サブリース方式による賃貸経営のデメリット・トラブルへの対処法

建物オーナーにとって、物件をサブリース業者に転貸（サブリース）することには、管理の手間の削減・空室時の賃料保証などのメリットがあります。

その一方で、悪質なサブリース業者による不当な勧誘や、契約条件に関する説明不足などを原因として、オーナーとサブリース業者の間でのトラブルが絶えず社会問題化しています。

サブリース方式によって賃貸住宅を経営しようと考えている方は、サブリース契約締結の際にきちんと契約条件を確認し、メリット・デメリットを慎重に比較しましょう。

この記事では、サブリース方式による賃貸経営のデメリットと、トラブルのパターンおよび対処法について解説します。

１．管理委託方式とサブリース方式

賃貸住宅の管理を管理会社に任せる場合、通常の①管理委託方式と、②サブリース方式の2つがあります。

①管理委託方式
オーナーが、入居者と直接賃貸借契約を締結します。
さらにオーナーは、管理業者との間で管理委託契約を締結し、賃貸物件の管理を委託します。

②サブリース方式
オーナーが、管理会社（サブリース業者）との間で賃貸借契約（マスターリース契約）を締結し、管理会社（サブリース業者）が入居者に対して賃貸物件を転貸（サブリース）します。
賃貸物件の管理業務は、管理会社（サブリース業者）が行います。

２．サブリース方式の主なデメリット

サブリース方式には、冒頭で述べたメリットがある反面、以下のようなデメリットが存在することに注意が必要です。

(1) 利回りが低下する

管理委託方式では、オーナーは管理会社に対して管理業務委託手数料を支払うことになります。

これに対してサブリース方式の場合、サブリース賃料とマスターリース賃料の差額がサブリース業者の取り分になります。

管理委託方式とサブリース方式を比較した場合、サブリース方式の方が、業者の取り分が大きくなる傾向にあります。
その反面、オーナーの取り分は減るため、物件全体としての利回りは低下してしまいます。

(2) 契約当初・退去時の免責期間が設けられている

マスターリース契約では、契約当初の数か月間を入居者の募集期間として、サブリース業者のオーナーに対するマスターリース賃料の支払い義務が免責されていることがあります。

さらに、この免責期間は、入居者が退去してからの数か月間についても設けられていることが多いです。

免責期間中は、オーナーは賃料収入を全く得られないことから、実質的に利回りがかなり低下してしまうおそれがあります。

(3) オーナーが入居者を選べない

管理委託方式の場合、オーナー自身が入居者との間で賃貸借契約を締結するため、オーナーが入居者の属性・ステータスを確認できます。

これに対してサブリース方式の場合、オーナーがサブリース業者に対して包括的な転貸承諾を与える場合が多く、サブリース業者の裁量によって入居者が選定されるのが通常です。

つまりサブリース方式では、オーナーは入居者の選定に関与することができず、知らないうちに質の悪い入居者が入居してしまうリスクがあります。

(4) 賃料見直しのリスクがある

サブリース方式に限った話ではありませんが、建物の賃貸借については、借地借家法32条1項に基づく「借賃増減請求権」が認められています。

借賃増減請求権とは、経済事情の変動や近隣の建物の賃料などとの比較によって、賃料の金額が不相当となった場合に、契約当事者が将来に向かって賃料を増減させることを請求できる権利です。

サブリース業者から賃料の減額を請求された場合には、交渉・調停・訴訟などの手続きに発展する可能性があるので注意しましょう。

３．サブリースに関するよくあるトラブルと対処法

上記のように、サブリース方式にはさまざまなデメリットがあり、それが顕在化してトラブルに発展してしまうこともよくあります。
もしサブリースに関するトラブルに巻き込まれてしまった場合、関連する法律上の規定などを踏まえて適切に対応しましょう。

以下では、サブリースに関するよくあるトラブルと対処法について解説します。

(1) 契約条件などについて十分な説明が行われなかった

サブリース業者は、契約締結を強引に進めるため、サブリース方式に関するデメリットを十分説明せず、「賃料保証」などのメリットばかりを強調した勧誘を行うことがよくあります。

この点、サブリース業者がマスターリース契約の締結に関して、オーナーの判断に影響を及ぼす重要事項につき故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為は法律で禁止されています（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律29条1号）。

したがってオーナーとしては、法律に従った十分なリスク説明を行うように、サブリース業者に対して求めるべきでしょう。

(2) サブリース業者から修繕費用を請求された

賃貸物件が何らかの原因で毀損した場合、オーナーがサブリース業者から修繕費用を請求されるケースがあります。

民法上、賃貸借建物の修繕費用は原則として賃貸人負担となりますが、賃借人の故意または過失によって修繕が必要となった場合には、修繕費用は賃借人負担となります（民法606条1項）。
ただし、修繕費用に関する民法上の分担ルールは、マスターリース契約において修正されている可能性もあるので、契約内容をよく確認することが大切です。

もしサブリース業者から修繕費用の請求を受けた場合には、民法および契約のルールを踏まえたうえで、オーナー側に本当に修繕費用の負担義務があるのかどうかを慎重に検討して対応しましょう。

(3) サブリース業者から賃料減額請求を受けた

サブリース業者は、近隣地域の賃料相場の変動や、建物の老朽化などを理由として、マスターリース賃料の減額を請求してくる場合があります。

前述のとおり、これは借地借家法32条1項に基づく「借賃増減請求権」を根拠としています。

サブリース業者が借賃増減請求権を行使して賃料の減額を請求する場合、現状の賃料が不相当になったことについての立証責任は、サブリース業者の側にあります。

そのためオーナーとしては、まずサブリース業者に対して、賃料減額に関する十分な根拠資料の提出を求めましょう。

そのうえで、借地借家法上の減額要件と照らし合わせながら、減額に応じなければならないかどうかを判断することが大切です。

(4) サブリース業者からマスターリース契約を解除された

マスターリース契約において、オーナーが賃料減額に応じない場合など、一定の場合にはサブリース業者から契約を解除できる旨が規定されていることがあります。

このように、サブリース業者側に有利な提案について、オーナー側が応じない場合にはサブリース業者が一方的にマスターリース契約を解除できる条項が規定されている場合、契約締結時に、サブリース業者がオーナーに対してその旨を説明する義務を負います（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律29条1号）。

もし契約締結時の説明がなかったにもかかわらず、サブリース業者から一方的にマスターリース契約の解除を通知された場合には、サブリース業者側の法律違反を指摘して交渉を行う余地があるでしょう。

(5) マスターリース契約の解約をサブリース業者に拒否された

利回りを改善することなどを目的として、オーナー側からマスターリース契約を解約しようとしても、サブリース業者は解約に応じないことが多いです。

借地借家法28条によれば、建物賃貸借契約について、賃貸人側から解約申入れまたは更新拒絶をするには、正当の事由があると認められなければなりません。
「正当の事由」の存否は、以下の要素を総合的に考慮して判断されます。

• 賃貸人および賃借人が建物の使用を必要とする事情
• 賃貸借に関する従前の経過
• 建物の利用状況
• 建物の現況
• 立退料

借地借家法28条は、サブリース方式におけるマスターリース契約にも適用されます。

そのためオーナー側は、サブリース業者から解約の対価として、高額の立退料を請求される可能性があるので注意が必要です。

もしサブリース業者にマスターリース契約の解約を拒否された場合には、借地借家法の規定に沿って、正当の事由の有無や必要となる立退料の見込み額を検討したうえで、適切に対応しましょう。

[参考記事] サブリース業者とのサブリース契約に借地借家法は適用される？

４．サブリースに関するトラブルは弁護士に相談を

サブリースに関するトラブルに直面した場合には、民法・借地借家法・賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律など、法令上の規定を踏まえて対応することが大切です。

弁護士にご相談いただければ、依頼者である建物オーナーの権利・義務の内容を踏まえて、どのような解決が依頼者にとってもっとも望ましいかを多方面から検討し、状況に合わせたアドバイスが可能です。

サブリース業者との間で生じたトラブルへの対応にお悩みの建物オーナーの方は、お早めに弁護士までご相談ください。