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不動産の重要知識

フリーレント物件とは?賃借人が注意したいトラブル

いま賃貸物件にお住まいの方、あるいは賃貸物件を探している方は、入居者募集で「フリーレント物件」と表示された物件をご覧になったことがあるかと思います。

ここでは、フリーレント物件というのはどういうもので、どのようなメリットやデメリットがあるものなのか、フリーレント物件を借りる際の注意点などを解説します。

1.フリーレント物件の概要

(1) フリーレント物件とは

フリーレント物件とは、入居当初の一定期間、家賃が無料になる契約条件の賃貸物件のことです。

これは入居者を募集するにあたって貸主が行う値引きの一種であり、特にフリーレント物件について定めた法律の規定などがあるわけではありません。

そのため具体的な条件は物件によってまちまちで、入居した月の日割り家賃分を無料にする程度のものから、長ければ1か月〜3か月もの間家賃を無料にするといった物件もあります。

新たに部屋を借りたり、これまでの賃貸物件からの住み替えをしたりするなど、何かと出費がかかるときに、家賃が無料になる期間があるというのは借りる側にとって嬉しいことです。

しかし、メリットがあるかわりに、場合によってはデメリットとなる場合もありますので、注意が必要です(詳しくは後述)。

(2) 家賃無料の仕組み

賃貸借契約は、貸主から物件を使わせてもらう代わりに家賃が発生するものです。なぜ場合によっては数か月もの間家賃が無料になるのか。不思議に思う方もいらっしゃると思います。

「フリーレント物件は怪しい」と敬遠してしまうかもしれませんが、実は、物件自体に大きな問題があるから無料期間をおいているというケースは比較的少ないようです。

貸主側からすれば、他の似たような条件の物件と比較して自分の物件を選んでもらうための値引きの一つの方法として、フリーレント期間を設けて物件に入ってもらいやすくしているのです。

不動産賃貸業では、前の入居者が出た後、入居者が誰もいない状態をできるだけ短くして入居率を上げるというのが経営の基本です。

フリーレント物件にすると他の物件との比較で競争力が上がり、入居者が入りやすくなります。そのため、フリーレント期間は家賃が入らないとしても、「いつ次の入居者が入るか分からない」という不安定な状態を少しでも減らすことができ、長い目で見ると賃貸人にとっても得なのです。

【値下げではなく無料である理由】
入居者を早く入れたいのなら賃料自体を下げた方が早いと思われるかもしれません。
しかし、賃料を下げて入居者を募集すると、同じ建物で複数の部屋を貸している場合には、他の部屋の入居者から自分も家賃を下げて欲しいという要求が来る可能性があります。また、一度賃料を下げてしまうと、次に入居者を募集する際に賃料を元に戻す、つまり今よりも値上げをしてそれですぐに入居者が入るかどうか、賃貸人にとっては不安なところです。そのため、一度賃料の値下げをすると、そのまま将来にわたっても低い賃料を続けざるを得なくなる可能性もあります。
したがって、フリーレント物件にすることでお得感を出し、入居当初の決まった期間だけ賃料を無料にした方が、賃料を下げるよりも賃貸人にとって有利と言えます。
さらに投資物件の場合は利回り、つまり年間賃料と物件の売買価格との比率が物件の評価に直結します。そのため、賃料を値引きすることは、自分が持つ物件の価値を下げることになってしまうという問題があります。

このようにフリーレントは、物件自体に問題があるというよりも、賃貸人側の事情でなされているため、フリーレント物件だから怪しいと決めつける必要はないと言えます。

2.フリーレント物件のメリットとデメリット

(1) メリット

フリーレント物件のメリットは、入居の際の初期費用が抑えられることです。

また、住み替えの場合、フリーレント期間が設定されていれば、いま住んでいる物件の賃料との二重払いを心配することなく、物件が気に入ればすぐに賃貸借契約が結べるというメリットがあります。

ただし、フリーレント物件で無料になるのは賃料だけというのが普通ですので、敷金や礼金、管理費や共益費などの支払が契約で定められていれば、これらは通常どおり払う必要があります。

また、通常の賃貸借契約では1か月分程度の家賃の前払いを求められるのが一般的ですが、フリーレント物件の場合も、フリーレント期間が終わった後の最初の月の賃料を前払いする必要があることが多いです。

何でも無料というわけにはいきませんので、フリーレント物件の場合であっても、どのような初期費用をいつ、具体的にいくら払う必要があるのか、きちんと賃貸人や仲介業者に確認しておく必要があります。

(2) デメリット

フリーレント物件の場合、一定の期間内に解約するとフリーレントで無料となっていた期間分の賃料支払いを求められたり、無料分以上の金額の違約金を払うことを求められたりする条項が契約内容に盛り込まれているのが一般的です。

また、フリーレントとセットで礼金の免除も契約の際の特典になっているものの、これも短期の解約では後から礼金を払わなければならなくなるといった条件の場合もあります。

前に説明したような貸主にとってのフリーレントの利点を考えれば、フリーレントによる無料期間のマイナスを回収できないような短期の解約は認めたくないのが当然です。

そのため、フリーレント物件を借りる際には、いつまでの中途解約だと違約金がかかるのか、違約金の額はフリーレント期間の家賃だけで済むのか、それとも無料分以上の金額になるのかを、サインをする前に契約書で確認しておく必要があります。

フリーレントはお試し期間だから気軽に借りられる、といった安易な考えはしないよう注意するべきでしょう。

3.物件を探す際に見るべきポイント

賃貸物件を探していて候補にフリーレント物件が上がった場合、上記のような契約内容、特に違約金についての条件を必ずチェックしてください。

また、「フリーレント物件だから怪しいということはない」とは言いましたが、人気物件ですぐに次の借り手がつくという場合には貸主はフリーレントをつける必要がないというのも事実です。

そのため、フリーレント物件だからというだけで飛びつくのではなく、通常の物件と同様、自分や家族などが住むにあたって物件に何か問題点がないか、建物自体の欠陥がないことはもちろん、周辺環境などの条件や、さらに賃貸人に告知義務があるような問題がないかを十分チェックすべきです。

周辺の似たような物件と比べて明らかに家賃が安いのに、さらにフリーレントまでついているような場合には、より慎重にチェックした方が良いでしょう。

4.まとめ

フリーレント物件は、特に問題がなければ賃借人にとってもお得な物件です。

しかし、予想外の事情で転居が必要になり、多額の違約金を請求されてしまうといった問題も起こり得ます。

契約の締結前に契約条件をよく確認し、あなたにとって何か問題のある契約でないかチェックするようにしましょう。

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