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不動産の競売・共有

競売を回避・取り消しする方法

借金を返済せず滞納を続けると、様々な悪影響が発生します。例えば、給与の差し押さえや銀行口座の凍結などです。
そして、持ち家のある人にとって恐ろしいのが「不動産の競売」かもしれません。競売が行われると持ち家が他人の手に渡り、やがては家から追い出されてしまいます。

借金を完済できれば競売を回避できますが、それができれば苦労はしません。

はたして、借金の完済以外に競売を回避する方法はあるのでしょうか?

1.競売の悪影響

ほとんどの人は、当然ながら持ち家を競売にかけられたことがありません。
まずは、競売による影響を解説していきます。

(1) 家を失って追い出される

不動産競売が行われると、持ち家が第三者に売られてしまいます

競売後の物件に無理に居座る人もいますが、占有を続けていると強制執行を受けて、家財道具が運び出されます。

運び出されたものは原則的に倉庫等に保管されますが、取り戻したければ保管料と引き取り料などを支払わなければなりません。家を失うこととは別に負担がかかってしまうのです。

(2) 落札価格が安い

不動産競売による落札価格は、市場価格に比べてかなり安いです。

「どうせ手放す家が安く買い叩かれても関係ない」などと思ってはいけません。
競売の落札価格が残債の額を下回った場合、債務者は差額を返済しなければなりません。

例えば、住宅ローンの残債が1000万円ある状態で競売が行われ、600万円で落札された場合、差額の400万円については住宅ローンが残っていますので、債務者は返済をしなければなりません。

家を失ったうえに借金が残る、という状態となってしまうのです。

(3) 家族に迷惑がかかる

競売で家を失うと、引っ越しを余儀なくされます。遠くに引っ越す場合は転職、子供がいる場合は転校を考えなければなりません。

また、競売手続きが始まると裁判所から執行官がやってきて、家の内外の調査をします。こうなると、近隣住民に競売のことが知れ渡るかもしれません。

今後の近所付き合いに支障をきたす可能性もあり、家族に迷惑をかけてしまいます。

 

なお、競売の流れについては、以下のコラムをご覧ください。

[参考記事] 不動産競売の流れ

2.競売を止める方法

保証会社による代位弁済が行われてから競売開始決定の通知が届くまでは意外と早いです。競売が決定すると法律で定められた通り、ある種機械的に手続きが進んでいきます。

競売の決定後に競売を中止させる方法には、以下のようなものがあります。

(1) 債権者に競売を取り下げてもらう

競売の申立てをした人は競売を取り下げることができます。
ルール上、競売の取り下げは買受人が決定するまでの間であれば可能です。現実的には一定の手続き期間が必要なので、開札日の前日がデッドラインと考えてください。

しかし、度重なる滞納を経て競売に至った以上、債権者が債務者の要求を簡単にOKするわけがありません。通常は残債の一括払いを要求するでしょう。
分割払いに応じてもらえるとしても、厳しい条件を突きつけられる可能性が高いです。

なお、競売の申立てをする際には、競売手続きを実施するために申立人が50万~100万円程度のお金を予納する必要があります。最終的にこの費用は債務者が負担します。

競売の取り消しがあった場合、このお金は競売の申立人に返還されます。競売手続きが進むほど返還額は減っていくため、早く取り下げてもらった方が債務者の負担も減ります。交渉するなら早い段階が良いでしょう。

(2) 個人再生・自己破産

裁判所に申立てをして借金を大幅に減額してもらい、残った借金を3年程度の分割払いで返済する借金解決方法が「個人再生」です。

個人再生手続きの開始を裁判所に認めてもらえれば、判所に対して「抵当権の実行手続の中止命令」を申し立てることができ、裁判所が住宅ローン条項を定めた再生計画の認可の見込みがあると判断したときには、競売手続の中止命令を出してもらえます。。

また、裁判所に申立てをして借金をゼロにしてもらう方法が「自己破産」です。

その代わり、一定以上の高額な財産は処分・換価され、債権者に配当されてしまいます。不動産はほぼ間違いなく処分されるでしょう。

結局不動産は処分されることになりますが、少なくとも借金を0にできることは大きなメリットです。不動産競売では落札金額で返済できずに残った債務を支払う必要がありますが、自己破産をすればその必要がなくなります。

(3) 任意売却

任意売却とは、自分の意思で不動産を売却して、その売却金額を借金の返済に充てるものです。

任意売却は競売に比べて市場価格に近い金額で家を売ることができます。家を売ったお金と自分の財産を合わせて借金を返済できる見込みがあれば、債権者が同意して抵当権を外してくれることが多いです(住宅には抵当権が設定されているため、そのままでは家を売ることができません。債権者と交渉して抵当権を外してもらう必要があります)

競売中でも任意売却は可能ですが、競売の開札日前日までに任意売却を全て完了しなければなりません。買い手を探す期間を考えれば、最低でも現況調査の直後には任意売却の相談を行うべきでしょう。

[参考記事] 競売申立された不動産を任意売却できるのはいつまで?

3.競売は停止可能!弁護士に相談して解決を!

不動産競売が行われると、安く家を買い叩かれて追い出され、残債まで背負わされるという悲惨な目に遭ってしまいます。

自宅が競売にかけられそうになったら、一刻も早く弁護士にご相談ください。
状況を多角的に分析し、ご相談者様にとって最適な方法で解決いたします。

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