です。

クーリングオフを使えば、訪問販売や飛び込み営業などに応じて買った品物に関する売買契約を、消費者側から一方的にキャンセルできます。

実は、不動産売買のときにもクーリングオフを利用できます。不動産の売買は何百万、何千万という大きなお金が飛び交う取引ですが、消費者側の一存で取引自体をなかったことにできてしまうのです。

しかし、全ての不動産取引にクーリングオフを使えるわけではありません。

果たして、不動産取引ではどういったケースでクーリングオフができるのでしょうか？

１．不動産取引でクーリングオフができる条件

一般的によく知られているクーリングオフは「特定商取引に関する法律（特定商取引法）」などに定めがあります。
しかし、不動産取引に関するクーリングオフについては「宅地建物取引業法（宅建業法）」という法律の「第37条の2」に定められています。

条文の中にクーリングオフという言葉は出てきませんが、一定の場合に限りクーリングオフと同じ効果を得られることが記されています。

(1) 買主が宅地建物取引業者（宅建業者）でないこと

まず、買主が宅建業者「以外」である必要があります。

買主が宅建業者であれば専門知識があるため、冷静な判断ができるはずです。そのため宅建業者にはクーリングオフ制度による保護は必要ないとされています。

なお、買主が個人でも法人でも、宅建業者でない場合はクーリングオフを利用できます。

(2) 売主が宅建業者であること

上記とは対照的に、売主が宅建業者でなければ、クーリングオフは利用できません。

そのため、お互いが宅建業者でない個人間売買などの場合は、クーリングオフの適用対象外となります。

(3) 契約場所が宅建業者である売主の事務所などでない

クーリングオフの際は「申し込みや契約を締結した場所」が重要視されます。

宅建業者の事務所には専任の宅建士がいて、不動産売買についての説明義務を果たしてくれます。

買主は専門家に自由に質問して疑問を解消できる環境にあります。事務所自体も、買主が冷静かつ正常な判断を保って購入の意思決定ができるように、業務を適正に営むための措置が講じられている状態にある、ということになっています。

従って、宅建業者の売主の事務所で契約の締結を行った場合は、冷静な状態にあったと考えられるため、クーリングオフはできません。

また、宅建業者の売主から代理や仲介の依頼を受けた別の宅建業者の事務所で契約しても、同様にクーリングオフできないことになっています。

さらに、事務所でなくても、例えば宅建士を置くべきモデルハウスやモデルルームなどは事務所に準じる場所とされ、そこで申し込みや売買契約を締結した場合もクーリングオフができません。

一方、例えばテント張りのような臨時施設での契約等は、クーリングオフの対象になっています。

なお、申し込んだ場所と契約場所が違う場合は、「申し込みをした場所」でクーリングオフできるかどうかが決まります。

例えば近所の喫茶店で勧誘を受けて購入を申し込み、後日改めて宅建業者の事務所で契約の締結に至った場合は、喫茶店が申し込みの場所であるため、クーリングオフが利用できます。

(4) 契約の場所が自ら申し出た自宅や勤務先などでない

買主自身が希望して宅建業者を自宅や勤務先に呼び出し、そこで契約した場合はクーリングオフができないことになっています。自宅や勤務先は、買主にとって購入の意思を冷静に判断できる環境だとされているからです。

一方で、売主である宅建業者が買主からの申し出もないのに買主の自宅にやってきて契約に漕ぎ着けた場合は、クーリングオフの対象となります。

また、売主が電話で勧誘して「これからご自宅に伺って契約してもいいですか？」と尋ね、買主がそれを承諾した場合でもクーリングオフが可能です。

(5) クーリングオフできる期間を過ぎていない

クーリングオフができるのは、宅建業者からクーリングオフできることや、クーリングオフの方法について書面で告知された日から8日間です。

この期間を超えるとクーリングオフできません。告げられた当日も1日としてカウントするため注意が必要です。

(6) 不動産の引き渡しを受けていない・代金の支払いを済ませていない

買主が既に対象不動産の引き渡しを受けて、なおかつ代金を既に全額支払っている場合は、クーリングオフできません。

引き渡しあるいは全代金の支払いについて、どちらか一方のみが済まされているだけの状態であれば、まだクーリングオフが可能です。

 

なお、宅建業者やクーリングオフについて交付すべき書面には、以下の事項が記載されていなければなりません（宅建業法37条の2第1項1号、同法施行規則第16条の6）。

• 買受の申し込みをした者または買主の氏名と住所
• 売主である宅建業者の商号または名称及び住所並びに免許証番号
• クーリングオフ制度が利用できる条件
• 買受の申込の撤回または契約の解除があった場合に、宅地建物取引業者は、その買受けの申込みの撤回または売買契約の解除に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができないこと
• 買受けの申込みの撤回または売買契約の解除は、買受けの申込みの撤回または売買契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時に、その効力を生ずること
• 買受けの申込みの撤回または売買契約の解除があった場合において、その買受けの申込み又は売買契約の締結に際し手付金その他の金銭が支払われているときは、宅地建物取引業者は、遅滞なく、その全額を返還すること。

宅建業者にはクーリングオフについての告知義務や書面交付義務はなく、告知も書面交付もされていない場合は、他の条件を満たしている限りいつでもクーリングオフできます。

しかし宅建業者としてはクーリングオフを避けたいため、できるだけ早くクーリングオフに関する書面を交付することが一般的です。

２．クーリングオフのやり方

不動産のクーリングオフは口頭ではできません。必ず売主に書面で伝える必要があります。
そのため、書面を作成しなければなりません。

書面であればハガキでも封書でもFAXでも問題ないのですが、トラブルを防ぐために配達証明付き内容証明郵便を利用することが一般的です。

内容証明郵便は同一文面のものが発信者・受取人・郵便局の3者の手元に残り、郵便が到着した日も記録されるため、「届いていない」「内容を把握していない」という事態を防ぐことができます。

なお、宅建業法では「申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる」と定められています（宅建業法37条の2第2項）。
内容証明郵便を使うときは郵便局員によるチェックが行われるため、それを通過して受け付けてもらえたときにクーリングオフの効力が発生します。

書面の作成方法については、どうぞ弁護士等に依頼してください。書面に弁護士名も記載されるため、売主側に与える効果も大きいです。

３．クーリングオフの効果

適法にクーリングオフをすると、以下の効果を得られます。

(1) 既に支払った代金の返還

手付金であれ仲介手数料であれ、売主へ既に支払った代金を全額取り戻すことができます。

「手付金だから返せない」「既に不動産を売却する契約は一旦成立しているから、契約の仲介手数料は返金できない」などと拒否する業者がいるかもしれませんが、そういった行為は違法です。

(2) 損害賠償請求や違約金の回避

クーリングオフによって取り消された契約に対して、宅建業者は申し込みの撤回などに伴って生じた損害の賠償を請求できません。

違約金の請求もできないので、買主としては安心して契約を解除できます。

４．クーリングオフの疑問も弁護士に相談可能

不動産取引においても、一定の要件の下でクーリングオフを使うことができます。
クーリングオフをすれば契約がなかったことになり、支払い済みのお金が全額戻ってきます。

クーリングオフは大切な権利ですが、利用できる期間が短く、申し込みや契約を締結した場所によっては利用できないこともあります。
自分がクーリングオフを使えるかどうかわからない場合も、弁護士に相談して確認してみると良いでしょう。