借地権付き建物を売却する際の手続き

土地上に建物を建築する場合、土地に関する権利を有している必要があります。

この「土地に関する権利」が何であるかによって、建物を売却する際の手続きに違いが生じます。
特に、土地に関する権利が所有権ではなく「借地権」の場合、売却の際に地主の承諾が必要となるケースがあるので要注意です。

この記事では、借地権付きの建物を売却する際の法律上の注意点を解説します。

１．借地権付き建物とは？

借地権付き建物とは、建物所有者が土地の所有権を有しておらず、代わりに土地の所有者から「借地権」の設定を受けている建物のことです。

借地権は、法的には「賃借権」と「地上権」に大別されます。
賃借権は債権であるのに対して、地上権は物権であるため、地上権の方が強力な権利と解されます。

借地権付き建物を売却する場合、売却によって土地の所有者との関係でトラブルが生じないかを確認しなければなりません。

借地権付き建物の売却について、地主（土地の所有者、借地権設定者）の承諾が必要となるかどうかについては、借地権の種類によって以下のように結論が分かれます。

借地権が「賃借権」の場合には、借地権付き建物の売却には地主の承諾が必要です。

借地権付き建物の場合、建物所有者は「地主から土地を借りている」立場にあります。
仮に建物所有者が第三者に借地権付き建物を譲渡した場合、当該第三者もやはり「土地を借りている」立場に立つことになるのですが、その際の法的整理は以下のいずれかとなります。

1つ目は、「地主→（旧）建物所有者→第三者」という形で、第三者が土地を転借しているという整理です。

しかし、賃借人（（旧）建物所有者）が土地を転貸する際には、賃貸人（地主）の承諾が必要となります（民法612条1項）。

2つ目は、（旧）建物所有者から賃借権の譲渡を受けることにより、「地主→第三者」という形で、第三者が地主から直接土地を借りるという整理です。

しかし、賃借権の譲渡についても、やはり賃貸人（地主）の承諾が必要とされています（同）。

このように、どちらの整理とする場合でも、借地権付き建物を取得する第三者は、土地の賃借権（または転借権）の取得に関して地主の承諾を得なければなりません。

これに対して、借地権が「地上権」の場合には、借地権付き建物の売却の際に、地主の承諾を得る必要はありません。

地上権は物権であるため、地上権者が自由に処分できるものとされています。

そのため、賃借権の場合とは異なり、他人のためにさらに地上権を設定する場合や、地上権を第三者に譲渡する場合に、地主（地上権設定者）の承諾を得る必要はないのです。

借地権が「賃借権」である場合に、借地権付き建物の売却に関して地主の承諾を得られない場合には、以下のいずれかの方法により解決を図りましょう。

地主の懸念するポイントは、主に借地権付き建物を取得した第三者が地代を滞納するリスクと、当該第三者が隣人などとの間でトラブルを起こすリスクの2点です。

これらの懸念点は、借地権付き建物を取得する第三者が、地主からの信頼を得られればいずれも解消されます。

そのため、借地権付き建物の売主は、買主の収入・資産・人柄などを地主に伝えて、「買主が地代を滞納する可能性は低く、かつトラブルを起こすような人ではない」ことをアピールすることが考えられるでしょう。

買主が信頼できることをうまく地主に伝えられれば、地主も借地権付き建物の売却を承諾してくれる可能性があります。

承諾料の支払いを提案することも一つの解決方法です。

承諾料の支払いが行われれば、前述の地主にとってのリスクを実質的に補填することに繋がるので、地主としても借地権付き建物の売却を承諾しやすくなるでしょう。

承諾料の金額は交渉次第ですが、借地権価格の10％程度が相場と考えられます。

借地権付き建物を第三者に売却することを地主が認めないならば、地主に建物を買い取ってもらうことも考えられます。

地主としては、その後建物を誰に貸すかを自分で選べますし、土地・建物を一体的に活用できるようになるので、取引のメリットを感じてもらえる可能性があります。

なお、借地権の存続期間が満了するタイミングでは、契約の更新がないことを条件として、賃借人が地主に建物を買い取るよう請求する権利を有します（建物買取請求権。借地借家法13条1項）。

借地権付き建物の売却が借地権の存続期間満了のタイミングに重なることはなかなかありませんが、念のため覚えてきましょう。

賃借人側から地主に対して、底地権を自らに譲渡してもらうよう提案する方法も考えられます。

地主がそろそろ底地権を手放したいと考えている場合には、このような提案は「渡りに船」でしょう。
賃借人の側としても、土地・建物を一体的に売却または賃貸できるようになるため、より多くの売却代金や賃料を得られるようになるメリットがあります。

ただし、地主から底地権を取得する際にまとまった金銭が必要となるため、資金調達の目処を立てられるケースに限ります。

借地権付き建物を売却する際には、まず借地権の種類を確認したうえで、種類に応じた対応をとる必要があります。

そのため、まずは弁護士に相談して、契約書等を確認してもらい、その後の対処法についてアドバイスを受けることをお勧めいたします。

借地権付き建物の売却をご検討中の方は、ぜひ一度弁護士までご相談ください。