賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律をわかりやすく解説
賃貸住宅における管理業者・オーナー・入居者間のトラブルが増加していることを背景として、2020年12月15日から「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行（※一部の規定について）されました。
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律では、管理業者やサブリース業者に対する規制強化が定められているので、該当する業者は同法施行への対応を怠らないようにしましょう。
この記事では、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の内容について、わかりやすく解説します。
１．法律が制定された背景
「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」は、2020年12月15日にその一部が施行された新しい法律です。
法律制定の背景には、賃貸住宅の管理に関するトラブルの増加があります。
現在の日本では、単身世帯が増加しているなどの理由から、賃貸住宅が生活の基盤としての重要性を増しています。
賃貸住宅の管理は、オーナーが管理業者に委託するか、あるいはサブリース業者に物件を一括賃貸（マスターリース）して行わせるのが一般的です。
しかし、管理業務の実施を巡っては、管理業者・オーナー・入居者間でトラブルが頻発しており、特にサブリース業者については、家賃保証等の契約条件の誤認などを原因とするトラブルが社会問題化していることが指摘されています。
「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」は、こうした状況を踏まえて、管理業者の質を担保するとともに、サブリース業者への行為規制を設けることで、賃貸住宅の管理業務・サブリース業務を適正化することを意図して制定されました。
なお、サブリース業者への行為規制が主要な内容を占めていることから、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」は「サブリース新法」とも呼ばれています。
２．法律の概要①｜サブリース業者に対する行為規制
「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」による規制の1つ目のポイントは、サブリース業者に対する行為規制です。
サブリース業者とオーナーの間で契約トラブルが頻発していることに対応して、サブリース業者による勧誘等に関する各種のルールが設けられています。
【サブリース業者とは？】
いわゆる「サブリース」とは、法的には「転貸借」を意味し、マンションに対する不動産投資スキームにおいてよく用いられています。
投資用にマンション（分譲・一棟）を購入したオーナーは、サブリース業者に対して、そのマンションを一括して賃貸します。このとき締結される一括賃貸契約を、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」では「特定賃貸借契約」と呼んでいます（一般的には「マスターリース契約」とも呼ばれます）。
特定賃貸借契約を締結したサブリース業者は、実際の入居者に対して、居室ごとに転貸（サブリース）を行います。
上記の契約関係を前提として、サブリース業者は入居者からサブリース賃料を徴収し、得られた賃料からマージンを控除したうえで、マンションのオーナーに対してマスターリース賃料を支払うというのが、サブリースの基本的な仕組みです。
サブリース業者の中には、マンションのオーナーに対して甘言を用いて、不利な条件による契約締結を勧誘する悪質な業者も存在します。
また、特定賃貸借契約（マスターリース契約）の内容に関して、オーナーとサブリース業者の間で認識に齟齬がある場合も多く、トラブルが頻発しています。
こうした状況を踏まえて、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」では、サブリース業者に対して以下の行為規制が設けられました。
(1) 誇大広告等の禁止
サブリース業者（またはその委託を受けた勧誘者）は、特定賃貸借契約（マスターリース契約）の条件について広告をするときは、以下の表示をしてはならないものとされています（法28条）。
① 著しく事実に相違する表示
② 実際のものよりも著しく優良であり、または有利であると人を誤認させるような表示
同条によって禁止されている誇大広告等の例は、以下のとおりです（「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」参照）。
- 空室賃料を一定期間保証する場合に、定期的に家賃の見直しが行われ得るにもかかわらず、その旨が表示されていない
- 注釈を付すことなく「利回り〇％」とのみ表示し、利回りの保証がされると誤解させるなど、賃貸経営により確実に利益を得られるかのような誤解を与える表示をする
- 実際には実施しない維持保全の内容を表示する、または実施しない場合があるにもかかわらず、当然にそれらの内容が実施されると誤解させるような表示をする
- オーナーが支払うべき維持保全の費用について、実際のものよりも著しく低額であるかのように誤解を与える表示をする
- 契約期間中であってもサブリース業者から特定賃貸借契約を解約できるにもかかわらず、契約期間中に解約されることはないと誤解を与える表示をする
上記の誇大広告等の禁止に関する規制は、チラシ・新聞・雑誌・テレビ・ラジオ・インターネットなどの媒体の如何を問わず、あらゆる広告に対して適用されます。
(2) 不当な勧誘等の禁止
サブリース業者は、特定賃貸借契約の締結を勧誘する際、以下の行為を不当な勧誘行為として禁止しています（法29条、施行規則4条）。
①特定賃貸借契約の締結に関する相手方の判断に影響を及ぼす重要事項について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為
（例）
- 賃料減額、契約解除、借地借家法による制限、費用負担などのリスクについてあえて伝えず、サブリース事業のメリットのみを強調するような勧誘行為
- サブリース業者側に有利な条項があり、応じない場合には一方的に契約を解除されることを告げない行為
- 新築当初の数か月間が賃料の支払い免責期間となっていることについて説明しない行為
- 賃料が減額される可能性はないと断定的に伝える行為
- 原状回復費用、大規模修繕費用などをオーナーが負担する場合があるにもかかわらず、「サブリース業者が一切負担するので、オーナーの負担はない」などと伝える行為
- 家賃相場について、虚偽または不適切な説明をする行為
②特定賃貸借契約を締結もしくは更新させ、または特定賃貸借契約の申込みの撤回もしくは解除を妨げるため、相手方を威迫する行為
（例）
- 「契約しないと帰さない」などと告げる行為
- 相手方に対して面会を強要したり、拘束したりする行為
③特定賃貸借契約の締結または更新について、相手方に迷惑を覚えさせるような時間に電話または訪問により勧誘する行為
（例）
- 相手方の承諾および特段の理由なく、午後9時から午前8時までの時間帯に電話勧誘または訪問勧誘をする行為
④特定賃貸借契約の締結または更新について、深夜または長時間の勧誘、その他の私生活または業務の平穏を害するような方法により相手方を困惑させる行為
（例）
- オーナーが勤務時間中であることを知りながら、執拗な勧誘を行ってオーナーを困惑させる行為
⑤特定賃貸借契約の締結または更新をしない旨の意思を表示した相手方に対して、執拗に勧誘する行為
- オーナーが「お断りします」「必要ありません」「結構です」「関心がありません」「更新しません」「迷惑です」などと言っているにもかかわらず、勧誘を続ける行為
(3) 契約締結前書面（重要事項説明）・契約締結時書面の交付
サブリース業者は、特定賃貸借契約の締結に当たり、相手方に対して所定の重要事項を記載した書面（契約締結前書面）を交付し、記載事項について説明することが義務付けられています（法30条1項）。
契約締結前書面の交付および重要事項説明の義務規定は、オーナー側に特定賃貸借契約に関するリスク等を注意喚起し、契約内容を十分に理解したうえで契約を締結してもらうために設けられています。
また、特定賃貸借契約の締結時にも、サブリース業者は相手方に対して、所定の事項を記載した書面（契約締結時書面）を交付する必要があります（法31条1項）。
契約締結時書面は、契約内容のうち重要なものを、オーナーにとってわかりやすい形で明確に提示することを目的としています。
なお、契約締結前書面・契約締結時書面の交付は、相手方の承諾がある場合には、電磁的方法によって行うことも可能です（法30条2項、31条2項）。
(4) 書類の閲覧
サブリース業者は、自らの業務および財産の状況を記載した書類を営業所または事務所に備え置き、特定賃貸借契約の相手方等の求めに応じて閲覧させる義務を負います（法32条）。
３．法律の概要②｜管理業者の登録制・行為規制
「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」による規制の2つ目のポイントは、管理業者の登録制と、管理業者に対する行為規制です。
不動産に関する管理トラブルを防止するため、管理業者の質を確保することを意図して、各種のルールが設けられています。
(1) 賃貸住宅管理業の登録が必要
「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」における「管理業務」とは、賃貸人から委託を受けて、賃貸住宅の維持保全や賃料などの管理を行う業務をいいます（法2条2項各号）。
そして、管理業務を行う事業は「賃貸住宅管理業」と呼ばれ、賃貸住宅管理業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を受けることが義務付けられます（法3条1項）。
賃貸住宅管理業に関する登録は、5年ごとに更新することが必要です（同条2項）。
登録審査に当たっては、登録拒否事由（法6条1項）に該当するかどうかが審査ポイントとなります。
その中でも、特に以下の各登録拒否事由については実質的な審査が行われ、管理業者の質を担保されることになると考えられます。
- 賃貸住宅管理業を遂行するために必要と認められる国土交通省令で定める基準に適合する財産的基礎を有しない者（同項10号）
- 営業所または事業所ごとに、賃貸住宅管理業に関する事務を行うのに必要な知識および能力を有する業務管理者を確実に選任すると認められない者（同項11号）
(2) 管理業者の行為規制の概要
賃貸住宅管理業を営む管理業者には、以下の行為規制が設けられています。
①信義誠実義務
賃貸住宅管理業者は、信義を旨とし、誠実にその業務を行う義務を負います（法10条）。
②名義貸しの禁止
賃貸住宅管理業者は、自己の名義をもって他人に賃貸住宅管理業を営ませることが禁止されます（法11条）。
③業務管理者の選任
賃貸住宅管理業者は、営業所または事業所ごとに1名以上、管理・監督事務を行うのに必要な知識・能力を有する業務管理者を選任する義務を負います（法12条1項、4項）
④契約締結前書面の交付（重要事項説明）・契約締結時書面の交付
賃貸住宅管理業者は、賃貸人に対して、管理受託契約の締結前に、契約上の重要事項を記載した書面（契約締結前書面）を交付したうえで、記載事項の説明を行う義務を負います（法13条1項）。
さらに、管理受託契約の締結時にも、所定の事項を記載した書面（契約締結時書面）を賃貸人に交付する必要があります（法14条1項）。
なおこれらの書面は、賃貸人の承諾がある場合には、電磁的方法によって交付することも可能です（法13条2項、14条2項）。
⑤管理業務の全部再委託禁止
賃貸住宅管理業者は、管理業務の全部を他の者に再委託することが禁止されます（法15条。一部再委託は可）。
⑥分別管理
賃貸住宅管理業者は、管理業務において受領する家賃・敷金・共益費その他の金銭を、自己の固有財産や他の管理業務において受領する金銭と分別して管理しなければなりません（法16条）。
⑦証明書の携帯・提示
賃貸住宅管理業者は、従業員に従業員証を携帯させなければ、その従業員を業務に従事させることができません（法17条1項）。
また従業員は、賃貸人などの関係者から請求があった際には、従業員証を提示する必要があります（同条2項）。
⑧その他
上記以外に、賃貸住宅管理業者には以下の義務が課されています。
- 帳簿の備付け、保存義務（法18条）
- 国土交通省令所定の様式による標識の掲示義務（法19条）
- 賃貸人への定期報告義務（法20条）
- 業務上の秘密保持義務（法21条）
４．まとめ
「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」は、これまでサブリース事業・管理事業を営んできた業者に対して新たな行為規制を課すものであるほか、管理業者は将来的に「賃貸住宅管理業」の登録を得ることが必要になります。
「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」の新しいルールに対応するため、該当する業者の方はすぐにでも弁護士にご相談ください。
なお、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」のうち、サブリース業者に対する行為規制は、すでに2020年12月15日から施行されています。
これに対して、管理業者の登録制および行為規制は、2021年6月中旬までの施行が予定されています（施行から1年間の経過措置あり）。
