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入居者トラブルに関するよくある質問

Q

賃貸人の都合で建物の賃借人に出て行ってもらうことはできますか?

A
賃貸人は「正当の事由」がある場合にしか、契約の更新を拒むことや、賃借人に対して解約の申し入れをすることはできません。この正当な事由があるかどうかは、

・建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情
・建物の賃貸借に関する従前の経過
・建物の利用状況及び建物の現況
・建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出

などを総合考慮して判断されるということが、借地借家法に規定されています(同法28条)。
最後の財産上の給付は、「立退料」と呼ばれていますが、基本的にはこれは補完的な要件であり、他の要件では「正当の事由」というには足りないときに、この支払いを条件に認める場合が多いようです。

ちなみに、建物が「朽廃」してその効用を失った場合には、目的物滅失の場合と同様に賃貸借の趣旨が達成されなくなるので、賃貸借契約は当然に終了しますが、この「朽廃」という概念はかなり厳格に解されており、物理的・経済的に修繕可能なら該当はしません。
ただ築年数が古いかどうかだけでなく、修繕の費用等を考慮して「賃貸借の趣旨が達成できない程度に達しているか」で判断されます。実際、築70年の木造2階建ての建物でも朽廃とは認められないとした裁判例も存在します。この「朽廃」に達していない場合には、前述の「正当の事由」による解約・更新拒絶を考えることになります。
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