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不動産の相続

親のマンション|相続すべき?相続放棄すべき?判断のポイントと注意点

親の遺産にマンションが含まれていた場合、相続人はそのマンションを相続すべきかどうかの判断を迫られます。

マンションを相続するかどうかは、マンションの価値に加えて、遺産に含まれる債務やマンションの維持コストなどとの兼ね合いを検討して判断しなければなりません。
もしマンションを維持・運営していくことの負担が大きいようであれば、相続放棄などの対応を検討しましょう。

この記事では、子供が親のマンションを相続するかどうかの判断を迫られた際に、考慮すべきポイントや注意点について解説します。

1.親の遺産にマンションがある場合の選択肢

まずは、親の遺産にマンションが含まれている場合、遺産相続に関してどのような選択肢がとり得るかを列挙します。

(1) マンションを相続し自ら住む

もともとマンションで被相続人と同居していた場合や、マンションに愛着がある場合などには、相続して自ら住むのが第一の選択肢となるでしょう。

被相続人としても、家族にマンションを引き継いで住んでもらうことを本意としているケースが多いと考えられます。

(2) マンションを相続・第三者に賃貸して収益を上げる

生活拠点としての立地面に難があるなど、相続人がマンションに自ら住むことは考えにくいケースもあるかと思います。

その場合には、マンションを第三者に賃貸して、賃料収入を得るのが一つの選択肢です。

ただし、借り手が見つかるかどうかは立地などの条件によるため、事前に不動産会社へ相談しておくと良いでしょう。

(3) マンションを相続・第三者に売却する

マンションを維持・管理する手間から解放されたい場合には、マンションを第三者に売却して、一括で売却資金を手に入れる方法も考えられます。

収益物件としてのマンションを手放すことにはなりますが、まとまった資金を一度に得られる点は大きなメリットです。

ただし、買い手が付くかどうかは条件次第なので、やはり不動産業者に事前相談をすることをお勧めします。

(4) 他の相続人にマンションを相続させる

マンション自体に愛着がない場合や、後述するコストなどを総合的に考えてマンションを不要と判断する場合には、他の相続人にマンションを相続させることを検討しましょう。

遺言でマンションが遺贈されていない場合には、遺産分割協議で自由にマンションの承継人を定めることが可能です(民法907条1項)。

ただし、他の相続人が誰もマンションを相続したがらない場合には、相続放棄を検討する必要があります。

(5) 特定遺贈であれば遺贈を放棄する

遺言によってマンションの「特定遺贈」が行われた場合、その遺贈を放棄することが認められています(民法986条1項)。

特定遺贈とは、遺言の中で遺産を特定して行われる贈与(遺贈)のことです。
たとえば「マンションを長男Xに遺贈する」などが「特定遺贈」に当たります。

特定遺贈を放棄した場合、マンションは遺産分割の対象となりますので、改めて遺産分割協議で承継人を決めることになります。

(6) 相続放棄する

自分を含めて、相続人が誰もマンションを相続したくない場合には、マンションの遺産分割が行われずに、相続人全員の共有状態が維持されてしまいます(民法898条)。

この場合、共有状態であるマンションの管理責任から解放されるには、相続放棄を選択するほかありません。

相続放棄とは、遺産に含まれる資産・債務の一切を承継しない旨の意思表示です(民法939条)。

相続放棄をした場合、マンションを相続しなくて済みますが、他の遺産についても相続できなくなるので注意しましょう。

【相続放棄した場合、マンションは誰が管理する?】
相続放棄をした場合、マンションを含めて一切の遺産を相続しなくなります。
では、相続放棄された遺産に含まれるマンションは、その後誰が管理するのでしょうか。特に相続人がいなくなってしまう場合には、どのようにしてマンションの管理責任を免れることができるのでしょうか。
この点、他に相続人がいる場合には他の相続人に、いない場合には相続財産管理人に、それぞれマンションの管理を引き継ぐことになります。なお、相続財産管理人へと管理が引き継がれたマンションは、所定の手続きを経て最終的には国庫に帰属することになります(民法959条)。

2.相続放棄をするかどうかの判断ポイント

遺産にマンションが含まれる場合に相続放棄をするかどうかは、相続人にとって非常に大きな判断となります。

一般に相続放棄は、遺産に含まれる資産と債務を比較して判断すべきとされますが、それに加えてマンションの維持にかかるコストも考慮しておかなければなりません。

(1) 相続資産と相続債務のどちらが多いかを比較

相続資産の方が相続債務よりも多ければ「単純承認」、相続債務の方が相続資産よりも多ければ「相続放棄」を選択すべきというのが一般的な考え方です。

「相続債務>相続資産」のケースで相続放棄を選択すれば、マイナスの遺産を相続することを回避できます。

マンションが遺産に含まれている場合には、その市場価値を評価したうえで上記の比較を行う必要があります。

それ以外にも価値のある遺産が存在する場合は、遺産全体についての資産評価が必要です。

相続放棄をするかどうかの判断を誤らないためにも、弁護士や不動産業者などと協力して、迅速かつ正確に資産評価を行いましょう。

【相続放棄の期限は「相続開始を知った時から3か月」が原則】
相続放棄の期限は、原則として「自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内」(民法915条1項本文)です。この期間内に相続放棄をしなければ、相続を単純承認したものとみなされてしまうので注意しましょう(民法921条2号)。
しかし、借金をしている先が多数ある、遺産が多数あるなどで相続財産の全体を把握するのに時間がかかる場合など、相続開始後3か月以内に相続放棄を行う判断ができないケースも考えられます。このような場合に相続人を救済するため、家庭裁判所の判断により、相続放棄の期間を伸長することが認められています(民法915条1項但し書き)。

(2) マンションの維持費や税金にも留意する

相続開始時点での資産・負債の単純比較だけでなく、マンションにはさまざまな維持コストがかかる点も、相続放棄をするかどうかの判断に当たって考慮すべきです。

維持コストが大きいケースでは、マンションを相続した場合、中長期的に見てトータルで損をしてしまう可能性があります。

次の項目で維持コストの主な項目を紹介しますので、相続放棄をするかどうかの判断時に、具体的なシミュレーションを行っておきましょう。

3.マンションを相続した場合にかかるコスト

マンションを相続した場合に発生する主なコストは以下の通りです。

(1) メンテナンス費用(維持管理・修繕)

マンションを相続した場合、管理会社に支払う維持管理費に加えて、大規模修繕に備えた修繕積立金が発生します。

修繕積立金は、築年数の古いマンションほど高額になる傾向にあるため、特に年季の入ったマンションの場合は十分注意が必要です。

(2) 相続税

マンションを含めた相続財産の相続税評価額が「基礎控除」の金額を超える場合、相続税が発生します。

基礎控除の金額は、以下の計算式によって求められます。

<相続税の基礎控除額>
3000万円+600万円×法定相続人の数
※被相続人に養子がいる場合、法定相続人の数に含める養子の数は、実子がいる場合は1人、実子がいない場合は2人まで

相続税率には累進課税方式が採用されており、マンションの相続税評価額が高ければ高いほど、相続税率はどんどん高くなってしまうので注意しましょう。

(3) 登録免許税

相続によってマンションを承継した場合、権利を保全するため、所有権移転登記(相続登記)の手続きを行う必要があります。

その際、マンションの固定資産税評価額の1000分の4(0.4%)に当たる登録免許税を納付する必要があります。

(4) 固定資産税

マンションなどの不動産を所有している場合、都道府県および市区町村によって、毎年固定資産税が課税されます。

固定資産税は、固定資産税評価額の1.4%を基準として、自治体ごとに多少前後します。

(5) 売却時の仲介費用

最終的に不動産業者に委託してマンションを売却する際には、売却時の仲介費用を負担しなければなりません。
仲介費用の目安は、売却価格の2~3%程度です。

4.まとめ

遺産にマンションが含まれている場合、相続を承認するか、相続放棄をするかは大きな判断になります。
正しい判断をするためには、中長期的に発生するコストを含めて、得失を具体的にシミュレーションしなければなりません。

弁護士にご相談いただければ、不動産業者とも随時連携のうえで、相続放棄の要否について正しい判断をしていただけるようにサポートいたします。

マンションの相続や取り扱いについてお悩みの方は、ぜひお早めに泉総合法律事務所の弁護士までご相談ください。

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