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用途地域とは?13種類の一覧・用途地域ごとの特徴や制限を解説

都市計画区域または準都市計画区域に該当する地域では、計画的に市街地を形成することを目的として「用途地域」の指定が行われます。

各用途地域によって、建てられる家の大きさ・高さや周辺の住環境などが異なるため、家の新築やマンション購入の際は参考にするとよいでしょう。

この記事では、13種類の用途地域を一覧化し、それぞれの特徴や建築制限の内容についてまとめます。

1.用途地域とは?

用途地域とは、都市計画に基づいて計画的に市街地を形成する目的で、建築される建物の規模や用途を制限するために都市計画法に基づいて指定されるエリアをいいます(都市計画法8条1項)。

建物には住宅・商業施設・工場・学校などさまざまな種類がある中で、相性の悪い組み合わせはどうしても存在します。

たとえば工場の真隣に住宅を建てたとしても、騒音や悪臭などを懸念して、入居したいと考える人は少ないでしょう。

また、住宅地を形成する際にも、建築される建物の規模があまりにもバラバラだと、日照の確保しにくい住宅が発生してしまうほか、景観の観点でも好ましくありません。

土地の所有者が、土地上にどんな建物も自由に建築してよいとすると、このようなミスマッチが発生してしまう可能性があります。

そこで、都市計画区域・準都市計画区域では、建築される建物の大きさ・高さ・用途などを制限して計画的な都市形成を進めるため、目指すべき地域の用途・目的に応じて「用途地域」の指定が行われ、都市計画法に基づいて、おおむね5年に一度、全国一斉に用途地域は見直されています。

2. 13種類の用途地域|特徴や建築制限

現行の都市計画法上、13種類の用途地域が設定可能となっています。

各用途地域は、以下のとおり「住居系」「商業系」「工業系」の3種類に分類されます。

①住居系

  • 第一種低層住居専用地域
  • 第二種低層住居専用地域
  • 第一種中高層住居専用地域
  • 第二種中高層住居専用地域
  • 第一種住居地域
  • 第二種住居地域
  • 準住居地域
  • 田園住居地域

②商業系

  • 近隣商業地域
  • 商業地域

③工業系

  • 準工業地域
  • 工業地域
  • 工業専用地域

それぞれの用途地域につき、特徴と建築制限の内容を見ていきましょう。

(1) 第一種低層住居専用地域

「第一種低層住居専用地域」は、「低層住宅に係る良好な住環境を保護するため定める地域」とされています(都市計画法9条1項)。

文字通り、低層住宅に特化した住宅地を形成されるために指定される地域で、公共施設(大学・病院は不可)を除けば、建築が認められるのは基本的に住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿のみです。
(兼用住宅において店舗を営むことは可能ですが、非住宅部分の床面積は50平方メートル以下かつ延べ面積の2分の1未満でなければなりません。)

住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿についても、高さが10メートルまたは12メートルまでに制限されているほか、道路斜線規制・北側斜線規制・日影規制や敷地境界から建物の外壁までの距離を1メートルまたは1.5メートル離す外壁の後退距離制限が設けられています。

第一種低層住居地域では、閑静な住環境が確保されるため、都市部の喧騒から離れて生活したい人などに適しています。

(2) 第二種低層住居専用地域

「第二種低層住居専用地域」は、「主として低層住宅に係る良好な住環境を保護するため定める地域」とされています(都市計画法9条2項)。

第一種低層住居専用地域と同様に、低層住宅に特化した閑静な住宅地の形成を目的としていますが、建築制限が一部緩和されています。

具体的には、床面積150平方メートル以下の日用品販売店舗(コンビニなど)・喫茶店・理髪店などの建築が可能となります。

なお、高さ制限・道路斜線規制・北側斜線規制については、第一種低層住居専用地域と同様ですが、日影規制が若干緩和される傾向にあります。

第二種低層住居専用地域は、静かな住環境と利便性の両立を目指したい方にお勧めです。

(3) 第一種中高層住居専用地域

「第一種中高層住居専用地域」は、「中高層住宅に係る良好な住環境を保護するため定める地域」とされています(都市計画法9条3項)。

第一種中高層住居専用地域では、第一種・第二種低層住居専用地域とは異なり、建築される建物に高さ制限は適用されません

その一方で、道路斜線規制・北側斜線規制・日影規制に加えて、隣地斜線規制が適用されます。

隣地斜線規制とは、隣地の日照や通風、採光を確保するために、住宅などを建設する際に、その高さや形状を規制することをいいます。

また、建築可能な店舗等についても、床面積が500平方メートル以下のものまで範囲が広がるほか、物品販売店舗・飲食店・損保代理店・銀行の支店・大学・病院などの建築も可能となります。

第一種中高層住居専用地域は、住環境の落ち着いた分譲マンションの購入を希望している方にお勧めの地域となります。

(4) 第二種中高層住居専用地域

「第二種中高層住居専用地域」は、「主として中高層住宅に係る良好な住環境を保護するため定める地域」とされています(都市計画法9条4項)。

高さ制限がない点や、道路斜線規制・北側斜線規制・隣地斜線規制・日影規制については、第一種中高層住居専用地域と同様です。

その一方で、第二種中高層住居専用地域では、建築可能な店舗等が床面積1500メートル以下のものまで拡大され、店舗事業の種類に関する制限もなくなります。
さらに、2階以下の事務所等も建築できます。

第二種中高層住居専用地域は、利便性の高い分譲マンションの購入を希望している方にとってお勧めの地域といえるでしょう。

(5) 第一種住居地域

「第一種住居地域」は、「住居の環境を保護するため定める地域」とされています(都市計画法9条5項)。

高さ制限に加えて北側斜線規制もなくなるため、各種の「住居専用地域」に比べると、より密集して住宅を建築することが可能となります。

また、床面積3000平方メートルまでの店舗等が建築可能となるほか、ホテル・旅館・ボウリング場・スケート場・水泳場・ゴルフ練習場・バッティング練習場などの遊戯施設も、床面積3000平方メートルまでであれば建築可能です。

第一種住居地域はカラオケボックス・麻雀店・パチンコ店などの建築が禁止されている点が、この後に説明する第二種住宅地域と異なります。

第一種住居地域は、閑静な住環境よりも利便性を求める方に向いている地域といえます。

(6) 第二種住居地域

「第二種住居地域」は、「主として住居の環境を保護するため定める地域」とされています(都市計画法9条6項)。

高さ制限・北側斜線規制がない点は、第一種住居地域と同様です。

店舗等は床面積10000平方メートルまで、事務所等は床面積3000平方メートルまで建築可能であり、さらにカラオケボックス・麻雀店・パチンコ店などの建築も可能となりますが、映画館や劇場など人が集まる施設や風俗営業を営む施設などは建築が禁止されています。

第二種住居地域は、住宅と商業施設がかなり混在する地域となっているため、生活利便性を高く追求する方にお勧めです。

(7) 準住居地域

「準住居地域」は、「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域」とされています(都市計画法9条7項)。

建築できる建物の規模は第二種住居地域とほとんど同じですが、車庫や倉庫、さらに小規模な劇場・映画館・演芸場・観覧場の建築も可能となっています。

準住居地域は、国道や幹線道路の沿道に当たるため、車移動が多い方や、騒音などが気にならない方に向いています。

(8) 田園住居地域

「田園住居地域」は、「農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」とされています(都市計画法9条8項)。

2018年4月にもっとも新しく設けられた用途地域であり、田園と市街地の共存を図る目的で設定されます。

田園住居地域では、農地の造成や農地の用途変更の際、市町村長の許可が必要です。
また、住宅については第一種・第二種低層住居専用地域と同様の規制を受け、高さ10メートルまたは12メートルまでの住宅しか建築できません。

店舗の建築も日用品販売店舗(コンビニなど)・喫茶店・理髪店などに限られますが、加えて農産物直売所や農家レストランなどが建築できる点が特徴的です。

さらに、農産物・農薬などを貯蔵する倉庫や、農産物を生産・集荷・処理する工場も建築可能となっています。

田園住居地域は、農業を営む人が近隣に住居を構えたい場合に適しているといえるでしょう。

(9) 近隣商業地域

「近隣商業地域」は、「近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」とされています(都市計画法9条9項)。

近隣商業地域では、キャバレー・個室付き浴場や危険性の高い工場・危険物の貯蔵や処理の量が多い施設等を除いて、建築できる建物の種類に制限がありません。
また、道路斜線規制や隣地規制についても、住居系の用途地域よりは緩やかになっています。

近隣商業地域は、生活環境として考えた場合はかなり騒々しい地域のため、日中はあまり家にいない人であれば向いているかもしれません。

(10) 商業地域

「商業地域」は、「主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」とされています(都市計画法9条10項)。

商業地域では、近隣商業地域で建築可能な建物に加えて、さらにキャバレーや個室付き浴場等も建築できます。

大都市の都心部や副都心部など、地域の中心的な商業地等が指定されており、完全に商業に特化した地域となるため、住居を構えるとすれば、利便性以外は重視しないという方に限られるでしょう。

(11) 準工業地域

「準工業地域」は、「主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域」とされています(都市計画法9条11項)。

準工業地域では、個室付き浴場等を除いて、商業地域で建築可能な建物がすべて建築できます。
また、商業地域と比較すると、危険性がより高い工場や、危険物の貯蔵・処理量がより多い施設の建築も可能です。

準工業地域は、主に工場に隣接した地域に当たるため、工場労働者が住居を構えるのに向いている地域といえ、実際、生活に必要な施設の多くが建造されているため、住宅街も多く見られます。

(12) 工業地域

「工業地域」は、「主として工業の利便を増進するため定める地域」とされています(都市計画法9条12項)。

工業地域では、環境を悪化させるおそれがある工場や危険物の貯蔵、処理の量が多い施設の建設が認められており、工場・倉庫等の施設の建設に制限がありません。

その反面、床面積10000平方メートル超の店舗等・ホテルや旅館・劇場等・キャバレーや個室付き浴場等・学校・病院の建築が認められず、より工業に特化した地域となっています。

工業地域は湾岸地域であることが多く、高層マンションが建設されるケースもあります。

(13) 工業専用地域

「工業専用地域」は、「工業の利便性を増進するため定める地域」とされています(都市計画法9条13項)。

工業専用地域には、工場以外の用途の立地が制限されており、そもそも住宅を建築することができません

3.用途地域の調べ方

用途地域を調べる際には、インターネットを活用する方法がもっともポピュラーです。

例えば以下のサイトでは、全国各地の用途地域を地図上で表示することができるので、マンション購入等の際には参考にしてください。

【参考】用地地域マップ|MapExpert

4. まとめ

用途地域の指定を把握したうえで現地や地図などを確認することで、現状の住環境はどうなっているのか、将来どのように住環境が変化する可能性があるのかを知ることができます。

マンションの購入等をご検討中の方は、物件に関する情報収集の一環として、用途地域についても注目してみてください。

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