借地契約を解除できる場合とは？解除の要件・方法を解説
土地を貸借する「借地契約」について、借地権者に地代の滞納や無断転貸などがあった場合には、借地契約を解除できる可能性があります。
今回は、借地契約を解除するための要件や方法などを、法律上のルールに沿って解説します。
１．借地契約とは？
「借地契約」とは、建物の所有を目的として、土地を貸し借りする契約のことです。
土地を貸す側を「地主」「借地権設定者」、借りる側を「借地権者」などと呼びます。
(1) 借地権の種類
借地権は、法的には「地上権」と「賃借権」に分かれます（借地借家法2条1号）。
「地上権」とは、他人の土地において工作物または竹木を所有するため、その土地を使用する権利を意味します（民法265条）。
一方「賃借権」とは、他人の物を使用収益する権利を意味します（民法601条）。
地上権と賃借権は、いずれも土地を利用できる権利である点で共通しているものの、以下のような違いが存在します。
| 地上権 | 賃借権 | |
|---|---|---|
| 権利の性質 | 物権 | 債権 |
| 譲渡時の地主の承諾 | 不要 | 必要 |
| 転貸時の地主の承諾 | 不要 | 必要 |
| 権利自体への担保権の設定 | 可能 | 不可 |
上記の表からは、地上権は賃借権よりも強力な権利であり、借地権者（地上権者）の自由度がより高く認められていることがわかるでしょう。
さらに別の分け方として、借地権に適用されるのが旧借地法か、それとも現行借地借家法かによって、「旧法借地権」と「新法借地権」の2通りがあります。
新法借地権は、更新の有無によって「普通借地権」と「定期借地権」の2つに分かれます。
したがって、旧借地法・現行借地借家法の適用という観点から借地権を分類すると、旧法借地権・普通借地権・定期借地権の3つが存在することになります。
①旧法借地権
1992年7月31日以前に締結・更新された借地契約に基づく借地権。旧借地法が適用されます。
②普通借地権
1992年8月1日以降に締結・更新された借地契約に基づく借地権で、定期借地権ではないもの。現行借地借家法が適用されます。
③定期借地権
1992年8月1日以降に締結・更新された借地契約に基づく借地権で、以下の事項を定めたもの。現行借地借家法が適用されます。
- 契約の更新がないこと
- 建物の築造による存続期間の延長がないこと
- 存続期間の満了により借地契約が更新されない場合に、建物買取請求をしないこと
(2) 借地権の存続期間
借地権の存続期間は、旧借地法および現行借地借家法において、以下のとおり定められています。
＜借地権の存続期間＞
①旧法借地権(a)堅固建物の場合
当初の存続期間は、期間の定めがある場合は30年以上、ない場合は60年
更新後の存続期間は、期間の定めがある場合は30年以上、ない場合は30年(b)非堅固建物の場合
当初の存続期間は、期間の定めがある場合は20年以上、ない場合は30年
更新後の存続期間は、期間の定めがある場合は20年以上、ない場合は20年②普通借地権
当初の存続期間は、期間の定めがある場合は30年以上、ない場合は30年
更新後の存続期間は、期間の定めがある場合は20年以上、ない場合は20年
（ただし、2回目の更新以降は、期間の定めがある場合は10年以上、ない場合は10年）③定期借地権
一般定期借地権の場合は、50年以上（更新なし）
建物譲渡特約付借地権の場合は、30年以上（更新なし）
事業用借地権の場合は、10年以上50年未満（更新なし）
２．借地契約の「解除」とは？
賃借人側に債務不履行があった場合、賃貸人は借地契約を「解除」することができます。
(1) 一方的な意思表示により借地契約を終了させること
借地契約の「解除」とは、いずれかの当事者の一方的な意思表示によって、借地契約を終了させることをいいます。
同じ借地契約の終了でも、当事者双方の合意によって契約を終了させる「解約（合意解約）」とは異なるので注意しましょう。
(2) 賃貸人による借地契約の解除が認められる例
賃貸人が借地契約を解除できるのは、賃借人側に借地契約上の債務不履行があった場合です。
具体的には、以下の場合に賃貸人による借地契約の解除が認められます。
①地代の滞納
地代がおおむね3か月以上滞納された場合は、賃貸人は借地契約を解除することができます。
なお、滞納が1か月～2か月程度にとどまる場合には、未だ信頼関係の破壊には至っていないと判断され、借地契約の解除が認められないケースが多いです。
②無断転貸・無断での借地権譲渡
借地権が賃借権の場合、目的物である土地を第三者に転貸したり、賃借権自体を第三者に譲渡したりする場合には、地主（借地権設定者・賃貸人）の承諾を得る必要があります（民法612条1項）。
もし賃借人が、賃貸人に無断で土地を転貸したり、借地権（賃借権）を第三者に譲渡したりした場合には、賃貸人は借地契約を解除することができます（同条2項）。
なお、借地権が地上権の場合には、転貸や地上権の譲渡に地主の承諾は不要ですので、これらを理由とした借地契約の解除は認められません。
③土地の用法違反
借地契約の中で、土地の用法が定められていて、かつ賃借人がその用法に違反した場合には、賃貸人による借地契約の債務不履行解除が認められる可能性があります。
たとえば、「一戸建て住宅を建築・所有する」ことに用途が限定されているにもかかわらず、店舗物件を建築して営業しているようなケースが、用法違反の典型例です。
④増改築禁止特約違反
借地契約の中で、地主に無断で建物を増改築することを禁止する特約が設けられることがあります。
増改築禁止特約に賃借人が違反した場合、賃貸人は借地契約を解除することができます。
３．借地契約を解除するための手続き
借地契約を解除する手続きには、「催告解除」と「無催告解除」の2つがあります。
(1) 催告解除の手続き
借地契約を解除するには、「催告解除」が原則的な手続きとなります（民法541条）。
催告解除の手順は、以下のとおりです。
①相当の期間を定めて履行の催告をする
賃料の滞納・用法違反などの債務不履行状態を、一定の期間内に解消するように催告します。
催告の方法としては、内容証明郵便が用いられるのが一般的です。
なお「相当の期間」がどの程度かはケースバイケースで判断されます。
（賃料の滞納であれば、3日～1週間程度は見ておいた方がよいでしょう）
②相当の期間が経過するまでに、債務が履行されない
債務不履行が解消されない状態のまま、相当の期間が経過した段階で、賃貸人に解除権が発生します。
③借地契約を解除する意思表示を行う
借地契約を正式に解除する旨の意思表示を、賃借人に対して行います。
なお、「相当の期間が経過することを停止条件として、借地契約を解除します」という形で、①の催告と③の解除の意思表示を兼ねることも可能です。
④土地の明渡しを求める
借地契約を解除したら、契約終了に基づく土地の明渡しを求めましょう。
もし借地権者が任意に立ち退かない場合には、土地明渡請求訴訟で勝訴判決を得た後、強制執行の手続きをとる必要があります。
(2) 無催告解除の手続き
以下のいずれかに該当する場合には、地主は借地権者に対する履行の催告を行わずとも、借地契約を直ちに解除できます（無催告解除）。
① 債務の全部の履行が不能であるとき（民法542条1項1号）
② 債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき（同条2号）
③ 債務の一部の履行が不能である場合または債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき（同条3号）
④ 契約の性質または当事者の意思表示により、特定の日時または一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、債務者が履行をしないでその時期を経過したとき（同条4号）
⑤ ①～④のほか、債務者がその債務の履行をせず、債権者が前条の催告をしても契約をした目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかであるとき（同条5号）
⑥ 無断転貸を理由として借地契約を解除するとき（民法612条2項）
さらに上記のほか、借地契約において無催告解除を認める特約（無催告解除特約）が規定されているケースでは、賃借人に債務不履行があった場合に、賃貸人による無催告解除が認められやすくなります。
しかし、地代を1か月分だけ滞納したなど、軽微な債務不履行の場合には、信頼関係の破壊には至っていないとして、無催告解除は認められない可能性が高い点に注意しましょう。
無催告解除の手続きは、催告解除に比べると、催告に係るプロセスが省略され、以下の流れで進行します。
①借地契約を無催告解除する意思表示を行う
無催告解除の意思表示は、内容証明郵便によって行うとよいでしょう。
その際、無催告解除ができることについての法律上の根拠を明示しておきましょう。
②土地の明渡しを求める
催告解除の場合と同様に、借地契約の解除後、契約終了に基づく土地の明渡しを求めましょう。
借地権者が立ち退きを拒んでいる場合には、訴訟・強制執行の手続きをとる必要がありますので、弁護士にご相談ください。
４．借地契約に関するトラブルは弁護士に相談を
借地契約を解除しなければならない場合、地主と借地権者の間で深刻なトラブルが発生しているケースが多いでしょう。
借地に関するトラブルを解決するためには、法的な論点を十分に整理したうえで、協議や訴訟に取り組むことが大切です。
もし借地に関するトラブルの当事者になってしまった場合は、お早めに弁護士へご相談ください。
解決に向けた見通しについてアドバイスをするとともに、必要となる手続きを全面的にサポートいたします
