地上権と借地権の違いは？借地権マンション購入時の注意点

マンションは、大きく「所有権マンション」と「借地権マンション」の2つに大別されます。
さらに借地権マンションの場合、土地に関する権利の種類に「地上権」と「賃借権」の2つがあり、それぞれ適用される法律上のルールが異なります。

借地権マンションを購入する際には、所有権マンションの場合に比べると注意すべき事項が多いといえます。

この記事では、借地権マンションを購入する際の注意点を、地上権・賃借権の違いなどと併せて解説します。

１．地上権と借地権の違いは？

まずは「地上権」「賃借権」「借地権」の3つについて、土地の権利に関する法律上の概念を整理しておきましょう。

(1) 「借地権」は「地上権」と「賃借権」の2種類

まず「借地権」は、借地借家法2条1号において「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権」と定義されています。
つまり、借地権は「地上権」と「賃借権」の2つを含む概念です。

次に「地上権」は、民法265条により「他人の土地において工作物または竹木を所有するため、その土地を使用する権利」と定義されています。
建物も「工作物」に含まれますので、他人の土地上に建物を建て、使用収益する権利が「地上権」です。

一方「賃借権」は、民法601条に規定されているとおり、他人の物を使用収益する権利をいいます。
賃借権の対象は土地に限定されておらず、動産などでも構いません。実際には、不動産の貸し借りにおいても、賃借権は広く活用されています。

このように、土地の地上権と賃借権は「他人の土地を使う権利」という点で共通していますが、後述するとおり、適用される法律上のルールが異なります。

そして借地権は、「他人の土地を使う権利」である地上権と賃借権をまとめて表した用語ということです。

借地権
地上権	賃借権
他人の土地上に建物を建て、使用収益する権利。	他人の物を使用収益する権利。

(2) 「地上権」と「賃借権」の違い

地上権と賃借権の大きな違いは、地上権が「物権」であるのに対して、賃借権は「債権」であるということです。

物権とは、物に対する支配権を意味し、誰に対してもその権利を主張できます。
地上権の場合、「その土地を使用する権利」を誰に対しても主張できるということです。

これに対して債権とは、ある特定の人に対して主張できる権利を意味します。
賃借権の場合、賃借人は賃貸人に対してのみ、土地を使用する権利を主張できるという建前になります（例外あり）。

一般に、物権は債権よりも強力な権利と理解されています。

特に地上権の場合、地主の承諾を得ずに地上権を第三者に譲渡したり、土地を第三者に転貸したりすることが認められるのが、賃借権との大きな違いです。

これに対して賃借権の場合は、賃借権を第三者に譲渡したり、土地を第三者に転貸したりする場合は、事前に地主の承諾を得なければなりません。

つまり、地上権の方が賃借権よりも、土地を借りている（建物を所有している）人の権利が強く、土地の利活用に関する自由度が高いという特徴があります。

２．「借地権マンション」のメリット

マンションを購入する際には、土地に関する権利が「所有権」なのか、それとも「借地権（地上権または賃借権）」なのかを確認しておく必要があります。

土地に関する権利が借地権である場合、そのマンションは「借地権マンション」と呼ばれます。
借地権マンションを購入する主なメリットは、以下のとおりです。

(1) 売買価格が安い

借地権者は、借地権の存続期間中土地を使用収益できますが、所有権とは異なり土地を完全に支配しているわけではありません。
なぜなら、土地には所有者の権利が残っているからです。

後述するように借地権者には土地の返還義務がありますので、所有権の場合よりも土地の利活用には制限がかかっています。

その反面、借地権マンションの売買価格は、所有権マンションの7～8割程度と安くなる傾向にあります。

多額の購入資金を準備するのが難しい方は、借地権マンションの購入を検討してみるとよいでしょう。

(2) 土地に関する固定資産税・都市計画税の負担がない

借地権マンションの場合、土地については地主の所有物なので、借地権者（建物所有者）が公租公課を負担する必要はありません。

固定資産税・都市計画税については、毎年数万円～数十万円のランニングコストとなるため、借地権者が負担しなくて済むのはメリットといえるでしょう。

３．「借地権マンション」のデメリット

その一方で借地権マンションには、土地の所有者（地主）の権利によって利活用が制限されている関係で、以下のデメリットが存在することに注意が必要です。

(1) 地代の支払いが必要

借地権者は、地主から土地を借りている立場にありますので、地主に対して地代（賃料）を支払う必要があります。
借地権マンションでは、地代相当額の負担金を、入居者の専有面積に応じて募るのが一般的です。

地代は毎月発生するランニングコストとなるため、中長期的な視点からどの程度の地代が発生するのかを見積もっておくことが大切です。

(2) 解体のための積み立てが必要

定期借地権の存続期間が満了した場合、借地権者は土地を更地にして、地主に返還しなければなりません。

借地権マンションの場合、借地権の存続期間満了時の解体工事に備えて、地代同様に解体積立金を入居者から募るのが一般的です。
この解体積立金も、借地権マンションの入居者にとっては無視できないランニングコストになります。

通常の管理費に加えて、上記の地代・解体積立金がランニングコストとして上乗せされることを踏まえて、中長期的なコストの見通しを立てておくべきでしょう。

(3) 建物の売却に地主の承諾が必要な場合がある

借地権マンションの建物を売却する場合、同時に土地の借地権も買主へ譲渡することになります。

借地権が「地上権」の場合は、前述のとおり借地権者の裁量で第三者に譲渡できますので、譲渡に当たって地主の承諾は必要ありません。

これに対して、借地権が「賃借権」の場合には、買主に賃借権を譲渡する際に地主の承諾が必要となります（民法612条1項）。

つまり、借地権マンション（賃借権）を売却する場合には、事前に地主の承諾を取る必要があるのです。

借地権（賃借権）の譲渡については、地主がすんなり承諾してくれないことも予想されます。
高額の承諾料の支払いを求められるケースもあるので、予算を踏まえて交渉の方針を検討しましょう。

[参考記事] 借地権付き建物を売却する際の手続き

(4) 増改築禁止特約があればリフォームも地主の承諾が必要

借地権マンションの場合、増改築（リフォーム）につき、契約上の特約によって地主の承諾を必要とされているケースが多いです。

この場合、リフォームを行う際にも地主の承諾が必要になるため、建物の活用方法が制限されてしまいます。

ただし、最高裁の考え方によると、増改築禁止特約によって、リフォームが一切すべて承諾制になるわけではありません。

最高裁昭和41年4月21日判決は、増改築禁止特約に基づく借地契約の解除が問題となった事案で、以下のとおり判示しています。

「増改築が借地人の土地の通常の利用上相当であり、土地賃貸人に著しい影響を及ぼさないため、賃貸人に対する信頼関係を破壊するおそれがあると認めるに足りないときは、賃貸人が前記特約に基づき解除権を行使することは、信義誠実の原則上、許されないものというべきである。」

増改築禁止特約があるケースで、リフォームに対する地主の承諾が得られない場合には、上記の判例に基づく反論を検討してみましょう。

[参考記事] 借地権付き建物を無断でリフォームされた場合の対処法

４．借地権マンションの購入時は要検討を

前述のとおり、借地権マンションは、所有権マンションに比べて土地に関する権利が制限されているため、さまざまなデメリットや注意事項が存在します。

借地権マンションを購入した場合、地主とトラブルになるリスクも考えられるため、事前に借地契約その他の契約書類の内容を十分確認しておくことが大切です。