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入居者トラブルに関するよくある質問

Q

アパートの一室を貸しています。賃料は毎月支払われているのですが、賃借人ではない名義から送金がありました。なにか注意すべきことはありますか。

A
賃借人ではない第三者の名義で送金される賃料を受け取り続けていると、賃借権の譲渡を承諾したとされてしまい、不利益を受けるおそれがあります。
必ず事情確認をしてください。場合により、確認書作成などの対策が必要です。

賃貸人の承諾がなければ、賃借人は賃借権を譲渡できません。賃貸借契約は賃貸人と賃借人の信頼関係に基づく継続的契約だからです。
承諾なしでの賃借権譲渡は無効となるため、賃料請求や建物明渡し請求の相手方は、以前からの賃借人になります。
また、賃借人が無断で賃借権譲渡契約をしたことを理由に、賃貸借契約を解除できます。

ところが、第三者名義での賃料送金を黙認し続けると、送金名義人への賃借権譲渡を承諾していたとされてしまうおそれがあるのです。
賃借権の無断譲渡が有効になると、賃貸人に様々な不利益が生じえます。
・以前からの賃借人を相手方として、賃料や建物明渡しを請求できない
・トラブルを起こさないか、賃料をこれから支払ってくれるかわからない第三者にアパートを貸し続けることになる
その他、敷金などに関してもトラブルが生じるおそれがあります。

すぐに賃借人に事情を確認してください。賃借権譲渡をしようとしていると疑われるならば、ただちに予防策を講じましょう。
具体的には、以下のようなことを賃借人に確認させます。
・賃貸人は、賃借権の譲渡を認めていない
・今回の第三者名義による送金について、賃貸人はあくまで賃借人が支払った賃料として受け取った
・賃借人は、これ以降必ず、賃借人自身の名義で賃料を送金する
・今後も第三者名義での送金が続くようであれば、賃借人による賃料支払いと認めず、賃料不払いを理由に、あるいは賃借権の無断譲渡を理由に、賃貸借契約を解除する可能性がある
上記の内容は、確認書など書面に残すことも忘れないでください。
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