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不動産の重要知識

住宅ローンが払えなくなったらどうすれば良い?

マンションや持ち家を買いそこで暮らすということは、多くの人にとっての憧れかもしれません。

ほとんどの方は、一括払いで家を買うことはできないでしょう。そこで、「住宅ローン」を利用するケースが大半だと思います。

しかし、「住宅ローン」は借金の一種です。
病気や怪我、失職など想定外のことが発生すれば、家計が苦しくなって支払えなくなるかもしれません。

では、住宅ローンを払えなくなったら、念願のマイホームはどうなってしまうのでしょうか?
そして、住宅ローンを払えなくなった場合の解決方法にはどのようなものがあるのでしょうか?

1.住宅ローンを滞納後の流れ

結論から言うと、生活が苦しいからといって住宅ローンを滞納したままだと、いずれ住宅は「競売」にかけられてマイホームを失ってしまいます。

まずは、住宅ローンを滞納してから競売までの流れを時系列順に紹介します。

なお、時期についてはケースによって変動することも多いです。以下はあくまで目安とお考えください。

(1) 滞納から1ヶ月程度:督促開始

住宅ローンを滞納すると、まずは郵便で住宅ローンの支払いを促す督促状が債権者から届くようになります。
同時に電話による督促も行われるかもしれません。

(2) 滞納から2~3ヶ月程度:督促の激化

この頃になると、郵便で「催告書」が届き、電話による督促の頻度が増します。訪問による督促も行われることがあります。

また、滞納の情報が「信用情報機関」という組織に登録される可能性が非常に高くなります。

滞納の情報が信用情報機関を通じて、多くの銀行や貸金業者、クレジットカード会社から参照できるようになるため、お金を借りたり新規のクレジットカードを作ったりすることができなくなるでしょう(ブラックリスト状態)。

(3) 滞納から3~6ヶ月程度:期限の利益の喪失

滞納から半年程度以内に「期限の利益喪失通知」などという書類が届きます。

「期限の利益」とは、簡単に言えば「分割払いできる権利」のようなものです。
すなわち、期限の利益を喪失すると分割払いができなくなり、ローンの残債を一括返済するように求められます。

(4) 滞納から6~9ヶ月程度:保証会社による代位弁済

この時期になると「代位弁済通知書」が届きます。
これは「保証会社があなたの代わりにローンを一括返済しましたよ」という通知です。

しかし、「代わりに払ってくれたのだ」と喜んではいけません。今後は、立て替え払いをしてくれた保証会社に返済をしなければなりません。

保証会社は、債権回収のための手続きを行うプロと言えます。以降の手続きを粛々と進めていきますので、取り立てが厳しくなり競売の可能性も高くなったという認識を持つべきです。

なお、代位弁済通知書と並行して、一括払いによる返済の催告も継続して行われます。

(5) 滞納から7~10ヶ月程度:競売の決定と現況調査

保証会社は督促と並行して、裁判所に住宅の競売を申立てています。

裁判所が申立てを認めた場合、裁判所から「競売開始決定通知」という書類が届きます。

競売開始決定通知には2つの意味があります。

  • 競売手続きの開始
  • 不動産(この場合は滞納者の持ち家)が担保として差し押さえられた

競売手続きが始まると、早晩「現況調査」が行われます。
裁判所から執行官や不動産鑑定士が自宅にやってきて、周辺環境を調査し、室内に入って間取りを確認します。写真の撮影も行われ、滞納者はこれを拒むことができません。

とは言え、この時点で専門家に相談しても、まだ対策が間に合う可能性はあります。

(6) 滞納から8~11ヶ月程度:競売入札期間の通知と入札の開始

競売入札期間とは、競売の対象である不動産を購入したい人が、裁判所に購入希望金額を提示して購入を申し込む期間です。
期間中に最も高い金額を提示した人が落札者となり、不動産の所有権を得ます

滞納者のところは、裁判所から「この期間からこの期間まで競売の入札を行います」という旨の通知である「競売の期間入札通知」が届きます。

入札が終わってしまうと打つ手はありません。そのため、入札中が何らかの対応をする最後のチャンスですが、入札期間ギリギリに動き出しても対応が間に合わないことが多いです。

(7) 滞納から9~12ヶ月程度以降:競売終了と立退き

競売が終わると落札者が所有権者になるため、元の持ち主は家から立ち退くことになります。

立退きを拒否した場合は不法滞在者となり、いずれ強制的に立退きをさせられます。
居座ろうとしても裁判所の執行官や作業員・鍵屋によって家財が運び出され、指定の倉庫まで運び込まれてしまいます。立退料も貰えません。

[参考記事] 不動産競売の流れ

2.住宅ローンが払えない場合の対処法

このように、生活が苦しいからといって住宅ローンを滞納したままだと、いずれ自宅を失った上で強制的な立退きを迫られてしまいます。
しかし、現実問題として払えないものは払えません。

家計をやりくりしても住宅ローンが払えない場合、どうすれば良いのでしょうか?

(1) 返済条件の見直し

まず、支払いが厳しくなった段階できるだけ早く債権者へ連絡して、返済条件を変更してもらいましょう。
例えば、支払いの意思を誠実に示せば、「返済期間を伸ばす」「毎月の返済額を減らす」などの変更に応じてもらえる可能性があります。

ただし、基本的に返済額の減額はされないため、支払総額は変わらないか、返済期間が伸び金利を払う期間が増える分トータルでは増額になる可能性に注意が必要です。

(2) ローンの借り換え

金利の低いローンに借り換える方法です。
借り換えローンで調達したお金で住宅ローンを一括返済し、それ以降は借り換えたローンを毎月返済していきます。

新しいローンの金利が低ければ、金利の差額分だけ総支払額が減少し、月々の返済額を減らすことができるかもしれません。

問題は、ローンの借り換え時に手数料がかかることです。新旧ローンにある程度の金利差がなければ、手数料の分だけ損をしてしまうおそれがあります。
利用前に入念なシミュレーションが必要です。

(3) 貸付や融資の利用

お金を借りて住宅ローンを返済する方法もありますが、民間の貸付や融資は住宅ローンより金利が高いことが多いため、却って事態が悪化してしまいます。

ここで利用するべきは、行政が実施している貸付制度や融資制度です。特にコロナ禍以降、収入が減った人のための無利子や無保証人の貸付・融資制度が充実しました。
政府広報やお住まいの自治体のホームページなどを見て、自分が使える制度がないか調べてください。

ただし、無利子の制度であっても返済義務はあります。返済がなくなるわけではありません。

(4) リースバック

家を売却し、その家を借りて住み続ける方法です。
家の所有権は失い、家賃を払うことになりますが、同じ家に住み続けられることがメリットです。契約次第では、お金が貯まった後で住宅を買い戻すこともできます。

問題は、普通に家を売ったときに比べて売却価格が安くなりがちなことです。
また、家賃が通常の相場より高い場合が多く、住宅を買い戻すときの費用も高額になることがあります。

事前に契約内容をしっかりと確認しておきましょう。

なお、リースバックのために家を売ったお金は、当然ながら住宅ローンの返済に充当します。そのため、手元にお金が残る可能性は高くありません。

(5) リバースモーゲージ

リバースモーゲージは、持ち家を担保にして、担保価値の範囲でお金を借りるローンです。
通常のローンと違い、毎月の返済額は利息部分のみです。元本部分は、借主が亡くなった後に、債権者が担保である住宅を売却して回収します。

リバースモーゲージで調達したお金で住宅ローンを返すことが可能です。
この方法を使えば、死亡するまで同じ家に住み続けられるというメリットがあります。

ただしリバースモーゲージの対象者は55歳以上などのシニア世代がメインです

また、利用の際に相続人全員の同意が必要です。
さらに変動金利であるため、途中で金利が上がる可能性もあります。

土地や建物の価値が下がれば融資額の見直しが行われるなどのデメリットもあるため、利用前に入念な下調べと熟慮が必要です。

(6) 任意売却

住宅を自分の意思で売却し、そのお金で住宅ローンを返済する方法です。

住宅ローン返済中の家には抵当権が設定されているので、通常は売却できませんし、買い手もほとんど見つかりません。売却にあたっては債権者の許可を得て、抵当権を外して貰う必要があります。

任意売却のメリットは、市場価格に近い金額で売却できることです。競売では市場価格よりかなり安い価格で落札されてしまうことがほとんどで、ローンの残債と競売による売却金額との差額については債務者に返済義務が残ります。

任意売却による売却金額を使ってもローンの完済ができないかもしれませんが、競売に比べて残債が少なくなるため、交渉で分割払いにしてもらうなどすれば現実的に支払える金額に収まる可能性があります。

住宅を失うデメリットはありますが、競売に比べれば遥かに現実的な解決策です。

[参考記事] 競売申立された不動産を任意売却できるのはいつまで?

(7) 債務整理

自己破産や個人再生をして、借金そのものを減らす方法です。

自己破産をすると不動産や車などの高額な財産を失う代わりに、生活に必要な一定限度の財産を保持したまま借金をゼロにできます。
個人再生をすると借金を最大で10分の1程度にまで減額でき、残った債務については原則3年の分割払いで済むようになります。

自己破産をすると、住宅ローンを含めたほとんど全ての借金の返済義務がなくなる代わりに、マイホームなどの不動産は手放す必要があります。

個人再生は財産を処分しなくて済むというメリットがありますが、手持ちの財産が多いと個人再生後の返済額が上がってしまいます。そのため、場合によっては持ち家の処分も視野に入れなければなりません。

しかし、個人再生で「住宅ローン特則」を利用できれば、住宅ローンの支払いは続けたまま、マイホームを手放さずに他の借金についてのみ減額をすることが可能です。

[参考記事] 任意売却と債務整理の違い

3.住宅ローンを滞納しても解決方法はたくさんある!

住宅ローンを滞納したままだと、いずれ競売が始まり、家を失ってしまいます。
できれば滞納前、滞納後であっても可能な限り早く債権者や専門家と交渉することで、解決への道が開けます。

債権者と交渉を行う場合は、弁護士へ相談することがお勧めです。泉総合法律事務所の弁護士は、不動産問題の他、借金問題の解決にも精通しております。

お悩みの内容にピッタリの方法での解決策をご提案いたしますので、まずはお気軽にご相談ください。

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