相続における不動産の評価方法は？鑑定評価方法のパターン
相続において、相続人間で揉め事になりやすいポイントの一つが「不動産の評価」です。
不動産の評価方法にはさまざまなパターンがあり、それぞれに長所・短所があります。
最終的には相続人同士の話し合いなどで評価方法を決定しますが、その前提として、どのような方法があるのかにつき大まかに知っておくとよいでしょう。
この記事では、不動産の価値を評価する主な方法について解説します。
１．相続で不動産の評価が問題になりやすい理由
まずは、相続においてなぜ不動産の評価が問題になりやすいのかについて解説します。
(1) 不動産は価値が高い
もっともシンプルな理由として、不動産は一般的に価値が高い点が挙げられます。
中には、相続財産の総額のうち、そのほとんどを不動産が占めるという相続事例も少なくありません。
相続財産の中でも価値・重要度が高い不動産については、当然各相続人も大きな関心を持ちますので、その評価方法について熾烈な議論が交わされることも多いです。
(2) 現物分割・代償分割では実際の売却が行われない
不動産の評価が必要となるのは、「実際には不動産を売却せずに分割する場合」です。
売却が行われる場合は、売却価格をそのまま不動産の評価額として用いることで問題ありません。
しかし、売却が行われない場合には、相続開始時点での不動産の価格を評価し、その評価額を前提として遺産分割を行う必要があります。
実際に売却を行わない不動産の分割方法としては、「現物分割」と「代償分割」の2つがあります。
①現物分割
土地の分筆などを行い、不動産を物理的に分割する方法です。②代償分割
一部の相続人のみが不動産現物を取得し、その見返りとして、他の相続人に対して代償金を支払う分割方法です。
現物分割と代償分割のいずれかが行われる場合には、不動産の評価が重要になると理解しておきましょう。
(3) 評価方法についてさまざまな考え方がある
不動産の評価方法は一つではなく、さまざまなパターンが存在します。
相続人同士で合意できるのであれば、どの評価方法を用いても構いません。
しかし、ある評価方法を採用することが有利になる相続人もいれば、反対に不利になる相続人も存在します。
したがって、評価方法に関する意見は、相続人間で分かれることが多いのです。
その結果、各相続人が異なる不動産の評価方法を主張し、話し合いがまとまらないケースがよくあります。
２．主な不動産の評価方法と各メリット・デメリット
不動産の評価方法には、さまざまなパターンがあり、それぞれについてメリット・デメリットが存在します。
どの方法も一長一短なので正解はありませんが、相続人間で話し合いを尽くして、納得できる評価方法を選択してください。
(1) 客観的な指標を利用して評価を行う方法
不動産については、以下に挙げる公的な指標が存在しますので、いずれかの指標を用いて不動産の評価額とすることが考えられます。
①固定資産税評価額
②相続税評価額
③地価公示価格
これらの客観的な指標を用いた不動産評価のメリットは、恣意的な要素を入れ込む余地がなく、公正な評価が行われたという感触を得られやすい点です。
一方デメリットとしては、画一的な指標であるがために、個々の不動産の特性を価格に反映しにくい点や、実勢価格に比べて評価額が低くなりやすい点が挙げられます。
(2) 不動産業者による査定を行う方法
不動産業者に依頼して査定を行ってもらうことも、不動産評価の方法としてよく用いられています。
不動産業者による査定は、取引価格に特化した検討に基づいて行われます。
そのため、実勢価格を敏感に評価額へと反映できる点が大きなメリットです。
その一方で、不動産鑑定士による鑑定よりは厳密性に劣り、また業者や評価依頼者による恣意的な要素が入り込みやすいというデメリットがあります。
(3) 不動産鑑定士による鑑定を行う方法
不動産鑑定士による鑑定は、公正に不動産評価を行う観点から有力な方法です。
実勢価格も踏まえつつ、多方面から不動産の価値を評価する点で、不動産鑑定士による鑑定には高い客観的信頼性が認められています。
その一方で、鑑定費用としてまとまった金額が必要となるのが難点です。
３．不動産鑑定評価方法の3つのパターンについて
不動産鑑定士が鑑定評価を行う際には、主に以下の3つの方法のうちいずれかが用いられます。
(1) 取引事例比較法
「取引事例比較法」は、過去に行われた不動産取引事例における価格を基準としつつ、個別の要因を加味して不動産の価格を算定する方法です。
近隣地域において、類似の取引事例が存在する場合に利用しやすい評価方法といえます。
特に中古住宅を評価する際に、取引事例比較法がよく用いられる傾向にあります。
(2) 収益還元法
「収益還元法」は、不動産から得られる収益（地代・賃料）を将来にわたって計算し、その割引現在価値の総額をもって不動産の評価額とする方法です。
収益物件の評価を行う場合は、収益還元法による評価が適しているといえるでしょう。
(3) 原価法
「原価法」は、再調達原価から減価償却費を控除して不動産の価格を算出する評価方法です。
「再調達原価」とは、同じ不動産をもう一度購入・建築・造成等すると仮定した場合に、かかる費用の総額を意味します。
原価法を用いる際には、再調達原価の金額を高い正確性で算出できることが必要です。
そのため、原価法は建物などの評価方法として適しています。
４．不動産の評価方法の決め方
上記のように、さまざまな不動産の評価方法がある中で、最終的には不動産の評価額を一つに定めなければなりません。
最終的には、相続人同士の話し合いか、または法的手続きによって不動産の評価方法を決定することになります。
(1) 相続人同士の話し合いで決める
まずは遺産分割協議を進める中で、不動産の評価方法・評価額についての合意成立を目指します。
話し合いで問題が解決すれば、時間的・経済的コストが少なく済むため、できる限り話し合いでの解決を目指しましょう。
とはいえ、不動産の評価方法は多種多様であり、絶対に正しい評価方法というものは存在しません。
そのため、ご自身が主張する評価方法の正当性を、他の相続人に認めさせることはなかなか困難でしょう。
相続人間で不動産の評価方法に関する意見が食い違っている場合には、各相続人が主張する評価額の中間をとったり、不動産以外の論点と組み合わせて交渉したりすることが考えられます。
どうしてもある程度の妥協は必要になりますので、弁護士にご相談のうえで、状況に応じて合理的にご判断ください。
(2) 法的手続きを通じて決める
不動産の評価に関して、相続人同士の話し合いがまとまらない場合には、以下に挙げる法的手続きに場を移して、評価方法・評価額に関する議論を続けることになります。
①遺産分割の場合
遺産分割に当たって不動産の評価が問題になっている場合には、「遺産分割調停」を申し立てましょう。
遺産分割調停では、裁判官と民間の有識者である調停委員が間に入って、各相続人の言い分を公平に聴き取り、妥協点を探ります。
不動産の評価方法・評価額を含めて、裁判官が提示する調停案に全相続人が同意すれば、調停成立となります。
これに対して、調停が不成立となった場合には、裁判所が「審判」を行い、遺産分割の結論を示します。
②遺留分侵害額請求の場合
遺留分侵害額請求に当たって不動産の評価が問題になっている場合には、「遺留分侵害額の請求調停」を申し立てましょう。
遺産分割調停と同様に、調停委員による話し合いの仲介と、裁判官による調停案の提示が行われます。
なお遺留分侵害額請求の場合、調停不成立となったケースでも審判は行われず、その後は別途訴訟を提起して争うことになります。
法的手続きへの対応には正確な法的知識が必要であり、多大な労力もかかるので、弁護士へのご相談をお勧めいたします。
５. まとめ
相続財産に不動産が含まれている場合、その評価を巡って相続人間で争いが生じてしまう可能性が高いです。
不動産の評価方法は多種多様であり、それぞれ一長一短で絶対の正解がありません。
そのため、各相続人が自分にとって有利な評価方法を主張した結果、不動産の評価額についてなかなか合意に至らないケースが散見されます。
不動産の評価方法についての揉め事を深刻化させないためには、相続人同士で綿密にコミュニケーションを取り合い、互いに合理的な範囲で妥協し合うことが大切です。
弁護士に遺産分割協議の調整をご依頼いただければ、各相続人の仲介役となって、円滑・公正な遺産分割をサポートいたします。
相続における不動産トラブルにお悩みの方は、お早めに弁護士までご相談ください。
